בניגוד לעמדת הדיירים: יוחלף קבלן תמ"א 38

חברת בנייה שהחלה בפרויקט בחיפה נקלעה לחדלות פירעון והקפאת הליכים. הנאמנים מצאו חברה אחרת ובית המשפט אישר את המהלך

עו"ד יצחק שטינברג | פסקדיןפורסם: 09.01.20 , 22:48

בית המשפט המחוזי בנצרת קבע לאחרונה שפרויקט תמ"א 38 בחיפה שהחלה חברת בנייה שנקלעה להליכי חדלות פירעון, יועבר לחברת בנייה אחרת, וזאת בניגוד לדעתם של מרבית בעלי הדירות בבניין. בכך קיבל השופט ערפאת טאהא את בקשתם של הנאמנים שמונו בהליכים להבראת החברה, להסבת חוזה לצד שלישי.

הבקשה עסקה בעיקר בחברת "בן גלים חברה ליזמות ונכסים", הנמצאת בהקפאת הליכים מתוקף צו שתוקפו מוארך מעת לעת (נכון לעכשיו עד פברואר 2020). אחד הפרויקטים שבו קשורה החברה הוא תמ"א 38 בחיפה, שבמסגרתו חתמה על הסכם עם בעלי דירות להריסה ובניית מבנה חדש, שבו כל אחד מבעלי הדירות יקבל דירה חדשה וגדולה ב-25 מ"ר מזו שברשותו, ואילו החברה תהיה רשאית לבנות 10 דירות נוספות.

חוק ונדלן

הפועלים פלשו לדירה – יזמית תמ"א 38 תפצה

עו"ד דניאל גולשה | פסקדין

בעל נכס בבניין שעבר פרויקט חיזוק תבע את החברה לאחר שהתברר לו שנגרמו לה נזקים עקב נזילות והשתלטות העובדים. הפיצוי: 30 אלף ש'

הפועלים פלשו לדירה – יזמית תמ"א 38 תפצה

הפרויקט יצא לדרך: החברה הוציאה היתר בנייה, הרסה את המבנה הישן, התחילה בעבודות ואף מכרה חלק מהדירות החדשות (שטרם נבנו) לקבוצות רוכשים. אלא שבעקבות קשיים כלכליים שאליהם נקלעה החברה היא לא הצליחה להשלים את הפרויקט, ונכנסה להליך חדלות פירעון לשם שיקומה והבראתה.

הנאמנים שמונו לחברה הגישו בקשה לאישור מכירת הזכויות בפרויקט לחברה אחרת שזכתה בהליך התמחרות והתחייבה לאמץ את החוזה מול הדיירים כפי שהוא. הנאמנים טענו שמכירת הזכויות אף תיטיב עם הדיירים ובעלי הזכויות, שכן הרוכשת היא חברה ותיקה ובעלת מוניטין בענף הבנייה.

מנגד, שישה מתוך שמונה בעלי הזכויות בנכס התנגדו לבקשה, בטענה שאין אפשרות שהרוכשת תסיים את הבנייה במועדים שנקבעו, ועל כן לא ניתן לאפשר לנאמנים להמחות את זכויות החברה ואת חובותיה לחברה הרוכשת. לדבריהם, עצם כפיית התקשרות חוזית עם קבלן שהם לא בחרו בו ולא יודעים על אודות כישוריו ויכולותיו, מהווה פגיעה בזכויותיהם.

לפי חוק החברות, בית המשפט רשאי לאשר לחברה שנכנסה להליכי חדלות פירעון להמחות את זכויותיה וחובותיה לצד שלישי, בהתקיים שני תנאים: האחד, כי ההמחאה חיונית להבראת החברה; השני, ההמחאה לא פוגעת בצד השני לחוזה.

במקרה הנדון, השופט טאהא קבע ששני התנאים מתקיימים במלואם. ראשית, ההמחאה תזרים לחברה כספים מהחברה הרוכשת, ותגביר את סיכויה לגיבוש הסדר מול נושיה. בכל הקשור לתנאי השני, השופט הזכיר כי הרוכשת לקחה על עצמה את קיום החוזה AS IS, כך שהיא מחויבת גם למועדיו, ולא הוכח שאינה מסוגלת לכך.

בנוגע לטענה בדבר כפיית התקשרות, השופט ציין שהיא נגועה בחוסר תום לב מצד הדיירים, שכן במשך הליך ההתמחרות, הם ניהלו מו"מ עם הנאמנים על תנאים שונים, וכעת משום מה החליטו להתנגד. נקבע כי התנהלות זו מלמדת שככל הנראה בעלי הזכויות הבינו והסכימו שהנאמנים ימשיכו את ביצוע העבודות, בין באמצעות החברה ובין באמצעות קבלן אחר.

בנוסף, השופט הבהיר כי בעלי הזכויות לא הציעו קבלן אחר, ואף לא העלו טענה ספציפית לגבי החברה הרוכשת, ולמעשה לא הובא כל נימוק המצדיק את התנגדותם, מלבד "התנגדות לשם ההתנגדות". לפיכך השופט התיר לנאמנים להמחות את זכויות החברה וחובותיה בהתאם להסכם מול בעלי הזכויות לחברה הרוכשת.