האוצר: צניחה במכירת דירות חדשות
בינואר נרשמה ירידה של 24% במכירת דירות חדשות בהשוואה לאשתקד. פילוח גיאוגרפי של נתוני האוצר מלמד כי הפגיעה במכירות הקבלנים בולטת במיוחד באזורים בהם מתבצעות בפועל מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". עם זאת, הם מדגישים כי הירידה במכירות מקיפה את כל האזורים וכל הסגמנטים של השוק, בכלל זה המשקיעים ומשפרי הדיור
באוצר מסבירים כי גם בינואר בלטה המשך המגמה של ירידה חדה במכירת דירות חדשות (גם בהשוואה לינואר 2016), אשר קוזזה בחלקה על ידי פלח השוק של דירות יד שנייה, בין היתר על רקע מכירות המשקיעים.
מכירת דירות חדשות הסתכמה בינואר ב-2,200 דירות, ירידה של 18 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לתקופה המקבילה ב- 2016 זהו החודש הרביעי ברציפות בו נרשמת ירידה חדה, בשיעורים דו-ספרתיים, כאשר בינואר עמד שיעור ירידה זה על 24 אחוזים (בהשוואה לאשתקד).
לפי האוצר, פילוח גיאוגרפי מלמד כי הפגיעה במכירות הקבלנים בולטת במיוחד באזורים בהם מתבצעות בפועל מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". עם זאת באוצר מדגישים כי הירידה במכירות מקיפה את כל האזורים וכל הסגמנטים של השוק, בכלל זה המשקיעים ומשפרי הדיור.
רמת המכירות הנמוכה ביותר - באזור רחובות
האזור בו בולטת יותר מכל אזור אחר הרמה הנמוכה של מכירת דירות חדשות, הינו אזור רחובות. באוצר מציינים כי באזור זה החלו ברבעון השלישי אשתקד מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" (בעיקר בראשל"צ). מדובר ברמה הנמוכה ביותר ב-15 השנים האחרונות.
משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש ינואר שמר על רמתו הנמוכה (פחות מ-17 אחוזים). סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש זה עמד על 1.6 אלף דירות, ירידה של 2 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה בשיעור של 18 אחוזים בהשוואה לינואר אשתקד. באוצר מסבירים כי יתכן ובכך באה לידי ביטוי בין היתר השפעת מס "ריבוי נכסים" (מאחר והמס נקבע על 1 אחוז משווי הדירה).
מכירות המשקיעים בחודש ינואר רשמו גידול של 25 אחוזים בהשוואה לדצמבר והגיעו לרמה של שלושת אלפים דירות. באוצר מדגישים כי הגידול במכירות המשקיעים בחודש ינואר, במקביל להמשך הקיפאון ברכישות המשקיעים הביאו להעמקת הירידה ברכישות נטו של משקיעים. בכך מתעצמת המגמה הנצפית מאז הרבעון השני של 2016, של ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים.
פילוח מכירות המשקיעים, בין אלו שבבעלותם לפחות שלוש דירות לבין יתר המשקיעים מצביע על המשך המגמה של גידול במשקלם של "מרובי הנכסים", מאז אוגוסט אשתקד, עת פורסמה במסגרת חוק ההסדרים ההחלטה להטיל "מס דירה שלישית" על משקיעים אלו.
באוצר ניתחו את רמות השכר של רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן, ומצאו כי במעלות תרשיחא לדוגמא, השכר הממוצע למשק בית של זוגות שרכשו עמד על 16.6 אלף שקלים, גבוה מעט מהממוצע במשק. באוצר מדגישים כי רמות שכר אלו מוסברות במידה רבה בשיעור גבוה של משקי בית בהם שני בני הזוג עובדים.
כאשר משווים את השכר הממוצע של הרוכשים במעלות תרשיחא לאלו של הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בראשל"צ, נמצא כי קיים פער של 5 אחוזים בלבד בין שתי אוכלוסיות אלו (בהקשר זה מדגישים באוצר כי חלק הארי של הרוכשים במעלות תרשיחא הם תושבי אזור הצפון). המשמעות היא שאף שבמונחים כספיים, ההנחה הניתנת במסגרת "מחיר למשתכן" במרכז הארץ גבוהה מזו של ההנחה הניתנת באזורי הפריפריה, אין בכך כדי למנוע מהזוגות הצעירים בפריפריה את היכולת לנצל בעצמם את ההנחה הגבוהה יותר הניתנת במרכז.
האוצר: תוכנית מחיר למשתכן אינה מיטיבה עם השכבות המבוססות
באוצר ניסו להוכיח כי תוכנית מחיר למשתכן אינה מיטיבה עם השכבות המבוססות בחברה בלבד, זאת על רקע ביקורת כלפי תוכנית זו.
באוצר ערכו ניתוח הבוחן את רמות השכר של הרוכשים במחיר למשתכן בראשל"צ, אחת הערים המבוקשות ביותר בקרב זכאי התכנית, לבין אלו של רוכשי דירות חדשות באזורי המרכז ורחובות, שעבורם גם כן מדובר ב"דירה ראשונה".
מחירי הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בראשל"צ היו נמוכים בכ-30 אחוזים ממחירי השוק. "לכאורה, העובדה לפיה השכר הממוצע של הרוכשים במחיר למשתכן בראשל"צ גבוה, גם אם לא באופן משמעותי, מרמות השכר של רוכשי דירה ראשונה, חדשה, ב"מחירי שוק" באזורי המרכז ורחובות, יש בה כדי לתמוך בטענה זו", מסבירים באוצר.
"אולם ממצאים אלו, לפיהם דווקא רוכשי הדירות היקרות יותר (במחירי שוק), משתכרים פחות מרוכשי הדירות המוזלות, יש בהם כדי לרמז על כך שאותם זוגות נעזרים במקורות מימון נוספים לשם השגת ההון העצמי, כאשר סביר להניח כי אחד המקורות המשמעותיים לכך הוא ההורים".
ניתוח שהתייחס להכנסות ההורים של רוכשי דירה ראשונה, אלו שרכשו במחירי שוק, ואלו שרכשו במסגרת "מחיר למשתכן", מלמד כי רוכשי הדירות המוזלות הינם בעלי יכולת מוגבלת יותר להיעזר בהוריהם לשם מימון הדירה.
"רמות השכר של הורי הזוגות הצעירים שרכשו דירה חדשה במחירי שוק באזור המרכז ובאזור רחובות גבוהות משמעותית (בין 30 ל-25 אחוזים) מאלו של הורי הזוגות הצעירים שרכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן בראשל"צ, כמו גם מאלו של הורי הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן במעלות תרשיחא.
"מעבר לכך, נמצא כי בקרב שיעור גבוה יותר מהרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", בפרט אלו מראשל"צ, אין להוריהם כל הכנסות מעבודה (חלקם עולים ממדינות חבר העמים). ביטוי בולט עוד יותר לפערים הסוציו-אקונומיים בין הוריהם של הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן לבין הורי הרוכשים דירות חדשות במחירי שוק באזורי המרכז ורחובות".
מהנתונים בולטת העובדה לפיה הפערים בשיעור הבעלות על דירות להשקעה בקרב הורי הזוגות הצעירים, בין אלו שרכשו דירות במחירי שוק לבין הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן, גבוהים אף יותר מפערי השכר ביניהם. אף כי ממצאים אלו כשלעצמם אין בהם כדי להפתיע (שכן ידוע כי אי-השוויון בהון גבוה מאי-השוויון בשכר), הם מספקים עדות אמפירית נוספת לכך שתכנית "מחיר למשתכן" מיטיבה עם זוגות צעירים, עובדים, אשר תלויים בעיקר בהכנסותיהם שלהם (ולא של הוריהם) כדי לרכוש דירה.
נתונים ראשוניים לחודש פברואר מצביעים על ירידה נוספת במספר העסקאות.
לפנייה לכתב/ת 
