40 דקות בפקקים: ערי הלוויין הצומחות של ת"א
לא רק רמת גן, פתח תקווה או ראשון לציון - עליית מחירי הנדל"ן הביאו להתפתחות בערי לווין נוספות הסמוכות לתל אביב. היכן תוכלו לקנות דירה, באילו מחירים וכמה זמן תאלצו לבלות מדי יום על הכביש? סקירה
עליית מחירי הנדל"ן בעשור האחרון הביאה לכך שהאפשרות לרכוש דירה בתל אביב הפכה למשימה בלתי אפשרית עבור רוב הציבור בארץ. הדבר הוביל להתפתחות חלופות למגורים בערי הלוויין (ערים צמודות לעיר מרכזית) העוטפות את תל אביב, כמו רמת גן, פתח תקווה וראשון לציון. כיום, גם בערים הללו כבר טיפסו המחירים באופן שמאלץ את הרוכשים הפוטנציאליים לתור אחר חלופות נוספות למגורים במרכז.
חלופות אלו החלו להתפתח בשנים האחרונות במרחק קצת יותר גדול מהמעגל הראשוני המקיף את תל אביב. מנהל מכירות ארצי בחברת אזורים, גיל גורביץ', מספר כי כיום התרחבו המעגלים לאזורים רחוקים יותר, בהם באר יעקב, יהוד, אור יהודה וראש העין.
בעתיד, כך מבטיחים משרדי הממשלה, יוקמו תשתיות תחבורה ציבורית יעילות יותר לערים אלו. אבל כיום, בהיעדר פתרון אחר, מי שמתגורר בהן ועובד במרכז נדרש לחוות פקקים כבדים מדי יום. "אלו ערי הלווין החדשות, שאפשר לקרוא להן 'הערים של עד 40 דקות נסיעה מתל-אביב'", אומר גורביץ'.
"הערים הללו מושכות אוכלוסיות מגוונות של זוגות צעירים ומשכילים שמרביתם המכריע מתקשה בגיוס ההון הדרוש לרכישת דירות בתל אביב או במעגל הקרוב אליה. התפתחות תשתיות תחבורתיות לרבות הרכבת הקלה, כמו גם תהליך נדידת מרכזי תעסוקה ממרכז תל אביב לערי הלוויין, יאפשרו בעתיד שיפור מהותי ברמת החיים והתקצרות במשכי ההגעה לעבודה והחזרה ממנה".
לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "בחלק גדול מהערים הללו נחתמו בשנתיים האחרונות הסכמי גג. אבל לא בכל מצב בו נחתם הסכם גג יש ערובה לכך שתחל תנופה אדירה של בנייה. יש הרבה מאוד ראשי ערים שיאשרו בנייה בצורה מדודה. נכון לצופף את מרכז הארץ אבל צריך לעשות את זה בצורה חכמה, למשל לעודד תוכניות גדולות של פינוי בינוי. הן גם לוקחות פחות זמן בהנחה ומסירים חסמים. בניית עשרות אלפי יחידות דיור בשולי הערים זה טוב אבל זה גורם להזנחה במרכזי הערים ומנציח את הפערים החברתיים".
בסיוע חברות הבנייה אזורים ואלדר אספנו את הנתונים על ערי הלווין הבאות, בהתבסס על נתוני רשות המסים על עסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים, למ"ס, מדל"ן וכן Waze לבחינת זמני נסיעה. התוצאות לפניכם:
באר יעקב
קרוב ל-3,000 התחלות בנייה נרשמו בבאר יעקב במהלך החמש השנים האחרונות. עם פינוי מחנה צריפין שיכפיל את גודלה של העיר, צפויות אלפי התחלות בנייה נוספות.
זמן הגעה בבוקר לתל אביב: 50 דקות. יש בעיות עומס בכבישים מאזור זה, אך ישנה גם רכבת ישירה לתחנת רכבת השלום בזמן נסיעה של כ-26 דקות.
מחירי דירות: לפי נתוני רשות המסים מחיר למ"ר עומד על 17,800 שקל. בשנים האחרונות מחירי הדירות טיפסו בכ-44% - מ-1.275 מיליון שקל בממוצע לדירות 4 חדרים בסוף 2011, לכ-1.835 מיליון שקל בשנת 2017.
מדדים חברתיים: 6 מתוך 10 במדד הסוציו-אקונומי, 18% מהתושבים אקדמאים וכ-73% מהתושבים מחזיקים דירות בבעלותם.
ממוצע דירוג בתי ספר בעיר במקצועות הליב"ה: 4.8 ביחס לממוצע ארצי של 5.5.
יהוד-מונוסון
בחמש השנים האחרונות החלו בבניית כ-1,000 יחידות דיור חדשות ביהוד-מונוסון. החיבור המוניציפאלי בין שני היישובים, יהוד ומונוסון, הוסיף תנופת יוקרה לאזור.
זמן הגעה בבוקר לתל אביב: 39 דקות.
מחירים: מחיר ממוצע למ"ר - 18,600 שקל. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עמד בסוף 2011 על 1.605 מיליון שקל, לעומת 1.862 מיליון שקל כיום - עלייה של 16%.
מדדים חברתיים: 7 מתוך 10 במדד הסוציו-אקונומי, 23% אקדמאים, 77% דירות בבעלות. ממוצע דירוג בתי ספר בעיר במקצועות הליב"ה - 7.5.
אור יהודה
בעיר יש תוכניות במסגרת "מחיר למשתכן" בהיקף של מעל 1,100 יחידות דיור. בשנים האחרונות מספר התחלות הבנייה ירד, אך צפויה תנופה בנייה נרחבת בשטחי בסיס תל השומר ובמסגרת פרויקט התחדשות עירונית.
זמן הגעה בבוקר לתל אביב: 39 דקות.
מחירים: מחיר ממוצע למ"ר - 16,600 שקל. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים יד שנייה בסוף 2011 - 1.044 מיליון שקל, לעומת 1.542 מיליון שקל כיום - זינוק של כ-47%.
מדדים חברתיים: 5 מתוך 10 במדד סוציו אקונומי, 12% אקדמאים, 78% מהדירות בבעלות, ממוצע דירוג בתי ספר בעיר במקצועות הליב"ה – 6.3.
אזור
היקפי הבנייה במועצה המקומית קטנים מאוד. בשנים האחרונות הופשרו מספר קרקעות ברחבי העיר ונבנו רבי קומות, נוף שונה מצמודי הקרקע והשיכונים הנמוכים שמאפיינים את אזור. בשנת 2016 החלה בנייה של 183 יחידות דיור ובשנים הקרובות צפויה בנייה בהיקפים נמוכים והרחבה של פעילות בתחום ההתחדשות העירונית. שוק הדירות באזור מאופיין בריבוי שוכרים המחפשים אלטרנטיבה במחירים אטרקטיביים ובקרבה לתל אביב.
זמן הגעה בבוקר לתל אביב: 31 דקות (תשתיות התחבורה באזור עמוסות בשעות הבוקר).
מחירים: מחיר ממוצע למ"ר - 19,400 שקל. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עמד בסוף 2011 על 1.535 מיליון שקל (בהתבסס על מספר קטן של עסקאות) ומאז טיפס בכ-24% לכ-1.9 מיליון שקל.
מדדים חברתיים: 6 מתוך 10 במדד הסוציו אקונומי, 18% אקדמאים, 61% דירות בבעלות, ממוצע דירוג בתי ספר בעיר במקצועות הליב"ה - 5.8.
ראש העין
קרוב ל-7,000 יחידות דיור החלו להיבנות בעיר במהלך החמש השנים האחרונות, מרביתן המכריע בשכונת הענק פסגות אפק שכבר החלה להתאכלס ותגיע להיקף כולל של כ-16 אלף יחידות דיור. אזור מתפתח נוסף הוא קסם, שיוסיף לעיר עוד כ-1,200 יחידות דיור. תוכניות "מחיר למשתכן" חולשות על היקף מתוכנן של מעל 4,000 יחידות הדיור מתוך הבנייה המתוכננת.
זמן הגעה בבוקר לתל אביב: 59 דקות (העיר נמצאת במעגל רחוק יותר מן הערים האחרות ובאזור עומסי תנועה כבדים בשעות השיא).
מחירים: מחיר ממוצע למ"ר - 15,900 שקל. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בסוף 2011 - 1.323 מיליון שקל, לעותמ 1.685 מיליון שקל כיום, עלייה של כ-27%.
מדדים חברתיים: 6 מתוך 10 במדד סוציו אקונומי, 22% אקדמאים, 72% בעלות על דירות, ממוצע דירוג בתי ספר בעיר במקצועות הליב"ה - 6.7.
גני תקווה
המועצה המקומית גני תקווה הממוקמת בדופן המזרחית של גוש דן צפויה להפוך תוך מספר שנים לעיר. על פי נתוני הלמ"ס, בחמש השנים האחרונות החלו בבניית 1,336 יחידות דיור. כיום מונה היישוב כ-16 אלף תושבים ובעקבות הבנייה צפויה אוכלוסייתו לגדול בכ-119% ל-35 אלף תושבים.
הבנייה החדשה נמצאת בשכונות הצפוניות של גני תקווה הכולל כ-4,000 יח"ד ומע"ר שיכלול מרכזי מסחר וקריית חינוך. בעתיד הרחוק יותר, על עתודת הקרקע האחרונה ביישוב שמיועדת לפיתוח, תיבנה בחלק הצפוני ביותר של גני תקווה שכונת מגורים נוספת שתכלול ככל הנראה כ-2,000 יחידות דיור. בסך הכול, ייבנו בטווח הקצר והבינוני כמעט 6,000 יחידות דיור.
זמן הגעה בבוקר לתל אביב: 55 דקות.
מחירים: מחיר ממוצע למ"ר - 19,876 שקל, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בסוף 2011 - 1.7 מיליון שקל, לעומת 2 מיליון שקל כיום.
מדדים חברתיים: מדד הסוציו-אקונומי 8 מתוך 10, 35% אקדמאים, 70% מהדירות בבעלות תושבים.
בת ים
גם בת ים, עיר לווין קרובה יותר, הגובלת בתל אביב ועשויה אף להפוך לחלק ממנה - נמצאת בתנופת בנייה מאסיבית. תנופה זו כוללת אישור פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, בעיקר פינוי בינוי במרכז העיר, ובמקביל פיתוח ובנייה של השכונה החדשה פארק הים - עם כ-10,000 יחידות דיור, מסחר ומשרדים, בסמוך לחוף הים.
זמני הגעה בבוקר לתל אביב : 50 דקות
מחירים: מחיר ממוצע למ"ר - 20,884 שקל, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בסוף 2011 - 1.3 מיליון שקל, לעומת 2.05 מיליון שקל כיום.
מדדים חברתיים: 5 מתוך 10 במדד הסוציו-אקונומי, 19% כמה אקדמאים, 64% מהדירות בבעלות התושבים.
"בת ים היא אחת הערים שעוברות בשנים האחרונות תהליך בנייה מאסיבי והוא צפוי להתגבר בשנים הקרובות", מסביר מנכ"ל אלדר השקעות מקבוצת אלדר, רו"ח עדי דנה. "לבת ים יש פוטנציאל גדול מאוד לבצע שדרוג גדול ברמה הנדל"נית. השכונה החדשה מושכת אליה קהלים לא רק מהעיר עצמה, אלא גם מאזור גוש דן והשרון, שמזהים כי מדובר עדיין באזור מתפתח שנמצא בתחילת הדרך והמחירים עדיין אטרקטיביים ויכולים להשביח עצמם".
כיום, על אף הסמיכות הגדולה של העיר לתל אביב - זמני ההגעה בבוקר לעיר הגדולה עומדים על לא פחות מכ-50 דקות. עם זאת, דנה מציין כי בסמוך לשכונה החדשה מתוכננת תחנת של הרכבת הקלה (הקו האדום שביצועו כבר החל) שתאפשר גישה נוחה לתל אביב.
עתודות הקרקע האחרונות במרכז
מנהל פיתוח ונכסים בקרן ריאליטי העוסקת בהשבחת נדל"ן, דן מנחם, מציין כי עתודות הקרקע האחרונות של רשות מקרקעי ישראל במרכז הארץ נמצאות בערי הלווין במעגל השני, שהרשויות מאפשרות בהן פיתוח וקידום מהיר במטרה למשוך אוכלוסיות חדשות. "הביקושים גוברים בעקבות רמת מחירי הדירות היחסית אטרקטיבית למחירי הדירות במרכז הארץ".
בעלת משרד המטבחון פרסום ומומחית למיתוג נדל"ן, חיה נחום, מציינת כי "ככל שעולים המחירים בערי המרכז ובראשן תל אביב, ערים חדשות מתרחבות על ידי בנייה חדשה שעונה על הביקושים לדירות במרכז. מלבד המאפיינים הפיזיים של אותן ערים, אחד הדברים המשפיעים על מחירי הנדל"ן הוא תפישתן בעיני הציבור והמיתוג שלהן.
"ערים שאולי בעבר נתפשו כפחות טובות מהערים השכנות בשל מיעוט בנייה חדשה, עברו שינוי ופיתוח בזכות בניית מגה שכונות או פרויקטים חדשים והשקעה רבה של הרשות בהתאמת התשתיות הקהילתיות לאוכלוסייה החדשה המגיעה אליהן ממרכז הארץ", היא מוסיפה. "עם זאת, מאחר שרבים מאותם 'מהגרים' חדשים נוסעים מידי בוקר לעבודה בתל אביב, הן חייבות פתרון תחבורתי איכותי שיחבר אותן בקלות למרכז".
היתרון העיקרי של ערי הלווין החדשות הוא במלאי הקרקעות הזמינות לבנייה. כך למשל בבאר יעקב מלאי הקרקעות גדל בשל פינוי מחנה צריפין, שיתרום אלפי דירות לראשון לציון ובאר יעקב. "ניתן לראות כי כבר כעת העיר עומדת בפני אתגר לא קטן והוא הגידול הדרמטי במספר התושבים בה", אומר סמנכ"ל השיווק בחברת פרשקובסקי חיים קראדי. "העירייה תצטרך לשכלל את כל נושא החינוך והתשתיות בעיר, ואנו רואים שכבר עכשיו הרשות המקומית עושה מאמצים כבירים לעמוד בדרישות התושבים".
הבנייה המאסיבית ביותר מבין הערים שהוזכרו היא בראש העין, כפי שמסביר סמנכ"ל שיווק ומכירות באפי קפיטל, רועי אוליניק. "פסגות אפק בראש העין היא היום השכונה הגדולה ביותר המתוכננת בטבעת שמקיפה את תל אביב. למרות עליות המחירים בשנים האחרונות, ראש העין עדיין מהווה אלטרנטיבה שפויה למי שרוצה לגור במרכז הארץ וליהנות מאיכות חיים, כאשר המחיר הממוצע לדירות 5 חדרים בה עומד על 1.8 מיליון שקל. אצלנו בפרויקט ניתן להשיג דירות 4.5 חדרים בשטח של 120 מ"ר ב-1.73 מיליון שקל".
מנהלת מכירות אזורית אפריקה ישראל מגורים, מיה אבישר מציינת כי המועצה המקומית הפכה לאזור יוקרה מבוקש, בעיקר עבור בני 40 ומעלה, רובם משפרי דיור. "גני תקווה הפכה בשנים האחרונות לאחד הישובים המעניינים, בעיקר בשל המיקום האטרקטיבי שלה והנגישות תחבורתית לתל אביב", היא מסבירה. "בנוסף, 70% משטחה מאופיין בבנייה צמודת קרקע, וההתנהלות העירונית מוקפדת מאוד - החל מדגש רב על פיתוח ראות ירוקות וכלה ברמת החינוך ביישוב".
אזור גם עלתה על מפת הנדל"ן, אבל בצורה איטית למדי. "בשנים 2006-2016 החלה בנייה של 132 יחידות דיור בלבד", אומר מנכ"ל מגדלי שרונים. אריה בר. "זה אבסורד גדול מכיוון שמדובר ביישוב עם גבול לתל אביב ונגישות מדהימה שפשוט עמד במקום". הפרויקט של החברה כולל 296 יחידות דיור ב-4 בניינים במחירים של 2.08 מיליון שקל ומעלה לדירות 5 חדרים. בר מציין כי המחירים עדין אטרקטיביים ביחס לפרויקטים אחרים בגוש דן, אבל צפויים להתייצב בהמשך בדומה למחירים בחולון.
