ביקורת על מחיר למשתכן: "בלבל את השוק לחלוטין"

במטה הדיור הוחלט כי במכרזים ללא כדאיות כלכלית שנכשלים במשך תקופה ארוכה - במיוחד בפריפריה - תנאי המכרז ישתנו ויאפשרו ליזם למכור 50% מהדירות בשוק החופשי ובכל מחיר שירצה.

מחצית הדירות הנוספות יימכרו בהנחה לזכאים במסגרת התוכנית. משמעות השינוי, כי אם בעבר כל הדירות שווקו במחיר מופחת בכ-20%, כעת מתירים ליזמים לשווק 50% מהדירות במחירי שוק. שינוי זה מצטרף לחשיפת "כלכליסט" משבוע שעבר על פתיחת התוכנית למשפרי דיור בהגרלות ששיווקן נכשל לרוכשי דירה ראשונה בסדרה א' וסדרה ב', וכן לשינוי תמחור הדירות בפרויקטים רבי קומות על פי גובה הקומה.

לפי מומחי נדל"ן, הסיבות העיקריות לשינוי הוא הדימוי של מחיר למשתכן כ"פרוייקט עממי", גם בשל העובדה שרוב הנרשמים אליו הם אכן שכבות עממיות וגם בשל העובדה שההוזלה במחיר גרמה גם למפרט נחות, וכי אחוז גבוה מהנרשמים היו בפועל משקיעים שעטו על ההזדמנות לקנות בזול, ובמיוחד בפריפריה.

בפועל, אומרים בענף, הרחבת מספר הדירות בשוק החופשי מעיד על בעייתיות שיווק המכרזים בתוכנית בפריפריה ובאזורים שלא הציגו כדאיות כלכלית ליזמים. כלומר מדובר בנסיגה טקטית משמעותית מכוונת התוכנית והודאה בכך שרוב הפרויקטים זזים בעצלתיים ומספר הנרשמים בפועל, כמו גם הזוכים בהגרלות, נמוך לעומת הציפיות.

מרכזים נכשלים כל פעם מחדש

נכון להיום, במסגרת מחיר למשתכן ישנם פרויקטים בהם 20%-30% דירות מוצעות בשוק החופשי מתוקף תקנת שבס-כחלון, כבר למעלה משנה, מתוך הרצון לייצר כדאיות כלכלית ובכך למשוך למכרזים יזמים ובמיוחד חברות גדולות. כעת מתרחב מספר הדירות משום שחלק מהמכרזים בפריפריה עדיין נכשלים.

מכרז ראשון במתכונת 50% פרויקט לשוק החופשי פורסם בשבוע שעבר על ידי רשות מקרקעי ישראל בקריית ביאליק להקמת 1,603 יחידות דיור. המכרז מאפשר ליזם שיזכה בפרויקט - על בסיס המחיר הנמוך ביותר שיציע להקמת הפרויקט - למכור מחצית מהדירות כ-801 במספר, בשוק החופשי.

המכרז בקריית ביאליק פורסם כבר בדצמבר 2016, אך עד עתה לא הוגשו הצעות עקב הכדאיות הכלכלית הנמוכה בו ושווי הרווח היזמי בפרויקט. בקריית ביאליק יש עוד שני מכרזים שנכשלים בכל פעם מחדש. שניים מתוכם, הכוללים בסך הכל 1,042 דירות, פורסמו כבר בסוף שנת 2015, האחד להקמת 663 יחידות דיור ואילו השני להקמת 379 דירות בשכונת נאות אפק החדשה המוקמת בימים אלה.

המכרזים שכשלו פורסמו ארבע פעמים ויותר, אך כנראה משום שנותרו ללא כדאיות כלכלית לא ניגשו אליהם יזמים כלל. ייתכן כי גם מכרזים אלו יפורסמו מחדש במתכונת של מחצית מהפרויקט לשוק החופשי. כמו כן, צפויים להתפרסם בהמשך במתכונת החדשה מכרזים נוספים שכשלו בפריפריה.

"חסרונות התוכנית עולים על היתרונות"

לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי מדובר בהמשך טבעי של התוכנית. "פתיחת המכרזים גם לשוק החופשי תאפשר לטפל במחסור בהיצע הדירות למשפרי דיור ולבלום את עליות המחירים בפלח שוק זה. צריך לזכור שכמו במכרזים הראשונים של מחיר למשתכן היה צריך להבין שענף הנדל"ן עובד באיטיות יחסית, וכך גם כאן - ההחלטות שמתקבלות עכשיו יתנו אותותיהן ביתר שאת על השוק רק בעוד שנה ויותר".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן, אמר לעומת זאת, כי "מדובר בהודאה ברורה של כחלון על הכישלון המהדהד של מחיר למשתכן, שלא רק נכשל להגיע לרוב רובן של מי שנזקקו לו, במקרים רבים כלל לא התרומם והפך לפארסה ואף הכניס חלק גדול מהיזמים והרוכשים לעמדת המתנה מאוד בעייתית. אני חושש שמה שקרה ב-2011 בעקבות המחאה החברתית וב-2014 בעקבות מע"מ אפס יקרה שוב והמחירים יתפרצו מחדש כלפי מעלה".

מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני, מסרה כי  "אין ספק שדווקא מחיר למשתכן נכשל בכך שיצר, לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה, ביקושים כבושים אדירים בשוק הדיור, הושיב רבבות זוגות צעירים ומשפרי דיור בעמדת המתנה ובלבל את השוק לחלוטין, הן את היזמים והן את לקוחות הקצה. אין ספק שחסרונות מחיר למשתכן גדולים מהיתרונות ויש מקום לשקול חלופה אחרת ויפה שעה אחת קודם".

לדברי היזם יהודה הרציג, הרציג נדלן, "כמי שבונה בטבריה ובצפון, אין זה מקרה שכחלון החליט לשנות את תנאי המכרז בטבריה, עפולה וקרית ביאליק. דווקא במקומות אלו, קיימת חשיבות משנה להביא אוכלוסיות חזקות, בין אם מדובר בפתיחת מחיר למשתכן למשפרי דיור חזקים ובין אם מדובר במהלך כולל של התחדשות עירונית בערי פריפריה, דוגמת טבריה הסובלות מקיטוב בין אוכלוסיות, שיכונים ותיקים ומתפוררים ומרכז עיר דועך".

הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס יניב חברון התייחס בסקירתו השבועית לשוק הדיור בישראל והעריך כי "השינוי בתוכנית מחיר למשתכן עליה דווח בשבוע האחרון לפיה החל מחודש ספטמבר הקרוב יוכלו לגשת אל מכרזי התוכנית גם משפרי דיור ולא רק כאלו שזו דירתם הראשונה, צפוי לתרום להערכתנו להגברת הקיפאון בשוק הדיור ויענה בצורה רחבה יותר על עודפי הביקוש שהצטברו מהשנים הקודמות, שיש שטענו כי בהינתן התוכנית הקיימת לא קיבלו מענה מספק, משום שרובם המכריע של צרכני הדיור הם דווקא משפרי דיור ולא כאלו שזו דירתם הראשונה".

חברון העריך עוד כי "בדומה למה שראינו בחודשים האחרונים, בטווח הקצר צפוי הקיפאון בשוק הדיור להכביד על מחירי הדיור והשכירות בישראל. בטווח המעט ארוך יותר, יתמודדו אחד נגד השני אורך הרוח של הקבלנים מחד וזה של צרכני הדיור מנגד. על מנת שידיהם של צרכני הדיור תהיה על העליונה, בממשלה יהיו חייבים להמשיך ולהגדיל את היצע הדירות למגורים במקביל. ללא הגדלת ההיצע לא יעבור הרבה זמן עד שה'עומדים על הגדר' יתייאשו ויחזרו ב'ריצת אמוק' אל השוק".

סמנכ"לית צרפתי שמעון, ורד צרפתי זבולון, מסרה כי במתכונת זו מזכירה התוכנית יותר את התוכנית שהייתה לפני כשש שנים, במסגרתה נבנו כל הדירות בבניין באופן זהה וברמה גבוהה. "מדובר בצעד מתבקש ונכון שיהפוך את התוכנית הזו לכדאית עבור הקבלנים ושתיתן מענה לפלח משפרי הדיור", אמרה. "המתכונת החדשה תאפשר תכנון תמהיל דירות ואיזון נכון בכל פרויקט ומפרט משופר ולא פחות חשוב - תמהיל מגוון של דיירים. כך, זוגות צעירים יוכלו לרכוש את הדירות הקטנות שמתאימות להם הן מבחינת הגודל והן מבחינה תקציבית, ומשפרי דיור יוכלו לרכוש דירות 5 חדרים ופנטהאוזים המתאימים להם".

בהכנת הידיעה השתתפה ענת דניאלי, "כלכליסט"