כך שימור מבנים תוקע שנים התחדשות עירונית
לא רק תל אביב - גם פתח תקוה, גבעתיים וערים נוספות מעוניינות לקדם תוכניות לשימור מבנים בשטחן, אבל ההשלכות עלולות להוביל להקפאת הליכי התחדשות עירונית והיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38. בתל אביב אלף מבנים לשימור המתינו 15 שנה לאישור תוכנית. נוסטלגיה עולה כסף
ההכרזה על אזור ה"עיר הלבנה" במרכז תל אביב כאתר מורשת עולמי על ידי ארגון אונסק"ו בשנת 2003, שידרגה משמעותית את העיר. אולם בו בזמן, המהלך הקפיא את תכנונם של כאלף מבנים ומנע קידום של פרויקטים רבים של התחדשות עירונית.
לפני חצי שנה גם גבעתיים הודיעה, כי בכוונתה ליזום תוכנית לשימור מבנים על עשרות בניינים ומאות דירות שהיו צפויות לעבור תהליך התחדשות עירונית. הרצליה ורמת גן הצטרפו לאחרונה אף הן למגמה כשערכו סקרי שימור, ובעתיד הקרוב הן מתכוונות לפרסם הודעה לקידום תוכנית שימור מבנים. בנוסף, לאחרונה פרסמה הוועדה המקומית בפתח תקוה כי גם היא, כמו גבעתיים, תקדם תוכנית מתאר לשימור של 70 נכסים בעיר, רובם במרכזה. המשמעות היא, כי עד להכנת תכנית השימור, לא ניתן יהיה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במבנים אלה. בתל אביב זה לקח 15 שנים.
אבל זאת איננה הבעיה היחידה. עיריית תל אביב הכניסה כאמור כאלף נכסים ל"רשימה מובחרת" לדבריה ובעקבות כך טענה, כי נכסים אלה מותגו ולכן ערכם עלה בכ-5%. לפיכך, אם בעל דירה הגר באחד מבנייני הבאוהאוס הידועים ירצה כעת למכור את דירתו, הוא יאלץ לשלם היטל השבחה לעירייה בשל הכנסת ביתו לאותה רשימת שימור. כעת מומחים מתריעים – התופעה יכולה לחזור על עצמה גם ברשויות נוספות שמקדמות תוכניות לשימור אתרים היסטוריים.
זעם בקרב בעלי הנכסים
בעקבות קידום התוכנית בפתח-תקוה, לא יינתנו היתרי בנייה והריסה למאות מבנים ואתרים הנמצאים ברשימת האתרים לשימור בעיר. כמו כן במקומות בהם כבר הוגשה בקשה להיתר לוועדת התכנון המקומית, הוועדה תדון בו שוב בכפוף למגבלת השימור, דבר שיכול לגרום לשינויים רבים בתכנון המקורי ולעכב לא מעט פרויקטים.
"מדובר בהכרזה על פי סעיפים 77 ו-78 בחוק התכנון והבנייה", מסביר עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן ותכנון ובנייה. "ההכרזה היא שלב ראשון לפני הפקדה של תוכנית שימור. עושים זאת כאשר התוכנית עוד לא מוכנה ומבקשים לקבע עובדות בשטח ולמנוע שינוי בבניינים מסוימים".
על פי סעיפים 77 ו-78 לחוק, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התוכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התוכנית המוצעת. תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התוכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים, הכול לפי המועד המוקדם יותר.
מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפם של התנאים או לשנותם לפרק זמן נוסף שלא יעלה על שלוש שנים מנימוקים מיוחדים שיירשמו. באמצעות תוספות אלה לחוק, תל אביב השהתה כאמור את קידום תהליכי התכנון בעיר הלבנה כ-15 שנים. לאחר שהליכי התכנון הסתיימו ותוכנית האב לשימור (2650 ב') קיבלה תוקף התגלה, כי העירייה סבורה שכל אלף הנכסים שהוכנסו לרשימת השימור של העיר, מתוכם 200 עליהם נגזרו מגבלות שימור מחמירות, "מותגו". משכך ערכם עלה ולכן בעלי הנכסים שירצו למכור אותם יאלצו לשלם לעירייה היטל השבחה על שימור הנכס.
בעלי הנכסים זעמו על העירייה, שלא רק פגעה בהם בכך שעיכבה שנים רבות את הליכי התכנון עד לגיבוש תכנית השימור, אלא שכעת שללה מהם את זכויות ההקמה של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בבניינים אלה או הגבילה אותם. בעקבות כך הוגשו נגד העירייה תביעות רבות לירידת ערך (על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה), שמתנהלות בימים אלה בבתי המשפט. האם זה מה שעומד לקרות גם ברשויות החדשות, שהודיעו בתקופה האחרונה על כוונתן להכין תוכניות שימור דומות אצלן?
כך לדוגמה, בית לשכת רואי החשבון בישראל ברחוב מונטיפיורי 1 בתל אביב, הוא נכס שנפגע בצורה קשה בעקבות הכרזתו כבניין לשימור. בעליו נאלצו להוציא בפועל הוצאות בסכומי עתק לשם ביצוע הפרויקט, שכן במקום כוונת הבעלים להרוס את הנכס הישן שנבנה לפני כ-80 שנה ולבנות תחתיו בנין חדש, שיענה על צרכי הלשכה העדכניים, נאלצה הלשכה לשאת בעלויות שיפוץ שהתייקרו בשיעור של מיליוני שקלים מעבר לנדרש במצב רגיל. זאת כמובן, עקב הצורך לעמוד בהנחיות השימור והמגבלות הרבות שהטילה התוכנית על שיפוץ המבנה. כיום נמצא הנושא בהליכים המתנהלים בפני ועדת הערר בעניין תכנית השימור של תל אביב.
הקפאת מאות דירות חדשות
חזרה לפתח תקוה. על פי הודעת הרשות המקומית משבוע שעבר נקבע, שברחובות חובבי ציון, שטמפפר, ופינסקר יוקפאו הליכי תמ"א 38 של הריסה ובנייה, עד לעריכת תוכנית תב"ע מפורטת לשימור. שמאים המכירים את האזור מציינים כי הבנייה, בעיקר במרכז העיר, עלולה להתעכב שנים רבות מכיוון ששם מתרכזים רוב הבניינים לשימור מתוך כ-70 נכסים כאלה בעיר, שעתידים להיכנס לתכנית. המשמעות היא הקפאתן של עוד מאות דירות חדשות.
הנכסים הידועים המיועדים לשימור בפתח תקוה כוללים בין השאר, את בית הכנסת הגדול על שם יעקב רוטשילד ברחוב חובבי ציון 37, ביתו של משה ליפקיס שנבנה במאה ה-19 וב-1933 שימש כמפעל תנובה הראשון בארץ, ובית הבטון – המבנה הראשון בישראל שנבנה מבטון ברחוב חובבי ציון 13.
מדובר בתופעה, שכן לאחרונה נודע על כוונת רשויות כרמת גן, הרצליה וגבעתיים לקדם תוכניות שימור דומות. גם בכל מרחבי התכנון של רשויות אלה עשויים להיות מוקפאים תהליכים להתחדשות עירונית והיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 עד להערכה מחדש של הוועדות המקומיות לגבי המשך קידום תכניות הבנייה בכפוף לתכנית שימור מפורטת.
בגבעתיים למשל, שכבר שחררה הודעה דומה לזו של פתח תקוה לפני כחצי שנה, יש מתחמים כמו "מתחם הלביא", שכולל שלושה בניינים המיועדים לשימור, מעונות הפועלים שכוללים שלושה בניינים, שיכון קופת חולים שכולל שמונה בניינים, וכן 14 בניינים בשיכוני המורה. בסך הכול מדובר במאות דירות, שכעת ממתינות עד שעיריית גבעתיים תכין תוכנית מתאר לשימור המבנים. בהרצליה, בה אושרה לאחרונה להפקדה תוכנית המתאר הכוללנית של העיר, יש עקרונות שימור בולטים והרשות המקומית ערכה כבר סקר לגבי נושא השימור. בעיר מתכוונים לשמר כ-44 נכסים בולטים.
"העיריות מעשירות את קופתן"
עו"ד גלעד שמעון ממשרד עו"ד צבי שוב, מציין כי "המנגנון של פרסום הודעות לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, נועד לאפשר למוסדות התכנון המעוניינים לקדם תכנון על מקרקעין מסוימים, להודיע לציבור הרחב על הכנת התכנית, וכן לקבוע תנאים ומגבלות שונים על אפשרויות ניצול הקרקע למשך תקופה, שעשויה לארוך שנים ארוכות, זאת במטרה להבטיח כי במשך תקופת התכנון לא יבוצעו על ידי בעלי זכויות שינויים בקרקע, שעלולים לסכל את התכנון העתידי. כפועל יוצא מטבען של תכניות שימור, גם במקרה זה, התנאים שפורסמו ביחס להוצאת היתרים במבנים שבכוונת מוסדות התכנון לסמן כמבנים לשימור, כוללים מגבלות נרחבות, אשר נראה כי צפויות להקשות מאוד על בעלי המבנים לממש בעתיד את זכויותיהם, באמצעות הוצאת היתרי בניה".
ומה עשוי לקרות בפתח תקוה וגבעתיים כעת?
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "אין ספק שהתקדים של טענות ההשבחה עקב 'מיתוג' שראינו בתוכנית השימור של תל אביב בהחלט עלול להתבטא בתוכניות שימור נוספות המקודמות בימים אלו ברשויות - פתח תקוה וגבעתיים. סביר להניח שלאור התוכניות הללו, הרשויות ינסו גם לגבות היטלי השבחה לצורך העשרת קופתן או בכלל, כטענת נגד לתביעות ירידת ערך, שיתכן כי יוגשו כנגדן לאור תוכניות השימור. אני מניחה כי במרכיבי הפיצויים יכללו גם הוצאות עתידיות הכרחיות (בעקבות השימור בגין שיפוץ כללי של הבניין) לאור ההגבלות החדשות המחמירות שלא מאפשרות תמ"א 38".
עו"ד גלעד שמעון מוסיף כי נושא המיתוג של נכסים על ידי תכניות שימור טרם הוכרע. "נושא המיתוג מהווה את אחד הנושאים העיקריים המרכזיים העומדים במרכז ההליכים המתנהלים מול ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה, כבר מספר שנים. במהלך השנה האחרונה, ניהלה ועדת הערר מספר דיונים מאוחדים ורוחביים בסוגיית תכנית השימור, הן בהיבט היטל ההשבחה והן בהיבט תביעות ירידת הערך, ואף סיירה בנכסים שונים, על מנת לגבש אמות מידה להכרעה פרטנית בתיקים השונים שהובאו לפתחה.
"רק בשבוע האחרון בחודש האחרון החליטה ועדת הערר על מינויו של אדריכל מומחה מטעמה, לשם הכרעה בטענות השונות, וכעת צפויים בעלי הנכסים והוועדה המקומית לנהל מעין תת-הליך נוסף בפניו. ועדת הערר קצבה אמנם 180 יום, שבמסגרתם התבקש המומחה למסור את מסקנותיו, אלא שלנוכח ריבוי ההליכים והתמשכותם הרבה, לא מן הנמנע כי גם מועד זה שקצבה ועדת הערר יוארך, וכי ההכרעה בסוגיית תכנית השימור תתעכב עוד זמן לא מבוטל".
מעיריית פתח תקוה נמסר:
"בפתח תקוה, אם המושבות, הרבה מבנים משמעותיים מתקופות שונות שיחד מספרים את סיפור ההתיישבות בישראל. כחלק מהמאמץ לאפשר פיתוח יחד עם שימור מבנים ומרקמים בעלי ערך, פרסמה העירייה רשימה ראשונה של מבנים שיכללו בתוכנית השימור. התוכנית תגדיר מה יהיו דרגות השימור, מה הכלים הכלכליים שיידרשו ועוד. במגרשים בהם יש מבנה לשימור הוגבלו האפשרויות לבצע הריסה והוגדר תהליך תיעוד והנחיות מיוחדות. בחלק מהמקרים ניתן לקדם תוכנית לשימור בד בבד עם התחדשות. נדגיש כי מדובר בשלב ראשון בלבד. אנו אכן לומדים מדוגמאות קודמות, כולל תל אביב".
מעיריית גבעתיים נמסר: "כיום אין לעיריית גבעתיים תוכנית שימור מאושרת. יודגש כי כמעט כל הבניינים שהומלצו על ידי הוועדה לשימור הם מבני ציבור ולא בניינים פרטיים, לכן אין כל סיבה לחשש מעצירת ההתחדשות העירונית".
מעיריית תל אביב נמסר: "תוכנית השימור של תל-אביב-יפו תרמה רבות לפיתוח העיר והעלתה את ערכם הכלכלי של המבנים לשימור וסביבתם. באשר לטענות התובעים לגבי הפיצויים, לוועדה המקומית יש מענה מבוסס, הן ברמה המשפטית והן ברמה השמאית, והן מתבררות בימים אלו בפני ועדת הערר. ככלל, תוכנית השימור של תל אביב אושרה בוועדה המחוזית כתוכנית מאוזנת מבחינה כלכלית ושמאית, ולשם כך העניקה, בין היתר, תמריצים במקרים המתאימים וקבעה מנגנונים למימוש וניוד זכויות".
לפנייה לכתב/ת 
