תשכחו מקיסריה: איפה נמכרה דירת יוקרה ב-59 מיליון שקל
בדיקת ynet: שוק דירות היוקרה בישראל ממשיך לדשדש - ורשם צניחה חדה השנה לעומת אשתקד. כפר שמריהו ורמת השרון נמחקו מהמפה, ת"א וירושלים מככבות והרצליה פיתוח מפתיעה בהיצע הנמוך. בדקנו אילו נכסים נמכרו ביותר מ-10 מיליון שקל ופגשנו כמה מתווכים אופטימיים
מה קרה לדירות היוקרה בישראל? אחרי דשדוש מתמשך שהחל בשנת 2016, שוק דירות היוקרה בכל הארץ עדיין לא מצליח לחזור להיקפים שאפיינו אותו בעבר - וממשיך לרשום ירידות, הן בהיקפן הכספי של העסקאות והן במספרן. כך עולה מבדיקת ynet, המתבססת על נתוני רשות המיסים.
תרצו דירת יוקרה ב-15% הנחה? מחירי הדירות הגדולות בתל אביב צונחים
שכחו שני מיליון שוכרים: בכמה עלו מחירי השכירות בערים המרכזיות?
דירה ב-200 מיליון שקל: הצצה לפנטהאוזים היקרים בארץ
בסך הכל, בתקופה שבין תחילת 2019 ועד לספטמבר 2019, בוצעו 56 עסקאות במחירים שחצו את רף 10 מיליון שקל ובהיקף כספי של 922 מיליון שקל, המשקף מחיר ממוצע של כ-16.5 מיליון שקל לעסקה. לשם השוואה, בתקופה המקבילה ב-2018, בוצעו 87 עסקאות, כלומר 55% יותר מב-2019 ובהיקף כספי של 1.484 מיליארד שקל, הגבוה ב-62%. גובה עסקה ממוצעת ב-2018 עמד על כ-17 מיליון שקל.
הירידה שנרשמה אינה רק במספר העסקאות. ניתן לראות כי בחלק מהישובים הנחשבים יוקרתיים, נעלמו לחלוטין עסקאות היוקרה (בגובה של 10 מיליון שקל ומעלה). ניתן לראות מגמה זאת ברמת השרון, קיסריה וכפר שמריהו, שם בשנת 2019 לא בוצעו כלל עסקאות יוקרה. לצד זאת, סביון הוא הישוב היחיד שבו מספר העסקאות עלה, אך מדובר במספרים בודדים ולא במגמה.
למעשה, שוק היוקרה מתקשה לחזור לימי הזוהר שלו בין השנים 2007-2015. בשנים אלה בוצע מספר גבוה של עסקאות, בין היתר על ידי תושבי חוץ, אך מאז 2015 גרמו מספר משתנים לעצירת המגמה. עם הגורמים שהשפיעו על השוק ניתן למנות את התחזקות השקל לעומת האירו והדולר אשר הקשו על תושבי החוץ; הגברת הרגלוציה בנושא הלבנת הון והקשחת התנאים להעברות בנקאיות מחו"ל; וכן עלייה במס הרכישה לשיעור של 10% על דירות אלה.
שולטת: תל אביב
העיר תל אביב עדיין שולטת ללא עוררין בשוק היוקרה. בשנת 2019 בוצעו בה 42 עסקאות בשווי כולל של 633 מיליון שקל, לעומת 49 עסקאות בשווי כולל של 841 מיליון שקל בשנת 2018. מדובר בירידה של כ-25% בהיקף הכספי ושל 15% במספר העסקאות.
הדירה היקרה ביותר שנרכשה ב-2019 היא במבנה לשימור ברחוב אלנבי, ונרכשה בתמורה ל-59 מיליון שקל. שלוש העסקאות היקרות בעיר מאז תחילת השנה הן בהיקף של 133 מיליון שקל, כ-21% מסך עסקאות היוקרה בעיר.
ב-2018 העסקה היקרה ביותר בעיר הייתה של דירה בקומה ה-37 של מגדלי אקירוב ברחוב פנקס בסכום של 72.5 מיליון שקל. שלוש העסקאות היקרות של אותה השנה עמדו יחד על 150 מיליון שקל, כ-17% מסך היקף העסקאות באותה השנה.
במקום השני: ירושלים
ירושלים היא העיר שמדורגת במקום השני מבחינת מספר העסקאות. מאז תחילת 2019, בוצעו בה שש עסקאות בשווי כולל של כ-98 מיליון שקל. העסקה היקרה ביותר היא של בית ברחוב עמנואל נח 8 בשכונת המושבה הגרמנית, אשר נמכר בתמורה ל-29 מיליון שקל.
מדובר בבית בן שמונה חדרים, המשתרע על שטח של כ-380 מ"ר בנוי. הבית השני שנמכר ממוקם בבית דירות ברחוב מלכי ישראל 18 במרכז העיר. מדובר בדירה בשטח בנוי של 300 מ"ר בפרויקט במתחם שנלר, שנמכרה ב-18 מיליון שקל.
בהשוואה ל-2018, נרשמה ירידה במספר ובהיקף העסקאות שעמדו באותה השנה על שמונה עסקאות בשווי כולל של 166 מיליון שקל. העסקה היקרה באותה השנה הייתה בשווי של 58 מיליון שקל עבור בית ברחוב כרמיה 6 במושבה הגרמנית.
צפו - דיירי שכונות היוקרה בבירה יוצאים למאבק (צילום: אורי דוידוביץ, שחר גולדשטיין)
מאכזבת: הרצליה פיתוח
בשנת 2019 בוצעו בעיר הרצליה ארבע עסקאות בלבד בהיקף של 128 מיליון שקל. זאת לעומת לא פחות מ-14 עסקאות שבוצעו בתקופה זו בשנת 2018 בשווי כולל של כ-250 מיליון שקל. כל העסקאות בוצעו בשכונת הרצליה פיתוח בחלקה המערבי של העיר.
העסקאות היקרות ביותר מאז תחילת השנה היו מכירת בית ברחוב גני תכלת תמורת 72 מיליון שקל; נכס ברחוב קפלן המשתרע על שטח בנוי של 400 מ"ר אשר נמכר ב-26 מיליון שקל; ובית ברחוב לוי אשכול 14 שנמכר ב-15 מיליון שקל.
בצמיחה: סביון
סביון הוא הישוב היחיד שבו מספר העסקאות גדל, אך מדובר על עסקאות בודדות (משתי עסקאות לשלוש עסקאות). ב-2019 המחיר הגבוה ביותר ששולם עמד על 25.5 מיליון שקל עבור וילה בת 10 חדרים ברחוב מגל 40. העסקה השנייה היא ברחוב מגל 42 עבור בית בן שבעה חדרים במחיר של 17 מיליון שקל. לשם השוואה, בתקופה זו ב-2018 בוצעו שתי עסקאות בהיקף של 10 ו-22 מיליון שקל.
לא מהווה תחרות: רעננה
בעיר רעננה בוצעה מאז תחילת השנה רק עסקה אחת בסכום שגבוה מ-10 מיליון שקל, במסגרתה נמכר בית פרטי ברחוב הצנחנים, בשטח בנוי של כ-450 מ"ר, בתמורה ל-10.5 מיליון שקל. בתקופה המקבילה ב-2018 בוצעו שלוש עסקאות בשווי כולל של 40 מיליון שקל, והעסקה היקרה הייתה של וילה ברחוב ציפמן 18 שנמכרה ב-15.2 מיליון שקל.
הישובים שנמחקו ממפת היוקרה
הישובים קיסריה, רמת השרון וכפר שמריהו מסמלים אולי יותר מכל את הדעיכה של שוק היוקרה, כמו גם את השינוי בטעם האוכלוסייה שמחפשת אחר מגורי יוקרה. בעוד שבשלושת הישובים בוצעו בסך הכל 11 עסקאות בשנת 2018, ב-2019 לא בוצעה אפילו עסקה אחת בפלח שוק זה.
בכפר שמריהו, למשל, נרשמו ב-2018 שש עסקאות בשווי כולל של 87 מיליון שקל, והעסקה היקרה בוצעה בסכום של 20.5 מיליון שקל. בקיסריה בוצעה בשנה זו עסקה אחת בהיקף של 10.5 מיליון שקל וברמת השרון בוצעו ב-2018 ארבע עסקאות, בהן בית ברחוב בוסתנאי 29 שנמכר בתמורה ל-22 מיליון שקל. שינוי זה מצביע על כך שהביקוש לפלח היוקרה עבר מוילות פרטיות בישובים קטנים בעיקר, לערים הגדולות יותר.
בדומה לשנים עברו, חלק גדול מהדירות נרכש במגדלים ולא בבתים צמודי קרקע, וחלק מהותי מהבתים צמודי הקרקע שנרכשו היו בשכונות הצפוניות של תל אביב, בעיקר בטווח המחירים של 10-15 מיליון שקל. כמו כן, בישוב כמו קיסריה יש כיום היצע גדול של בתים במחירים שמתחת ל-10 מיליון שקל, ושם מתרכזות גם מרבית העסקאות.
מזהים התאוששות - עלייה במספר המתעניינים לכל נכס
למרות שהנתונים מצביעים על מגמת דעיכה ברורה בפלח היוקרה, דווקא מצד אלה שעוסקים בכך, התחושות הן שונות. בשוק קיים מספר גבוה של מתווכים, כך שהצלחתו האישית של אחד מהם יכולה לצייר תמונה נקודתית ולא בהכרח אוביקטיבית ומקיפה.
כך למשל, נורי רחמים, מנהל מחלקת יוקרה המתמחה במרכז תל אביב במשרד רוזיו נכסים, אומר כי בעוד בשנים 2016-2018 ראו ירידה וקיפאון במספר העסקאות שמעל 10 מיליון שקל, דווקא ב-2019 הוא מזהה התאוששות. "ב-2018 הייתה ירידה משמעותית. לא ראינו הרבה תנועה של קונים ומספר הפניות היה נמוך. עכשיו לעומת זאת, התחושה היא שיש חזרה לשגרה, כמובן שהמספרים לא הגיעו לשנים של 2013-2014, אבל מרגישים שאנשים כבר פחות יושבים על הגדר", הוא טוען.
רחמים מוסיף כי הסיבה לכך היא ש"יש הפנמה של הקונים שאלה המחירים, וחלק מבעלי הדירות מוכנים להתפשר מעט. בסופו של דבר הרבה מהעסקאות הן של דירות שהמחירים שלהן ירדו". לגבי תמהיל הרוכשים אומר רחמים, כי בניגוד לעבר, כיום מי שמכתיב את הטון בעסקאות הם דווקא הישראלים ולא הזרים: "יש שכבה מאד עבה של ישראלים שיש להם הרבה מאוד כסף, הרבה מתעשרים חדשים".
בצהלה העסקים כרגיל
מתווך נוסף, שמגדיר עצמו כמתמחה בדירות לאלפיון העליון, הוא רפי קלינה. בעוד רחמים פועל בעיקר במרכז תל אביב, קלינה מרכז את פעילותו בעיקר בשכונות הצפוניות של תל אביב ומשדר עסקים כרגיל. "בצהלה אני עושה עסקאות מטורפות ואפילו העלתי מחירים. למשל, מגרשים שנמכרו ב-8-9 מיליון שקל בעבר, נמכרות עכשיו ב-11 מיליון שקל. יש אזורים בשוק היוקרה שהמחירים דווקא עולים בהם, בעיקר בצהלה ובתל ברוך".
לדברי קלינה, ב-15 שנים האחרונות הייתה בתל אביב מגמה של מעבר למגדלים, ועכשיו יש חזרה לצמודי הקרקע אבל באזורים העירוניים יותר. צעירים ומשפחות מבינים שזה מוצר יותר נדיר, הם רוצים לגור בשכונות איכותיות שכיף לגדל בהן את הילדים, ומי שעובר למגדלים הם בעיקר גילאי 60 פלוס".
המתווך יוסי מימרן, בעלי "יוקרה אסטייט" המתמחה גם הוא בבתי יוקרה, אומר כי השוק שמעל 10 מיליון שקל מורכב ברובו מנכסים ששוים כ-10-15 מיליון שקל, וכי נכסים שמחירם מעל 15 מיליון שקל שעומדים למכירה הם מעטים באופן יחסי. "בשנה האחרונה אני מזהה מגמה הולכת וגוברת שבה המוכרים מתעקשים לקבל את מחיר הנכס שאותו הם חושבים שמגיע להם לקבל והם מגלים עוצמה חזקה יותר מהקונים. מגמה זו הייתה שונה בשנים 2017-2018", הוא אומר.
לדבריו, הסיבה לכך היא גידול בביקושים אותו הוא מזהה בחמשת החודשים האחרונים, החל ממאי 2019. "לאחר הבחירות אני חושב שאנשים הבינו שהמחירים לא עומדים להשתנות", הוא אומר.
מתווך בכיר העוסק שנים רבות בשוק היוקרה, מוסיף כי השוק עדיין מאוד שקט וכי צריך להפריד בין תל אביב לבין אזורים אחרים: "בתל אביב עדיין יש עסקאות וביקושים ושם לא רואים הורדות מחיר משמעותיות, לעומת זאת בסביון וקיסריה המוכרים חוזרים אלינו ומתחילים להוריד את מחירי הדירות שהם מציעים. התחושה כעת בשוק היא שניתן להתמקח יותר ולקבל עסקאות טובות יותר, ביחוד בכל אזורי הוילות".
לדבריו, "בהרצליה פיתוח ובכפר שמריהו עדיין יש ביקוש אבל הוא בהחלט נמוך משנה שעברה. בנכסים של מעל 40 מיליון שקל, אין הרבה תזוזה, המוכרים בנכסים האלה יכולים להמתין וזה יותר קשה. בישובים כמו קיסריה וסביון נכסים שנמכרו ב-11-12 מיליון שקל נמכרים באזור ה-9 מיליון ובעצם יורדים מתחת לרדאר של היוקרה. גם במושבים שפעם היו להיט, קשה למכור נכסים".
לפנייה לכתב/ת 
