החזיקה דירות ריקות - וחויבה בארנונה מוגדלת

בעקבות ועדת טרכטנברג מוטלת ארנונה בשיעור גבוה על דירות רפאים. חברת בנייה טענה כי הצו לא חל על דירות שלה בפרויקט בירושלים, אך נדחתה

עו"ד נאור יאיר ממן | פסקדיןפורסם: 28.10.19 , 21:11

בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים קיבל לאחרונה ערעור שהגיש מנהל הארנונה של עיריית ירושלים וחייב את חברת הבנייה "בני נחמיה חצרי א.ב. קידום פרויקטים" בתעריף ארנונה גבוה על תשע דירות ריקות שלא הצליחה למכור בפרויקט "דניה" בירושלים. השופטת דנה כהן-לקח דחתה את טענת החברה שלפיה דירות ריקות שמיועדות למגורים ומהוות מלאי עסקי לא נחשבות ל"דירות רפאים".

ועדת טרכטנברג, שהוקמה בעקבות המחאה החברתית ב-2011, מצאה שהחזקת דירות ריקות למשך תקופות ארוכות היא אחד הכשלים בשוק הדיור, והמליצה לשר הפנים לעודד את השימוש בהן באמצעות הגדלת תעריף הארנונה על מה שמכונה "דירות רפאים". ואכן, בעקבות המלצתה גובשה הוראת שעה לתקופה של כשנתיים (עד סוף 2016) שקבעה כי מבנה מגורים שלא התגוררו בו תשעה חודשים בשנה יחויב בשיעור ארנונה מיוחד.

חוק ונדלן

שילמו 2.3 מיליון ש', וקיבלו דירה של 3.5 מיליון

עו"ד נעמי גרטופסקי | פסקדין

הרוכשים קנו דירת גג 150 מ"ר בפרויקט באשקלון, לפני שהיזמיות שינו את תוכניות הבנייה והרחיבו את הנכס. ביהמ"ש קבע שהם עדיין יקבלו את הדירה

שילמו 2.3 מיליון ש', וקיבלו דירה של 3.5 מיליון

במקרה שהגיע בשנה שעברה לבית המשפט נדונה השאלה אם תשע הדירות שהחברה הקבלנית לא הצליחה למכור, ועמדו ריקות יותר מתשעה חודשים ב-2015, נכללות בצו הארנונה של עיריית ירושלים שכלל את הוראת השעה האמורה. המחלוקת בין החברה לבין מנהל הארנונה התעוררה לאחר שוועדת הערר לענייני ארנונה קיבלה את עמדת החברה שלפיה הדירות, שמהוות מלאי עסקי ולא ניתנות להשכרה, לא נכללות בסיווג "מבנה מגורים שאינו בשימוש" ויחויבו בארנונה בתעריף רגיל לפי סיווג "מגורים".

בערעור שהגיש מנהל הארנונה על החלטה זו נטען כי בניגוד לעמדת הוועדה והחברה, צו הארנונה חל גם על מלאי עסקי של חברה קבלנית. ראשית, משום שבצו לא נקבע חריג בנושא ושנית משום שקבלת גישת החברה והוועדה עלולה לעודד קבלנים להמשיך להחזיק דירות ריקות ברחבי ירושלים.

מנגד טענה החברה בין היתר כי מטרת הצו הייתה לעודד השכרת דירות ריקות ולא למכור אותן. מאחר שלפי חוקי המס היא לא רשאית להשכיר את הדירות כיוון שהן מלאי עסקי, הרי שאין כל אינטרס לחייב אותה בתעריף המוגדל.

השופטת דנה כהן-לקח קבעה כי לפני שרצים לפרש את תכלית הצו יש לבחון את לשונו, וברמה זו הצו ברור מאוד וקובע כי כל מבנה מגורים שלא התגוררו בו במשך תשעה חודשים בשנה יסווג כ"מבנה מגורים שאינו בשימוש" ויחויב בתעריף מוגדל, כשהחריג היחיד שנקבע בו הוא על דירה ציבורית.

במילים אחרות, הצו לא מחריג דירות שהן מלאי עסקי, ועל כן קבעה השופטת כי "אין עיגון לשוני, ולו מינמאלי, לפירוש לו עותרת המשיבה, ולפיו דירות ריקות המיועדות למגורים והמהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית, לא ייחשבו מראש בגדר 'מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע'".

למעלה מן הצורך, השופטת הבהירה כי תכלית הצו לא נועדה לעודד רק השכרת דירות אלא שימוש באופן כללי, כולל מכירה, שכן הותרת דירות ריקות פוגעת בהיצע הדיור ובמרקם העירוני.

לפיכך ערעורו של מנהל הארנונה התקבל והחברה תשלם את הארנונה לשנת 2016 בהתאם לתעריף המוגדל. בנוסף חויבה החברה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 20 אלף שקל.