ועדת הכלכלה מקדמת הגנה על רוכשי דירות
לאחר שניכר אי-שיוויון בעסקאות רכש ופערי כוחות משמעותיים בין קונה למוכר, החלה ועדת הכלכלה לקדם תיקון לחוק המכר, אשר יגדיל את ההגנה על קוני הדירות. תיקון החוק מרחיב את מושג הדירה גם לחלקים מהרכוש המשותף ומגביל את המנהג הנפוץ של מכירת דירות "על הנייר"
ועדת הכלכלה החלה לקדם הבוקר (ב') תיקון נרחב שנועד לשכלל את ההגנה על כספי הציבור שהושקעו בעסקאות רכש של דירות חדשות מקבלן, או במסגרת מיזם של חברת בנייה. לפי הצעת הממשלה, התיקון יעשה בחוק המכר (דירות), על בסיס המלצות של ועדה בין-משרדית. החוק המקורי התקבל לפני 33 שנה ועבר מאז שמונה תיקונים, כולל התאמתו לפשיטות הרגל של קבלנים. כעת, הוועדה מקדמת לקריאה שנייה ושלישית את התיקון התשיעי.
כתבות נוספות ערוץ הנדל"ן
במרוצת השנים, יישום החוק הוכיח כי המערכת החוזית בעסקאות הרכש אינה שוויונית, ויש פערי כוחות משמעותיים בין הקונה למוכר המצדיקים להעניק זכויות מוגברות לקונה. מטרת התיקון החדש לשכלל את הסדר הקיים, שעדיין אינו מגן בצורה מספקת על קוני הדירות, כדי ליצור מערכת יחסים שוויונית יותר ולצמצם את הפערים בין הצדדים לעסקה. במקביל עדיין נבחנים בממשלה הסדרי אכיפה מתאימים בשל הפרת הוראות החוק.
בתחילה, תיקון החוק מרחיב את מושג הדירה, כך שיכלול את החלקים מהרכוש המשותף בנוסף ליחידת המגורים בפועל, לרבות ההוראות החלות על המפרט של אותם חלקים. בהמשך להרחבה העקרונית, מוצע בתיקון הכלל המהפכני שמגביל את המנהג הנפוץ של מכירת דירות "על הנייר".
לא יהיה תוקף משפטי לחוזה שנכרת טרם אישור התוכנית
הנוהל החדש של חוק המכר כולל בתוכו את האיסורים הבאים: לא תימכר דירה לפני שאושרה כדין התוכנית שמכוחה ניתן ההיתר לבנייתה או למתן כל הקלה הנדרשת לצורך הבנייה. כמו כן, לא יהיה תוקף משפטי לחוזה שנכרת טרם אישור התוכנית או מתן ההקלה והוא בטל ומבוטל.
התיקון נועד למנוע מרוכש דירה לחתום על חוזה המכר במידה וקיימת אי-וודאות שהיא תיבנה. בנוסף, המוכר לא יוכל לדרוש מהרוכש תשלום מראש על סמך חוזה כזה, ואחר כך ללחוץ על העירייה לאשר את תוכנית הדירה בטענה שהיא כבר נמכרה.
עם זאת, ניתן יהיה לחתום על חוזה כזה בתנאי שהמוכר ציין את המועד הצפוי לקבלת היתר הבנייה, אבל אז יוכל הקונה לבטל את החוזה לפני שניתן ההיתר. אם ההיתר לא ניתן בחלוף המועד הצפוי, הקונה יוכל לבטל את החוזה כעבור 60 יום מהמועד. קביעת התקופה האמורה נועדה לאזן בין ההגנה על הקונה, לשאיפה להימנע ככל האפשר מביטול חוזים והרצון לתת למוכר פרק זמן נוסף להוצאת ההיתר שמתעכבת מסיבות שאינן בשליטתו.
הבלטת שינויים בתוכנית הבנייה
מעבר לכך, נוספה לחוק אפשרות המוכר לתת למועמד לרכישה התחייבות לשמור לו את הזכות לרכוש דירה מסוימת בתנאים שנקבעו מראש. אבל טרם נקבעו הפיצויים שהמוכר יוכל לתבוע מהקונה במידה ולא נחתם ביניהם חוזה מכר בתום תקופת ההתחייבות או שמהקבלן שלא עמד בהתחייבותו. שר השיכון יקבע את תקרת הפיצויים בתקנות בהתאם לתקופות ולאיזון ביחסי הכוחות בין המוכר לקונה.
כמו כן, נוספה לחוק החדש הוראה המחייבת את מוכר הדירה להבליט בחוזה שינויים שנעשו או ייעשו בתוכנית הבנייה שיש בהם השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה וברכוש המשותף. מדובר בשינויים שהמוכר או מי מטעמו יזם או שבכוונתו ליזום בחלקה שבה נמצאת הדירה. מדובר בבקשות להקלות בתכניות שאושרו או שהופקדו במגרשים הגובלים בדירה או חלות על השימוש החופשי ברכוש המשותף של הבניין.
החוק חוזר ומדגיש את אופי השינויים שיכולים להשפיע על איכות חייו של הקונה, כגון בקשות להוספת יחידות דיור לבניין שבו מצויה הדירה הנמכרת או בשינויים בחצר המשותפת המיועדת לדיירי הבניין; החל מהפיכתה לחניון או לאתר משחקים המחייב הצבת מתקנים שונים, וכל בשינויים המתחייבים מיישום תוכנית בניין ערים להקים במגרשים הגובלים בבניין המגורים להקמת בית ספר או מרכז מסחרי.
הצעת החוק החדש מבטלת הוראות החוק הקיים לגבי חלוקת ההוצאות המשפטיות בין המוכר לקונה במקומות שבהם נדרשת השותפות. בכל מקרה, המוכר לא ידרוש מהקונה השתתפות בסכום העולה על 5,000 שקל או על 0.5% ממחיר הדירה שבחוזה. תשלום ההוצאות הנדרשות בטאבו מרישום זכויות הקונה בדירה הנרכשת, אותן דורש המוכר מהקונה, לא ישולמו בנפרד, אלא יבוצעו בפועל בידי המוכר לאחר שייכללו במחיר הדירה.
התיקון החדש בחוק המכר מרחיב את פרק הבטחת ההשקעות של רוכשי דירות ,שנועד להגן על כספיהם לבל ירדו לטמיון במקרים של כשלון העסקאות. פרק זה מצדיק מתן הגנה לקונה נוכח פערי הכוחות בין הקונים למוכרים. התיקון מרחיב את ההגנה הזאת גם על עסקאות באותם מקרים בהם הליווי הפיננסי ניתן בידי חברת ביטוח, ולא עוד רק בידי הבנקים, נוכח הפעילות הגוברת של חברות הביטוח בתחום האשראי לבנייה.
הצעת החוק מעניקה למפקח על הביטוח באוצר סמכויות פיקוח ואכיפה בדומה לאלה של המפקח על הבנקים בבנק ישראל אשר ממונה על אותם הבנקים שנותנים ליווי פיננסי לקבלנים ולמיזמי בנייה. כך יוסמך גם המפקח על הביטוח להטיל על חברות הביטוח את אותם עיצומים כספיים על הפרת חובות הליווי בראשן, אי הפקדת כספי הקונה בחשבון הליווי הנפרד מחשבון הבנק של הקבלן והמצאת פוליסת ביטוח או בטוחה אחרת לכספים אלה.
מימוש הבטוחה לא יכלול את רכיב המע"מ במחיר הדירה. לכן מוצע בחוק החדש להקים במשרד האוצר קרן ממשלתית שתבטיח את החזר הסכומים אותם שילם הקונה עבור רכיב המע"מ. החזרת כספי המע"מ מהקרן לקונה תיעשה עם מימוש הבטוחה, באמצעות הבנק או חברת הביטוח שנתנו את הבטוחה, ובלוחות הזמנים הקבועים בסעיף נפרד בחוק המוצע.
שקיפות בנוגע למפרט הטכני ולחוזה המכר
מיד לאחר פתיחת הדיון, סירב יו"ר הוועדה, ח"כ איתן כבל (המחנה הציוני), להמשיך בהכנת החוק לאישור סופי - כשהתברר כי שלוש הצעות חוק פרטיות לתיקון סעיפים בהצעת הממשלה, לא התמזגו בנוסח המקורי. מדובר בתיקונים שהם טכניים במהותם. הם הוגשו כל אחד לדיון נפרד, בניגוד להסכמה מוקדמת להגיש לדיון היום נוסח משולב. ח"כ כבל דחה את המשך הדיון לאחר שמשפטני הממשלה והוועדה ימקמו כל תיקון במקומו הראוי בין סעיפי החוק המקורי.
לפי הצעת ח"כ מיכל רוזין (מרצ), יתווסף למפרט המצורף לחוזי המכר מידע בדבר גודל החלק היחסי ברכוש המשותף של בניין המגורים שנופל בחלקו של כל רוכש דירה; וכך יוענק לכל רוכש ודאות לגבי סך כל הרכוש שיהיה בבעלותו. בצורה זו יוכל כל רוכש להיערך באופן ריאלי להוצאותיו העתידיות. למשל, במצב הקיים - רוכשי דירות רבים מופתעים לגלות שהם חייבים בתשלום ארנונה, גם על חלקם ברכוש המשותף.
לפי הצעת ח"כ אורי מקלב (יהדות התורה), קבלן המוכר דירה חדשה יידרש להעביר לרוכש הדירה בעת מסירתה, לא רק את התוכנית החיצונית שלה כנספח למפרט - אלא גם את תוכניות הקונסטרוקציה של הדירה, ואת התוכניות של מערכות החשמל, המים והביוב. זאת, למקרים שבהם בעל הדירה יבקש לבצע שיפוץ כולל או שינויים הכרוכים בהזזת קירות, כדי לחסוך את התשלום עבור חוות דעת מקצועיות להנחיית מתכנני השינויים.
התוכניות יימסרו בדואר אלקטרוני או בתקליטור לשמירה לאורך זמן רב. בהקשר זה, עלתה היום הצעה נוספת - לחייב את הקבלן להמציא לרוכש את נוסח חוזה המכר על כל נספחיו לעיונו, וזאת פרק זמן סביר לפני מועד החתימה עליו. ההצעה נוגדת את הנוהג הרווח בשוק הנדל"ן כיום, שבו רוכש הדירה רואה בדרך כלל את החוזה לפרטיו לראשונה רק במעמד החתימה המחייבת, בלחץ זמן קצר שלא מאפשר לו ללמוד גם את "האותיות הקטנות".
לפי הצעת ח"כ יואב קיש (ליכוד), קבלן המוכר דירות חדשות בבניין עם מעליות, לא יוכל לחייב אותם להשתמש בשירותי חברת מעליות ספציפית לתקופה העולה על שנה מיום תחילת הניהול והאחזקה של המעלית על ידי החברה. זאת, כדי לא לכבול אותם לחברה שהתקינה את המעליות לפי בחירת הקבלן, ולאפשר להם לעשות סקר שוק עצמאי אם השירות והמחיר שהם מקבלים מהחברה הם הטובים ביותר עבורם.
לפנייה לכתב/ת 
