האותיות הקטנות והמוקשים בהסכמי שכירות
מחפשים דירה להשכרה? אל תמהרו לחתום על הסכם השכירות לפני שתבדקו אותו לעומק. לפניכם הסעיפים הבעיתיים שעלולים לחייב אתכם בהוצאות שונות ואפילו לגרום לפינוי שלכם מהדירה. מדריך
מחפשים דירה להשכרה? פעמים רבות שוכרים פוטנציאליים ממהרים לחתום על הסכם השכירות בלי לבצע בדיקות, ולא תמיד שמים לב לכל מיני סעיפים בעיתיים שיכולים לחייב אותם בהוצאות שונות ואפילו בפינוי הנכס מוקדם מהרגיל. מהצד השני נתקלים המשכירים בשוכרים שמסרבים לפנות את הנכס במועד המוסכם בחוזה, ונדליזם וצרות נוספות.
חוק שכירות הוגנת שאושר לאחרונה בכנסת, נועד להסדיר את מערכת היחסים בין השוכר והמשכיר בנוגע להגדרת דירה ראויה למגורים, תקופת הסכם השכירות, הצד הנושא בנטל התשלומים השונים, הפגמים והתיקונים וכן הגדרת גובה הערבות המקסימלי שניתן לדרוש כמו גם חוקיות סעיפים הפוטרים את המשכיר ממחויבותו כלפי השוכר.
על פי החוק החדש, המשכיר יכול לגבות ערבות מראש רק עד גבוה כשליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות, ולא יותר מפי שלושה מדמי השכירות לחודש. כמו כן על הנכס המושכר לכלול תנאי מחייה נאותים וחיבור למערכת חשמל, מים ופתחי אוורור. עם זאת הנוסח הסופי אושר ללא סעיפים שנכללו בנוסח המקורי, כמו היעדר הגבלת העלאת שכר הדירה וכן אין סנקציות קונקרטיות למפר החוק.
עו"ד כרמית שחיבר, מומחית לענייני נדל"ן ומקרקעין ממשרד "בסרגליק את שחיבר ושות' חברת עורכי דין", מסבירה כי חוק שכירות הוגן מהווה את ספר החוקים בין בעל הנכס והשוכר, והגדרה מחדש של מערכת היחסים העסקית ביניהם במטרה ליצור אמות מידה וכללים ברורים ולמנוע מחלוקות וחוסר ודאות בין הצדדים. בסיועה מיפינו את עיקריו:
ערבויות. החוק מגביל, כאמור, את גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מהשוכר עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה או פי 3 מדמי השכירות החודשיים - הנמוך מביניהם. המשכיר יכול לממש את הערובה בארבעה מקרים בלבד: אי תשלום דמי השכירות במועד, אי תשלום התשלומים הנוספים שבהם חב השוכר, אי תיקון ליקויים בנכס המושכר שנגרמו בשל התנהלות השוכר או במקרה שבו לא פינה השוכר את הנכס המושכר במועד.
שחיבר מפרטת כי על המשכיר להודיע מראש לשוכר על כוונתו לממש את הערובה ולתת לו זמן סביר לתקן את ההפרה. ככל שהדבר לא נעשה, רשאי המשכיר לממש את הערובה בתוך 60 ימים מיום השבת המושכר לידיו.
תיקונים. החוק מסדיר את נושא התיקונים בדירה וקובע כי בעל הנכס מחויב לשלם או לתקן בתוך 30 ימים פגמים בנכס שנגרמו בשל שימוש סביר מרגע שקיבל דרישה לכך מהשוכר. אם מדובר בתיקון דחוף שאינו מאפשר מגורים באופן סביר בדירה כמו נזילות מהתקרה, בעיות בצנרת ובביוב, או תקלה במערכת המים - על המשכיר לתקן זאת לא יאוחר משלושה ימים מיום הדרישה. אם לא יעשה זאת, השוכר רשאי לתקן בעצמו או באמצעות אחר, ולהפחית את עלות התיקון משכר הדירה.
תשלומים. החוק קובע כי מסי ועד בית, חשמל, ארנונה, מים וגז, ישולמו על ידי השוכר. לעומת זאת, השבחת הנכס על ידי רכישת מתקנים ומוצרים המשרתים את הדירה המושכרת, כולל ביטוח הדירה ותשלומים לגורם צד שלישי (כדוגמת מתווך) יחולו על המשכיר. שחיבר מדגישה כי סעיפים בחוזה הפוטרים את המשכיר מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס אינם חוקיים ולכן בטלים מיסודם.
מוקשים בהסכם השכירות
עו"ד אושרי שלוש, שותף מייסד בפירמת אושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן, מסביר כי הסכם שכירות כמו כל הסכם בין שני אנשים, פתוח למשא ומתן. "הסכם שכירות סטנדרטי כבר שייך לנחלת העבר ורבים ממשכירי הדירות משכתבים את ההסכם לפי ראות עיניהם והתניותיהם האישיות, ומכניסים סעיפים אשר לעיתים מגבילים ומקשים על שוכרי הדירה באופן משמעותי.
"לטובת שני הצדדים להסכם, יש לוודא כי הסכם השכירות מנוסח באופן בהיר, קונקרטי ומסודר, לרבות צירוף כל המסמכים הרלוונטיים, פירוט התנאים והמועדים, פירוט הרכוש המצוי בדירה, פירוט עלות השכירות ואופן העברת דמי השכירות ועוד.
הסכם הקובע מועדים כלליים או מונחי שסתום כמו "זמן סביר", עלול להוות בעיה משפטית מורכבת אם יהא הצורך לפרשו בגין הפרתו. כך, למשל, שלוש מדגים כי בסעיפים הדנים בהפרת הסכם הקובעים סנקציות ומגדירים הפרה יסודית כמו אי תשלום שכר דירה, יש לציין מהי הסנקציה שתוטל על הצד המפר באופן קונקרטי ומפורש. "כלומר אם זהו קנס כספי, הרי שיש לציין את גובהו מפורשות".
בסיועו של שלוש ריכזנו כמה סעיפים שיכולים להוות "מוקשים" בעת חתימה על הסכם שכירות:
סעיף אופציה להארכת ההסכם: אחת הדוגמאות לסעיף הפתוח למשא ומתן היא סעיף המאפשר לשוכר אופציית הארכה לתקופה נוספת של השכירות. השוכר מחליט האם לממש את האופציה, ומבטיח שבעל הדירה לא יוכל להעלות את שכר הדירה באופן חד צדדי או ינסה להכניס שוכרים אחרים לנכס.
סעיף פינוי תוך זמן קצוב: חוזים רבים מכילים סעיף המקנה אפשרות לבעל הדירה לפנות את השוכר בהתראה קצרה יחסית של 30-90 ימים. "זהו סעיף העלול להוות מטרד של ממש ולגרום להוצאה כספית לא מתוכננת באם יתממש", מסביר שלוש. "הוא מטיל הוצאות רבות ואובדן שעות עבודה בגין העברה נוספת תוך מספר חודשים בודדים על השוכר והופך את העסקה ללא כדאית כלל".
שלוש מדגים תיק שנידון לאחרונה בבית המשפט השלום בירושלים על הסכם שכירות של יחידת דיור במבשרת ציון. "בהסכם השכירות קיים סעיף המאפשר למשכיר לסיים את יחסי השכירות בתוך 90 יום בדרך של מתן הודעה לשוכרת ללא סייגים. שלושה ימים לאחר קבלת החזקה בדירה, בעליה של הדירה הודיעו לשוכרת על סיום תקופת השכירות תוך 90 ימים למרות שההסכם נקבע לשנה, ללא כל הסבר רציונלי. בית המשפט בחן את סעיף ההסכם וקבע כי שימוש בסעיף 'המחסל' את הסכם השכירות יעשה בתום לב".
סעיף ערבויות ובטחונות: רוב בעלי הדירות מכניסים סעיפים להסכם השכירות המרחיבים את "רשת הביטחון" באמצעות דרישה להמצאת ערבות בנקאית, ערבות צד ג', שטר חוב לביטחון או הפקדה של סכום מזומן. "החלופות הפחות אטרקטיביות לשוכרים הן הפקדה במזומן או לחלופין ערבות בנקאית", מסביר שלוש.
"חוק שכירות הוגנת מגביל את גובה הערבות שבעל הדירה יוכל לבקש משוכריו לעד פי שלושה מדמי השכירות החודשיים או עד לשליש מגובה השכירות השנתית, הנמוך מביניהם. במידה שהשוכר מפר את ההסכם ומקנה את האפשרות לבעל הדירה להשתמש בערבון או הבטוחה, עליו להתריע מראש פרק זמן קבוע מראש".
סעיף המחייב את השוכר לתקן נזקים בדירה: סעיף לפיו על השוכר לתקן על חשבונו בעיות בתשתיות הדירה או סעיפים המחייבים את השוכר להמשיך לגור בדירה למרות נזילות חמורות ופתאומיות, מבלי שהשוכר יוכל לדרוש מהמשכיר לתקן את הליקוי. יש לשים לב שהחוק מטיל על בעל הדירה את האחריות לתקן נזק בדירה רק במקרה של פגם ולקוי בדירת השוכר, למעט כמה חריגים.
ביטול הסכם השכירות
האם הפרת ההסכם תמיד מביאה לביטול הסכם השכירות? שלוש מציין בהקשר זה כי "יש רמות שונות של הפרות הסכם ולכל אחת קיים סעד אחר שעל הצד הנפגע לקבל. לא ניתן להשוות הפרת הסכם של סעיפים עקרוניים לעומת סעיפים שוליים. הפעולה שעשויה להתקיים בעקבות הפרת ההסכם הינה פיצוי כספי, תיקון הפרה או פינוי המושכר.
"סעיפים מהותיים בהסכם הם הסעיפים שמשמשים את הצדדים לקיום ההסכם. כלומר סעיפים המציינים את מועדי השכירות, מחיר ומועדי התשלום. לצידם, קיימים סעיפים נלווים להסכם שאינם עיקר ההסכם, והפרתם לא תהווה ביטול מהותו של ההסכם ואת הצורך בקיומו. לכן כל מקרה ייבחן לאור נסיבותיו המשתנות".
לדוגמה, מקרה של הפרה יסודית שנידון בבית המשפט השלום בבאר-שבע ביוני 2017 בו נפסק שיש לפנות את השוכר מהמושכר לאחר שלא שילם דמי שכירות והפר את ההסכם מול המשכיר, דבר המהווה הפרה יסודית.
מדובר בעורך דין ששכר משרד לשירותיו המשפטיים ביישוב בדרום הארץ לתקופה של שלוש שנים עם אופציה להארכה. בעל הדירה, בשנות ה-80 לחייו, הסתמך על שכר הדירה כהכנסה חודשית להחזרת הלוואותיו ובהיעדר מתן תשלומים במועדם שנקבע מראש, השוכר פגע באורח חייו של בעל הדירה ופירעון הלוואותיו. על כן, תבע את עורך הדין בבקשה לפנותו מהנכס השייך לו.
בית המשפט פסק לטובתו של בעל הדירה ושלל את טיעוניו של עורך הדין שציין כי בעל הדירה פועל בחוסר תום לב. בית המשפט קבע כי עמידת התובע על זכותו לבטל את ההסכם עקב הפרתו היסודית בשל אי ביצוע התשלומים אינה מצביעה כשלעצמה על הפרת חובת תום הלב.
לסיום שלוש מזכיר ש"יש לזכור כי תמיד יהיו מי שינסו להתחכם לגבי זכויות בסיסיות של השוכרים וכמו כל הסכם - יש לקרוא היטב לפני שחותמים".
