האם אפשר למכור דירה - ולשמור בעלות על הגג?
האם ניתן למכור דירה - אולם לשמור על הבעלות על הגג? בית המשפט המחוזי בחיפה נדרש לאחרונה לענות על השאלה, במסגרת מחלוקת בין דיירים חדשים לבעלי הדירה הקודמים
חוק המקרקעין מגדיר כי דירה בבית משותף כוללת את החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה. בהתאם לחוק, עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף - ולא ניתן למכור את הרכוש המשותף בנפרד מהדירה. עם זאת, ניתן להפריד חלק מסוים מהרכוש שהוצמד לדירה מסוימת באמצעות העברתו לדירה אחרת או החזרתו לרכוש המשותף הכללי - בתנאי שיש צו לרישום הבית המשותף.
כתבות נוספות במדור בית ישראלי
ישנה אפשרות חוקית למכור דירה בבית משותף ללא הגג שהוצמד לדירה - תוך השארת הגג בבעלות המוכר? לאחרונה דן בית המשפט המחוזי בחיפה בדיוק בסוגיה זו.
נסיבות המקרה: בשנת 2003 רכש קונה דירת מגורים בבית משותף, אליה הוצמד גג הבניין הכולל זכויות בנייה קיימות ועתידיות. בתקנון הבית המשותף נקבע כי בעליה של דירת הגג יהיה זכאי לקבל היתרים ולהוסיף תוספות בנייה או להעבירן לבעל דירה אחרת, ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות הנוספות בבניין.
בשנת 2006 נקלע בעל הדירה לחובות כספיים, והחליט למכור את הדירה לידיעתו בציבור באותה העת, ולימים רעייתו. לטענתו, לגרסתו, להסכם מכר הדירה צורף נספח לפיו נמכרת הדירה ללא הגג הצמוד אליה. במקביל ערכו בני הזוג הסכם ממון בו צוינה מכירת הדירה, אולם לא ניתן בו ביטוי להפרדת הגג מהדירה. לכן נרשמה הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם האישה - לרבות גג הבניין.
עו"ד אלעד שרעבי
מנגד טענו הרוכשים כי רכישת הדירה מהאישה כללה את הגג הצמוד לה, ואף הפנו להגדרת "הממכר" בהסכם המכר: "דירה בת חמישה חדרים הנמצאת בקומת גג... לדירה זו צמודים חנייה, מחסן וגג המבנה". לטענתם, בעל הדירה המקורי, אשר היה מעורב בעסקה מתחילתה ועד לחתימת החוזה, לרבות ניהול משא ומתן מטעם האישה, היה מודע כל העת כי גג המבנה נכלל בהסכם ולא הופרד ממנו.
לגרסת הקונים האחרונים לא דובר ולא הוצע על ידו להצמיד את הגג לדירה אחרת בבית המשותף, כנדרש בהוראות חוק המקרקעין. כמו כן, ציינו כי בני הזוג לא הציגו בפניהם את הנספח שמפריד לכאורה בין גג הבניין לדירה ובחרו להותירו בידם, תוך הסתרתו מעיניהם. בנוסף, טענו כי מעיון בדיווח שהוגש לרשויות המס אודות העסקה שנערכה בין בני הזוג, בו נעדרה הצהרה בדבר הנספח וניתן ללמוד כי לא הייתה כל כוונה להפריד בין מכר הדירה לגג.
בית המשפט פסק כי בהתאם לחוק המקרקעין, לא ניתן להפריד חלק מסוים מהרכוש המסוים שהוצמד לדירה מסוימת, ללא העברתו לדירה אחרת או החזרתו לרכוש המשותף הכללי. במצב הדברים, נקבע כי לא הוכחה אפשרות חוקית להפריד בין הגג המוצמד לדירה. צוין כי הנספח, כפי שנוסח, אינו מאפשר הפרדת הגג מהצמדתו לדירה והוא נוגד את הוראות חוק המקרקעין ואף לא קיבל ביטוי בתקנון הבית המשותף.
כמו כן, מעדותיהם של עורך הדין והמתווך, אשר ליוו את עסקת המכר בין האישה לרוכשים, עולה כי בעל הדירה המקורי קרא את ההסכם, הבין את משמעותו והיה מודע לכך שגג הבית נכלל בהסכם ולא הופרד ממנו.
בהקשר זה צוין כי כמי שעבד בעבר ברשות המיסים ואף ניהל עסקים, קשה להניח כי בעל הדירה המקורי לא ידע שהצמדת גג לדירה פירושה הפיכת הגג לחלק בלתי נפרד מהדירה וכל הצגת תמונה אחרת היא היתממות שלא במקומה. בית המשפט פסק כי בעל הדירה המקורי התכוון למכור את זכויותיו בדירה על כל הצמדותיה לרבות הגג. משכך נקבע שיש לראות בגג הבית חלק בלתי נפרד מזכויות הרוכשים בדירה.
עו"ד אלעד שרעבי ממשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן. סייעה בעריכת המאמר - המשפטנית מיכל מרקו.
לפנייה לכתב/ת 
צילום: Gettyimages
עו"ד אלעד שרעבי
מומלצים
