קבוצות רכישה: בין המצוי לרצוי

ההבדלים בין רכישה בקבוצה מול רכישה מקבלן. בעת האחרונה עולות לכותרות בתדירות גבוהה קבוצות הרכישה שלא בטובתן. מקרה ענבל אור ומקרים אחרים שלא זכו לסיקור תקשורתי רחב, המחישו את החשיבות שבאסדרת התחום וחידדו את ההבדלים והפערים הטמונים ברכישת דירה מקבלן מול הצטרפות לקבוצת רכישה

להבדיל מהנחת היסוד המסורתית, הלכה למעשה, אין הבדלים אינהרנטיים בין רוכש מקבלן לבין חבר בקבוצת רכישה וזאת כיון שחברי הקבוצה לרוב אינם משקיעים מתוחכמים המבקשים להשיא ערך בעסקאות ספקולטיביות, אלא ברובם הם אנשים המבקשים לחסוך בעלויות על מנת לעמוד בדרישות הסף הכלכליות לרכישת דירה.

אין כל התייחסות רגולטורית לקבוצות רכישה

נכון להיום, אין כל התייחסות רגולטורית לקבוצות הרכישה או להגנה על חברי הקבוצה וגם חוק המכר אינו חל בכל הנוגע לחברי הקבוצה.

ההתייחסות היחידה הקיימת בחוק כיום נוגעת למיסוי והיא התקבלה במסגרת תיקון משנת 2011 בעקבות לחץ של קבלנים וטענות לתחרות בלתי הוגנת עם מארגני הקבוצות.

אלפי יחידות דיור נבנות בישראל במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה כאלטרנטיבה למחירי הדיור הנוסקים. מצד אחד הופך התחום פופולארי ומשגשג ומצד שני, בהינתן המקרים האחרונים שעלו לכותרות ולדיוני בתי המשפט - הוא טומן בחובו סיכונים רבים אשר עלולים לפגוע בכדאיות העסקה ואף לפגוע בביטחונם הכלכלי של הרוכשים.

המארגן לרוב הינו יוזם הקבוצה 

הקושי הבסיסי בתחום זה הוא בראש ובראשונה בהתמודדות עם תופעת "הסיכון המוסרי". המארגן אשר לרוב הינו יוזם הקבוצה, בדרך כלל מתחייב בשם חברי הקבוצה, מבלי שהוא עצמו נושא בסיכוני העסקה. אבל קיימים גם סיכונים נוספים לכשל ובהם: ניגוד עניינים בין האינטרס של מארגן הקבוצה לחבריה, הפרשת כספי הקבוצה ישירות למארגן או לחשבון כללי בו מארגן הקבוצה יכול לפעול כרצונו כאשר אין מנגנוני נאמנות או בטוחות לכספים אלה.

בנוסף, ישנה אי ודאות במצב התכנוני של הפרויקט ובמחיר הסופי של הדירות ולא פעם אומדן העלויות קובע מחיר דמיוני שברור מראש כי לא ניתן לעמוד בו. לכך מתווספת חוסר היכולת לשרטט לוח זמנים מדויק ובמקרים רבים אף המועדים מנותקים מהמציאות ונותרים בגדר מצגי שיווק לרוכשים.

מתוך הבנה שקבוצה ככוח צרכני תביא להוזלת עלויות הדירה הפכו קבוצות הרכישה לתחום צובר תאוצה בקרב המעוניינים לרכוש דירות חדשות.

במצב בו גורמים חסרי ניסיון והבנה רלוונטית ניצלו את הריק שנוצר בעקבות היעדר רגולציה – על המחוקק לרכז מאמץ וליצור אסדרה של התחום החשוב. עד אז, על השוקלים להצטרף לקבוצות רכישה להבין את הסיכונים הגלומים ולהיעזר ביעוץ משפטי מתאים.

הכותב הוא עו"ד שותף במשרד עורכי דין גינדי-כספי.