בנק ישראל: הנתונים על התחלות בנייה שגויים
אחרי שהלמ"ס דיווחה כי היא מקפיאה את פרסום נתוני הביקושים לדירות בגלל טעויות, בנק ישראל מנחית מכה נוספת על הגוף הממשלתי שמספק נתונים על ענף הנדל"ן. פרסום חדש מצביע על כך שבין השנים 2004-2014 האומדן הרבעוני הראשוני להתחלות הבנייה היה מוטה כלפי מטה בכ-10%
הבנק המרכזי מצביע על כך שבין השנים 2004 ל-2014, האומדן הרבעוני הראשוני להתחלות הבנייה הוא מוטה כלפי מטה בכ-10% בממוצע. הנתון מתעדכן כלפי מעלה בשנה הראשונה לאחר פרסומו, וכעבור שנתיים, כלומר כעבור שמונה פרסומים רבעוניים, הוא מתייצב.
משכך, קובע בנק ישראל, קובעי המדיניות בתחום הדיור וגם הציבור הרחב, שחשופים לאומדן הראשון, שזוכה בשנים האחרונות לסיקור תקשורתי נרחב, עלולים לגבש תפישה מוטעית לגבי הפעילות במגזר הבנייה. "על כן יש לנקוט משנה זהירות כאשר משתמשים באומדן הראשון", קובע בנק ישראל, "ובד בבד להשקיע משאבים בשיפורו".
בבנק ישראל מסבירים כי בעוד שנתונים כלכליים בדרך כלל מתעדכנים למעלה או למטה לאחר הפרסומים הראשוניים וכך אין כיוון צפוי מראש לנתונים האמיתיים, נמצא שהאומדן הרבעוני של התחלות הבנייה תמיד מוטה כלפי מטה ב-10%, כך שהתמונה שמתפרסמת באומדנים היא תמיד פסימית יותר מהתמונה האמיתית.
נתוני התחלות הבנייה, המתפרסמים אחת לרבעון על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מתייחסים לתחילת החפירה של יסודות הבניין. זוהי חולייה חשובה בשרשרת הייצור של יחידות הדיור. האומדן למספר התחלות הבנייה הוא נתון שזוכה לעניין ציבורי רחב בשנים האחרונות לאור עליית מחירי הדירות.
"ריבוי הגורמים שמעורבים בתהליך הבנייה", נכתב בסקירת בנק ישראל, "כולל משרד הבינוי והשיכון, יותר מ-100 ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה ומאות יזמים שנסקרים טלפונית - מקשה על איסוף הנתונים בזמן אמת וגורם לעדכונים רטרואקטיביים בנתון הרבעוני. הלמ"ס משקיעה מאמצים רבים בטיוב הנתונים המינהליים שהיא מקבלת ממשרד הבינוי והשיכון ובסקירת היזמים בזמן אמת. נוסף על כך היא משתמשת במודל סטטיסטי כדי לזקוף נתונים חסרים שצפויים להתקבל בעתיד".
עוד נמצא שבין 2009-2014 עדכן משרד השיכון את הנתונים על התחלות הבנייה ביוזמה הציבורית בכ-28% בממוצע כלפי מעלה רטרואקטיבית לעומת האומדן הראשוני. לעומת זאת, הנתונים על התחלות הבנייה ביוזמה הפרטית התעדכנו בכ-10% רטרואקטיבית בממוצע. "הדבר מעיד שכלל הנתונים מוטים כלפי מטה", כותבים בבנק ישראל, "אך הנתונים המינהליים ממשרד הבינוי והשיכון מתאפיינים באיכות נמוכה ביחס לנתונים שמגיעים מהיזמים הפרטיים".
הנתון על מספר התחלות הבנייה משמש גופים ממשלתיים שונים כדי לאמוד את ההיצע בשוק הדיור ולגבש מדיניות לגבי מידת הצורך בהתערבות ממשלתית בענף הבנייה. הנתון אף משמש את בנק ישראל כדי לגבש את המדיניות המוניטרית.
"היות שברוב המקרים האומדן מתעדכן כלפי מעלה בדיעבד", נכתב בסקירה, "ובחלק מהמקרים אומדנים שהציגו ירידה בהיקף התחלות הבנייה השתנו לנתון שמצביע על עלייה - עלול להיווצר מידי רבעון רושם שהפעילות במגזר הבנייה מאטה או אינה מתרחבת, בשעה שלמעה מספר הדירות החדשות נמצא במגמת עלייה מתונה לאורך זמן".
כיצד ניתן לתקן את ההטעיה שמתקבלת? הניתוח של בנק ישראל מציע מודל סטטיסטי שמבוסס על דפוסי הרוויזיות (עדכון האומדנים רטרואקטיבית נכון למצב בשטח) בין השנים 2004 ל-2015. המודל משתמש באומדנים הראשונים להתחלות הבנייה וברוויזיות שלהם כדי לחזות את העדכונים הצפויים כעבור ארבעה ושמונה רבעונים. "תוצאות החיזוי בזמן אמת מראות שניתן להציע מודלים שמרניים פחות לזקיפת הנתונים החסרים", נכתב בסקירה, "ואלה יאפשרו לצמצם לפחות בשליש את גודל הטעות הממוצעת ולגבש תחזית שאינה מוטה לכיוון מסויים".
הלמ"ס: בוחנים פתרונות להטיות
מהלמ"ס נמסר בתגובה: "הלמ"ס מודעת לבעיה לפיה האומדנים הראשונים שהיא מפרסמת לגבי מספר התחלות הבנייה מוטים כלפי מטה, ביחס למספר התחלות הבנייה בפועל. הסיבה להטיה זו נובעת מכך שהנתונים המתפרסמים מתבססים על דיווחים חלקיים בלבד, שאינם כוללים דיווחים שמגיעים מאוחר יותר.
"כפי שהיטיב לבטא זאת בנק ישראל, ריבוי הגורמים המעורבים בתהליך הבנייה (תכנון, אישור וביצוע) מקשה גם על איסוף הנתונים וגם על פרסומם בזמן אמת. קיימת גם בעיה של התחלות בנייה לא מעטות לפני שאפילו ניתן להן היתר בנייה. כתוצאה מכך, האומדן הראשון המתפרסם, מתעדכן כלפי מעלה בעיקר בשנה הראשונה לאחר פרסומו, וכעבור כשנתיים הוא מתייצב.
"פתרון אפשרי (ופשוט) לבעיה זו הוא לעכב את פרסום האומדנים למשך מספר חודשים, עד שיתקבלו הדיווחים החסרים. יחד עם זאת, הלמ"ס מתבקשת על ידי כל הגורמים לפרסם אומדנים מוקדם ככל שניתן ונענית לבקשות כאלו, במיוחד כאשר מדובר בנושא שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית בישראל במשך תקופה ארוכה. הלמ"ס מקפידה לציין את ארעיות האומדנים הראשונים המתפרסמים בכל פרסומיה ולהבא תרחיב יותר בהסבר זה.
"במקביל, הלמ"ס בוחנת, כבר מספר חודשים, דרכים שונות על מנת להתגבר על בעיית אומדני החסר, תוך שימוש במודלים סטטיסטיים המנסים לאמוד את ההטיות הצפויות. המודל שמציע בנק ישראל הוא דוגמה אחת למודל אפשרי, אך חשוב לציין שגם מודל זה מתקן רק כשליש מהחסר (התחלות הבנייה שלא דווחו ללמ"ס בזמן אמת), ובאומדן כלל ארצי בלבד.
"יש לבדוק האם המודל של הבנק מאפשר פרסום האומדן ברמה גיאוגרפית יותר קטנה כגון יישוב ואזור סטטיסטי, פירוט לפיו המידע מתפרסם כיום. כאמור, נבחנים גם מודלים אחרים. הלמ"ס אף פעם אינה שוקטת על שמריה ותמשיך לחפש דרכים לשיפור בסיסי הנתונים שברשותה והתוצרים המופקים מהם".
לפנייה לכתב/ת 
