תמ"א 38 בבניין: "אחרי כמה שבועות התחיל הסיוט"
ג'וקים, סירחון וכמויות אדירות של בטון שהציף את החדרים - כך נראתה דירה של צעיר שגר בשכירות בבניין שעבר עבודות חיזוק בת"א. מי אחראי לפצותו, מה קורה במצב שבו הדירה לא ראויה למגורים ומה כדאי להוסיף לחוזה שכירות כאשר מתגוררים בבניין שעובר תמ"א 38?
צרות של שוכרים: עבודות תמ"א 38 ובכלל שיפוצים בבניין משותף גורמים לא פעם לנזקים של ממש לדיירים המתגוררים בו. אלא שבשונה מדיירים שהדירה בבעלותם ושהקבלן מחויב להם - שוכרי הדירות עלולים להישאר לבד במערכה במקרה של נזק שנגרם להם מהעבודות.
"מצאתי את עצמי גרה בתוך אתר בנייה"
"למרות ההסכם בע"פ - הכריחו אותי להוציא את הכלב מהדירה"
בזמן עבודות תמ"א בבניין: "הקיר קרס, הבטון נזל לחדר השינה"
נתקלתם בבעיה עם הדירה השכורה או מול בעל הבית? כתבו לנו >>
בעקבות הפרסום באולפן ynet על קיר שקרס בדירת מגורים, ל-ynet הגיעו תלונות נוספות בנושא. כך, שוכר דירה שהתגורר בדירת פרטר (מרתף) בתל אביב, מספר כי מצא את הדירה שלו "מוצפת ב-40-50 ס"מ של בטון". הבטון נשפך לדירה מעבודות תמ"א 38/1 (חיזוק ושדרוג) שהתבצעו בבניין.
לדבריו, חודש לאחר שנכנס לדירה הוא הבחין שהפועלים מתחילים לבנות בסמוך לחלון השירותים, שהיה אחד משני החלונות היחידים בדירה. כמה ימים לאחר מכן, הקבלן ביקש ממנו רשות להיכנס לדירה כדי לבצע מדידות, וללא הסכמתו של ניר, כך לטענתו, תלש את הרשת של חלון השירותים ושם במקומה פלטת עץ - שלא אטמה את הדירה בצורה מספקת. "היו כ-10 ס"מ בין העץ שהוא הניח לבין המסגרת של החלון", מספר ניר, "כך שג'וקים, לכלוך וריחות מהרחוב היו נכנסים לדירה כל הזמן".
"הדירה הייתה מוצפת בבטון"
ניר התקשר לבעלת הדירה שהסכימה לברר את הנושא. רק אחרי שבועיים במהלכם ניסה לקבל ממנה תשובות, היא חזרה אליו עם הבטחה שיתקינו לו חלון בתקופה הקרובה, ושכנעה אותו כי הדבר לטובתו. ניר, שהיה בתקופה עמוסה בעבודה ובלימודים, החליט לחכות באותו שלב, משום שבכל מקרה לא יכול היה להרשות לעצמו להתעסק במעבר לדירה אחרת.
"יומיים לפני בחינה מכרעת שהייתה לי בלימודים, השכן שלי התקשר ואמר לי להגיע בדחיפות לדירה כי נראה לו שנשפך אליה בטון. יצאתי במהירות מהשיעור, ובכניסה לדירה חיכו השכן וכמה פועלים", הוא מתאר, "פתחנו את הדלת וראינו שכל הדירה מוצפת בבטון שזורם מהחלון של השירותים בשטף, ובאותו שלב עדיין ממשיך לזרום לתוך הדירה". לדבריו, רק כשנכנסו לדירה, הפועלים השכילו לסגור את המשאבה ולעצור את זרם הבטון - זמן רב אחרי שהבינו שיש חשש שהוא נשפך לתוכה.
"הפסדתי המון כסף - ויצאתי מהדירה"
אם כל זה לא מספיק, התחיל רצף של מקרים נוספים: לטענת ניר, כל הצנרת של הדירה, שהיזם אמור היה לטפל בה, הייתה סתומה מבטון - המקלחת, השירותים, הכיורים. יומיים אחרי זה התחילה מכת ג'וקים שנכנסו מהחלון, שלא יכול היה להיסגר בגלל שהבטון שנשפך אכן התקשה. "בעלת הדירה לא נתנה לי פתרונות והתנערה מאחריות, הקבלן סינן אותי. במשך שבועיים התקלחתי ועשיתי צרכים אצל השכנים, וסבלתי מכמויות ג'וקים לא הגיוניות בדירה. בסוף שילמתי על האינסטלטור והמדביר. וגם על זה - אף אחד לא החזיר לי כסף", הוא אומר.
"המשכיר חייב לתקן את הפגם בזמן סביר"
עו"ד אור צלניקר ממשרד הורוביץ, אבן אוזן ושות', המתמחה בנדל"ן ועסקאות מקרקעין, מסביר כי מכיוון שבמסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ההסכם הוא בין הקבלן לבעלי הדירות, מוטב לשוכר לוודא שבחוזה השכירות התייחסות למגורים בדירה ששוכנת באתר בנייה. למשל, מומלץ להוסיף לחוזה התייחסות לכך שהמשכיר יהיה אחראי לנזקים שייגרמו לשוכר עקב העבודות, לתאם מראש מה הן שעות העבודה, להסב את אחריות הקבלן לנזקים כלפי בעל הדירה בהסכם התמ"א לשוכר, וכו'.
אם לא הייתה בחוזה התייחסות מתאימה, עו"ד צלניקר אומר כי "במקרה של פגם בדירה שלא נובע משימוש בלתי סביר בה (בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה), המשכיר חייב לתקנו (בכפוף לחריגים שנקבעו בחוק ובפסיקה) בתוך זמן סביר מרגע שקיבל דרישה לכך מהשוכר. בתיקון לחוק השכירות והשאילה במסגרת חוק שכירות הוגנת, המחוקק הוסיף שכאשר הליקוי אינו קל ערך, יתקן המשכיר בתוך זמן סביר אך לא יאוחר מ-30 ימים ממועד דרישת השוכר, וככל שמדובר בפגם שלא מאפשר מגורים סבירים בדירה - יתוקן הפגם באופן מיידי".
במקרה של ניר, ניתן להניח כי חדירת הבטון לדירה והטיפול בחלון הפתוח ובצנרת הסתומה מהווים פגמים שדורשים תיקון מיידי, כשאת יתרת הליקויים ניתן היה לתקן תוך 30 יום. עו"ד צלניקר מוסיף כי בחוק נקבע מהי דירה שאינה ראויה למגורים, כאשר השכרת דירה שכזו תהווה הפרת חוזה מצד המשכיר. "בין היתר, דירה שלא כוללת מערכת לסילוק סדיר של שפכים, מערכת להספקת מי שתייה, פתחי אוורור ותאורה טבעית וחלונות לסגירת פתחים אלו, ובכל מקרה שיש בדירה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו - נחשבת הדירה ללא ראויה למגורים".
על כן, בהנחה שהנזקים שנגרמו לדירה במקרה של ניר אכן הפכו את הדירה ללא ראויה - הוא יכול לטעון כי החוזה הופר ולכן אינו מתכוון לשלם על השכירות באותה התקופה, במיוחד לנוכח העובדה שהוא אכן לא התגורר בה במשך מספר שבועות. בנוגע לרכוש שהיה בדירתו של ניר, עשויה להיות לו עילה לתביעה כנגד המשכיר או הקבלן, או שניהם, לפי הערכת השמאי ובתוספת עוגמת הנפש וההוצאות הנוספות שנגרמו לו בעקבות המקרה.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
