תקועים בתמ"א 38: "אם לא הייתי חייבת - לא הייתי גרה כאן יותר"
הם גרים בבניינים שהיו מחלוצי ההתחדשות עירונית, אבל נותרו תקועים בשלב הבנייה כשהם בתוכם. ממרפסות חשופות ללא גידור, דרך דירות בלי כיור ועד חצר עם פסולת בניין ועכברושים: דיירים מספרים על החיים בתוך אתר בנייה ועל הקשיים גם כעת בימי הקורונה
תחום ההתחדשות העירונית עבר תהפוכות רבות מאז אישורה של תמ"א 38 באפריל 2005. ההתחלה הייתה מבטיחה, והרעיון של לקחת בניין ישן עם דירות מתפוררות וכעבור מספר שנים לקבל דירה חדשה וגדולה יותר, נראה כמו מצב שממנו כולם יוצאים מורווחים. היזם מרוויח ממכירת הדירות החדשות, הדיירים מקבלים מיגון מפני רעידות אדמה, ממ"ד שלא היה קיים בדירות שלהם וכמובן דירה חדשה מהקבלן ששוויה גבוה מזה של דירתם הנוכחית. אלא שמיומה הראשון ועד היום סבלה תמ"א 38 - התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - מחבלי לידה רבים ולא פשוטים.
- המדינה מקדמת קרן הלוואות לחברות בנייה בקשיי אשראי
- שירת הברבור של תמ"א 38: שיא במספר ההיתרים שהוצאו לדירות במסגרתה ב-2019
- למרות משבר הקורונה - ההחלטה על ביטול תמ"א 38 לא תשתנה
הרשויות התרעמו על כך שהן לא מקבלות היטלי השבחה - מקור הכנסה מרכזי עבורן, אשר מתקבל מתוספת זכויות הבנייה. היזמים ניסו למקסם רווחים, חלק מהמהנדסים הטילו דופי בשיטה וטענו כי חיזוק על גבי מבנה קיים (תמ"א 38/1) לא יעמוד ברעידת אדמה, וגם בסביבת הפרויקט החלו להצטבר הבעיות: החל ממצוקת חניה שנגרמה בשל תוספת הרכבים, תשתיות שלא מצליחות לעמוד בעומס של תוספת התושבים ועוד.
והיה גם את הצד הניהולי: בישראל החלו לצוץ חברות חסרות ניסיון, שהחלו לאסוף חתימות בבניינים ולקדם בהם פרויקטים. חלק מהפרויקטים לא צלחו ונשארו כך עד היום, כשהדיירים שגרים בתוכם נותרים כלואים באתר בנייה, מצב קשה מנשוא שרק החמיר מאז שנכנסה הקורונה לחיינו.
על פי נתונים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שפורסמו כאשר מגבלות הקורונה היו בשיאן לפני כשבועיים, תפוקת ענף הבנייה והתשתיות ירדה לכ-35% בלבד בגלל משבר הקורונה. ההתאחדות דיווחה על ירידה של יותר מ-90% מהבנייה בדרום ובמחוז ירושלים, ירידה של כ-50% מהבנייה בצפון, ירידה של כ-30% מהבנייה במרכז הארץ ועל עצירה כמעט מוחלטת של הבנייה ביהודה ושומרון.
.jpg)
מדובר על כלל הפרויקטים, ובתוכם גם פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר לכאורה אינם שונים בהתנהלותם מכל פרויקט בנייה אחר. אלא שפרויקטים של התחדשות עירונית סבלו יותר - מכמה סיבות. כך למשל, בתקופה שבה התושבים נותרו בביתם, העבודות שבוצעו יצרו מטרדים שבימי שגרה הורגשו פחות, וחלק מהקבלנים העדיפו להוריד את נפח העבודה בהם באופן יזום כדי לצמצם את המטרדים ככל הניתן
בנוסף, בפרויקטים שבהם מדובר בתמ"א של חיזוק מבנה קיים (תמ"א 38/1) עלו סוגיות בריאותיות הקשורות להתנהלות בימי הקורונה, כמו קרבה לא רצויה בין הפועלים לדיירים. בעקבות תלונות רבות של דיירים, קראו ראשי הערים של רמת גן, קריית אונו ורעננה לצמצם או להקפיא את הבנייה בפרויקטים הללו. בכלל, מאות חברות תמ"א נקלעו לקשיים בשבועות האחרונים והקורונה הפכה את התחום לחלש יותר פיננסית.
מיזמי תמ"א 38/1 נחשבים מועדים לפורענות מסיבות רבות. במקרים רבים, הפרויקט מבוצע ללא ליווי בנקאי על ידי קבלן קטן ("קבלן טנדר" בשפת הקבלנים), כך שלעיתים קרובות אין לפרויקט דו"ח אפס (דו"ח כדאיות כלכלית שנערך על ידי שמאי מקרקעין); או בקרה כלשהי לגבי ההיתכנות הכלכלית שלו, האם יש לו יכולת לספוג שינויים ועיכובים בפרויקט, האם הוא עובד על שולי רווח מתאימים שמאפשרים לו מרווח נשימה וכו'. בשטח קרו מקרים רבים שבהם הקבלן הבטיח הבטחות כדי לקבל את הפרויקט, אך כשהן לא הסתדרו ומשהו השתבש - הוא פשוט נטש אותו.
במקרה הטוב, זה קרה לפני שהחלה הבנייה, אך במקרים רבים פרויקטים נתקעו במשך שנים, עברו ידיים לקבלן אחר, או שהצליחו להציל את הפרויקט על ידי שותף/משקיע לפרויקט. החשש הגדול שנובע כעת בעקבות הקורונה הוא שאותם תחשיבים פשוט לא יעבדו. הסיבות שעלולות לגרום לכך הן רבות. מספיק שהיזם ביסס את התחשיבים שלו על רף מחירים מסוים, וכעת לא מצליח למכור במחיר הזה; ועדות בנייה שעלולות שלא לאשר את זכויות הבנייה עליהן התבסס; מחסור בפועלים שיגרום לעיכובים בפרויקט ולשחיקת הרווח היזמי ועוד.
גם כעת, כשהמשק החל להיפתח, טוענים בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ כי המצב לא השתפר ואף נהיה גרוע יותר. חג הרמדאן גרם לכך שחלק מהפועלים הפלסטינים שעבדו בישראל עזבו, ומספרם של סך הפועלים בישראל עומד על כ-40 אלף - מחצית ממספרם בימים של שגרה. מאחר שבאופן מסורתי הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית הם בעיקר פלסטינים, ההערכה בהתאחדות היא כי הפגיעה בהם גדולה יותר מאשר באתרים רגילים. כלומר, בקרוב למחצית מהאתרים קצב הבנייה הואט משמעותית.
לפי נתונים של הרשות להתחדשות עירונית, בשנת 2018 נמכרו 3,800 דירות שנבנו במיזמים להתחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מתוך 27,540 דירות חדשות שנמכרו בישראל בסך הכל - שיעור של 13.8% מכלל הדירות החדשות שנמכרו. למעשה, אחת מכל שבע דירות חדשות בישראל היא בהתחדשות עירונית.
בחלוף השנים שינתה התוכנית את פניה. אם בתחילה רוב הפרויקטים היו של עיבוי מבנה קיים, התוכנית התבגרה וכיום מרבית הפרויקטים הם מסוג תמ"א 38/2, שמשמעותו הריסה ובנייה מחדש. אלא שמחאת הרשויות המקומיות נגד ריבוי פרויקטים כאלה, יחד עם מסקנה אליה הגיעו מקבלי ההחלטות כי יש לאפשר תכנון כוללני יותר ולא רק ברמת הבניין, הובילה את המדינה להכריע בנושא - וקבעה כי התוכנית תסתיים באוקטובר 2022. עם זאת, פרויקטים רבים נותרו בצנרת, וכאמור מבנים רבים אחרים נותרו לא גמורים.
הפרויקט ברחוב זימן 4 בתל אביב תקוע כבר למעלה משנה ובנייתו טרם הסתיימה. מדובר בבניין בן ארבע קומות, שעליו הוסיפו שתי קומות נוספות עם דירות חדשות. חברת קריגר, היזמית שהחלה לבנות אותו, נעלמה מהפרויקט, וגם הקרן שמנהלת אותו כיום מתקשה לקדם את הבנייה.
ר', דיירת בבניין, מתארת את הקושי הכרוך בחיים בבניין שבנייתו לא הסתיימה: "הבניין במצב קטסטרופלי. אין מעלית ואין מעקה במדרגות, נקודות החשמל בחדר המדרגות נותרו פתוחות והן נוזלות בחורף, החומה בחצר נפלה כתוצאה מהגשם. השאירו כאן פסולת בנייה ונאלצנו להילחם כדי שינקו אותו. היו אמורים להתקין לנו חניון רובוטי, אבל זה לא קרה וכרגע אין לנו חניה, אין לובי לבניין, אין תיבות דואר, והקומות למעלה בנויות, אבל נתקעו בשלב הגמר".
איך נראים החיים בדירה כזו?
"אני גרה בדירה לא גמורה. כשהכניסו את עמודי החיזוק של הבניין עשו לי נזקים בתוך הדירה, שברו לי ארון בחדר השינה ואת הארון במטבח. בתוך הדירה יש עמוד בלי טיח וצבע, החרסינות באמבטיה שבורות, אין כיור באמבטיה וגם את הטוש לקחו והייתי צריכה להתקין חדש. אין לי דלת בממ"ד ועוד הרבה דברים קטנים שמקשים על המחייה כאן. אם עד הקורונה הייתי יכולה להתאוורר בחוץ, בתקופת המשבר, ובמיוחד כשאני בקבוצת סיכון, הייתי חייבת להישאר רוב הזמן בבית וזה פשוט לא נעים להיות כאן".
למה את לא עוזבת?
"אם לא הייתי חייבת - לא הייתי גרה כאן בימים אלה, אבל אני מפחדת לעזוב כי פרצו לי לדירה כמה פעמים. יש שכן מבוגר שהתגורר בקומה הרביעית, ובגלל שאין מעלית נאלץ לעבור לבניין אחר שיש בו מעלית והוא משלם שכר דירה. הבעיה היא ששכר הדירה בבניין שלנו נמוך בגלל המצב שלו, וכל מי שרוצה לעזוב צריך לקחת בחשבון שהוא יידרש להוסיף הרבה כסף על דירה דומה באזור".
אם כל אלה לא מספיקים, ר' מספרת שאחד השכנים בבניין, אשר התגורר בקומה השלישית, מעד במדרגות ושבר את הקרסול. בתביעה שהגיש נגד החברה היזמית, הוא טען כי איבד את שיווי המשקל כאשר ירד במדרגות שהיו בהן אבנים ופסולת בנייה, ובית המשפט פסק לו פיצויים. לפי ר', הפרויקט מנוהל על ידי הקרן, מאחר שהיזם עזב והפרויקט נמצא בבית משפט אצל כונס נכסים. הקבלן האחרון שעבד בבניין עזב לפני יותר מחצי שנה כי לא קיבל את כל הכסף שלו, וכרגע אין באופק צפי להשלמת הפרויקט.
הפרויקט ברחוב הפלמ"ח 3 באשדוד הוא מהמקרים הטראגיים שידע תחום ההתחדשות העירונית. מדובר בבניין רכבת בן ארבע קומות ו-64 דירות, בו החל תהליך של בנייה להוספת עוד 40 דירות ב-2.5 קומות נוספות. הפרויקט יצא לדרכו בשנת 2010, כשהחברה היזמית א.י.פרידמן קידמה את מה שהיה הפרויקט הראשון מסוג תמ"א 38 באשדוד, ונחשב אז לפרויקט התמ"א הגדול בארץ.
ב-2012 התקבל היתר בנייה לפרויקט, והקבלן התחייב למסור את הדירות ב-2014 ומיד החל במכירת הדירות החדשות. מתוך 40 הדירות, הוא הצליח למכור 38 יחידות דיור, מהן חמש דירות לבני משפחתו. בפועל, הפרויקט לא נמסר ב-2014 ובנייתו מעולם לא הושלמה. בשנת 2019, כחמש שנים לאחר שהפרויקט נעצר, בית המשפט מינה את עורכי הדין דן הלפרט ואביחי ורדי למפרקים זמניים של חברת הבנייה.
עו"ד הלפרט, המשמש מפרק מטעם בית המשפט, מספר כי זהו אחד המקרים הראשונים והכאובים שנגרמו כתוצאה מיזם שלא הצליח להשלים את העבודות בפרויקט. "היזם לא ניהל את הפרויקט בצורה נכונה ומסודרת, לא בוצעו הבדיקות המתאימות לגבי סטטוס היזם או היכולות הכלכליות שלו. הוא פעל להוצאת היתר בנייה והיה צריך לתקן אותו, אבל בפועל התחיל לבנות לפני שהיה לו היתר שתואם את הבנייה, ובמקביל הוא התחיל למכור דירות חדשות", הוא אומר.
לדבריו, "מהמסמכים שיש בידנו היום עולות הרבה שאלות לגבי זהותם של רוכשי הדירות. כמה מבין הרוכשים הם בני משפחה של הקבלן ולא בטוח שכל העסקאות נעשו כדין, אנחנו לא יודעים כמה מתוך הכספים של הרוכשים באמת שולמו על ידם, ואנחנו לא יודעים לאן הכספים הועברו, כי לא היה חשבון אחד שריכז את הכל".
עו"ד הלפרט מוסיף כי הבנייה שכבר בוצעה לא ראויה למגורים. אין ריצוף או חיפויים, הכל פתוח, ומאחר שהבנייה שבוצעה בשטח לא תאמה את ההיתר - ייתכן שיהיה צורך להרוס את הכל ולבנות מחדש. "בעלי הדירות הקיימות - 64 משפחות - חיות כיום באתר בנייה ויש שם מחדלים ברמת הבטיחות, ממש סכנת חיים. כדי להרים את הפרויקט הזה מהבוץ אנחנו צריכים לפעול בהרבה מישורים. למשל, בודקים עכשיו האם מגיע לנו מענק ממשרד השיכון, האם עיריית אשדוד תסייע לנו בהוצאת היתר מהיר כדי לסיים את העבודות ואולי תאפשר בנייה נוספת בסמוך למבנה הקיים. לראש העיר יש כאן תפקיד מרכזי. אם יסכים לעזור לנו הוא יוכל לסייע מאוד", הוא מתאר.
יהושע ויסמן הוא בין הראשונים שרכשו דירה חדשה בפרויקט. בסוף 2012 הוא רכש דירה מהקבלן והובטח לו כי היא תימסר לו ב-2014. כיום, שש שנים לאחר מועד האיכלוס, אין עדיין פתרון שיאפשר את סיומו של הפרויקט. ויסמן מתגורר כעת בדירה שכורה בבניין שבו רכש את דירתו החדשה.
בשיחה עימו הוא מתאר את מצב הפרויקט בכאב: "הייתי אמור לקבל את הדירה שלי ב-2014, אבל הבנייה נעצרה וגילינו שהחברה היא חדלת פירעון. הפרויקט בנוי, ברמת השלד הוא גמור וחלק מהציפוי החיצוני בוצע, אבל אחרי השנים הארוכות שבהן הוא נזנח זה נראה לא טוב, ויצטרכו לעשות הכל מחדש. רוב הדירות לא הסתיימו מבפנים, גם הקיימות וגם החדשות. לא גמרו בהן את הפנים, אין חשמל ומעלית בחדר המדרגות והממ"ד שבנו לבעלי הדירות הקיימות נותר בשלב השלד".
איך אנשים מחזיקים מעמד בצורה כזו?
"הרבה מאד אנשים בפרויקט נקלעו למצוקה, שרק התגברה כעת בימי הקורונה. חלק מהמצוקה היא כלכלית, בעיקר אצל הרוכשים ששילמו עבור דירה חדשה ומשלמים גם שכר דירה וגם משכנתה, ובקרב הדיירים הקיימים - בעלי הדירות, הסבל הוא מסוג אחר, שנגרם ברובו ממצב הבניין ומנזילות, כי אין עדיין איטום בגג. יש נפילות מתח בחשמל, פיר המעלית פתוח ועוד הרבה ליקויים. חלק מהליקויים מקשים כלכלית גם על הדיירים הקיימים. למשל, דודי השמש פורקו והם משלמים כל השנה עבור חשמל לחימום המים. בגלל שזה אתר מסוכן הם מקבלים דו"חות מהעירייה. חלקם מנסים למכור את הדירות, אבל לא מצליחים".
מה השתנה במצבך בעקבות הקורונה?
"אני גר בשכירות בבניין והנזק הכלכלי עצום. קנינו דירה ואנחנו משלמים עליה משכנתה ובמקביל גם משלמים דמי שכירות. אני עצמאי, כרגע אין לי ולאשתי הכנסות וזה לא מעניין אף אחד. אני רק רוצה שיהיה לזה סוף. משפחות אחרות שרכשו דירות בפרויקט לא הצליחו לעמוד בתשלומים כפולים של שכר דירה ומשכנתה ופלשו לדירות הלא גמורות. מדובר בכ-20 מתוך 40 הרוכשים.
עו"ד הלפרט מוסיף: "משבר הקורונה מחדד עוד יותר את הצורך האקוטי בבדיקה מקדימה לפני ההתקשרות עם היזם לגבי החוסן הכלכלי שלו, לגבי ההון העצמי שבידו, כמה הוא ממונף, מה הניסיון שלו בעיר ובכלל, והן לגבי הזהות האישית שלו".
הפרויקט ברחוב ברנדיס 11 בתל אביב נחשב לחריג בהרכב הדיירים וביזם שנבחר לקדם אותו. מתוך שמונה דירות בפרויקט, שתי דירות נמצאות בבעלות שופטי עליון (אשר אינם מתגוררים בבניין), אחת בידי שגריר ישראל לשעבר באוסטרליה, שמואל בן שמואל, ודירה נוספת שבה התגורר הקבלן צבי לנדאו ז"ל, וכיום נותרה להתגורר בה אלמנתו. היזם שקידם את הפרויקט היה דני ליבאי, בנו של שר המשפטים לשעבר, פרופ' דוד ליבאי.
מדובר בפרויקט בן ארבע קומות, שעליו תוכננה בנייה של שתי דירות נוספות בקומה החמישית, ועוד דירת פנטהאוז בקומה השישית. בשנת 2012 החל בביצוע הפרויקט הקבלן איציק שגב ז"ל, ואחרי שנתיים נכנס כשותף לפרויקט ליבאי, שפעל באמצעות חברת סיטי גרופ שבבעלותו. בסוף 2016 נכנסה לפרויקט קרן וולתסטון, מקרנות המימון הגדולות בתחום התמ"א, אשר הלוותה לליבאי כתשעה מיליון שקל. זאת, בנוסף להלוואות נוספות שנטל.
ליבאי נקלע לקשיים פיננסיים, והעבודות בפרויקט נעצרו ב-2017 וחודשו רק לאחרונה. הדיונים בהמשכו של הפרויקט התגלגלו לפתחו של בית המשפט, ובדצמבר 2018 מונה עו"ד ליאור מזור כנאמן מפרק. דודי לנדאו, בנו של צבי לנדאו ז"ל, משמש כנציג הדיירים וכמפקח בנייה. זאת, בנוסף למפקח מטעם קרן וולתסטון. לפני חודש חודשו העבודות בפרויקט, שמבוצעות על ידי חברת דקל הנדסה.
עו"ד מזור, שהגיע לפרויקט מיד לאחר מינויו כמפרק, אומר כי במהלך התקופה שבה הבנייה נעצרה, חלק מבעלי הדירות התייאשו מהמגורים בבניין, השכירו את הדירות במחירים נמוכים ועזבו אותו. "כשהגעתי לשם לראשונה, הייתי בחוסר שקט כשראיתי שהדיירים צריכים להסתובב בבניין כזה. בכל גשם חזק היו שם נזילות למעלית וזה גרם לתקלות ומים שזרמו במדרגות. מצאנו מרפסות חשופות לפעמים אפילו בלי גידור. עשינו מהלך של תיקון בטיחותי, ועבדנו כדי להתקשר עם קבלן חדש. לפני חודשיים אושרה לנו התקשרות עם קבלן שנכנס לשטח, וכרגע אנחנו בשלבים ראשונים של בנייה מחדש", הוא מספר.
שמואל בן שמואל, דייר בבניין ושגריר ישראל באוסטרליה לשעבר, אומר: "זו כבר השנה החמישית מאז שהופסקה הבנייה. כשעברתי לתפקידי באוסטרליה המשפחה שלי נשארה בבניין וזה היה מאד מורכב, וכשחזרתי הבנייה הפסיקה והבניין נותר עם בעיות קשות. זה מתחיל בחזות של הבניין: החניות שהיו לנו בוטלו, החצר מלאה חומרי בניין ויש מכת עכברושים. זו תחושה לא נוחה לישון בלילה בבניין כזה, שיש סביבו פיגומים. בנוסף, הדירות שלנו מלאות ברטיבות בגלל שהמים חלחלו אל הקירות. עכשיו יש לנו בעיה אחרת - הקורונה. אני בקבוצת סיכון וזה מקשה מאוד".
לפנייה לכתב/ת 
