למרות צניחה במחירים: אין קונים לווילות בקיסריה
הזדמנות של פעם בעשור? מנתוני חברה המתמחה בנדל"ן לעשירים עולה כי נכסים רבים ביישוב היוקרתי עומדים ללא רוכש כבר תקופה ארוכה, גם לאחר שמחיריהם צנחו בשיעור של כ-40%. לפניכם נכסים שמוצעים כעת בהנחות של כשני מיליון שקלים ויותר
מאמצי הממשלה לבלום את מחירי הדיור הניבו תוצאות מוצלחות במיוחד דווקא ביישוב היוקרתי שבו מתגורר ראש הממשלה בנימין נתניהו.
מנתוני חברת נאות שירן, המתמחה בנדל"ן יוקרה, עולה כי נכסים רבים בקיסריה עומדים ללא רוכש, גם לאחר שמחיריהם צנחו בשיעור שמגיע עד 35% ולעיתים אף 40%. אילו נכסים מחכים לרוכשים ביישוב? צפו בדיון שערכנו בנושא באולפן ynet:
מאיר מנחם, מבעלי נאות שירן, מביא כדוגמה מספר נכסים בישוב היוקרתי שמוצעים למכירה כבר תקופה ארוכה ושמחיריהם ירדו משמעותית. שניים מהנכסים ממוקמים בשכונה 9, שכונת הגולף היוקרתית.
האחד צופה למגרש הגולף, נכס פרימיום של 550 מ"ר בנוי על דונם אדמה וכולל בין היתר גינה גדולה, ארבע סוויטות שינה, סלון ענק, בריכה, אולם קולנוע פרטי ומרתף רחב ידיים עם מרתף יין וחדר כושר. הנכס, בבעלות ישראלי אמיד, הוצע למכירה לפני כשנה וחצי ב-12 מיליון שקלים - וכיום מוצע ב-8 מיליון שקלים ועדיין לא נמכר.
הנכס השני, הממוקם בסמוך, הוא בית ענק הכולל 320 מ"ר בנויים על מגרש בן 600 מ"ר, ובתוכו שלוש סוויטות שינה גדולות משודרגות בחלונות בלגיים גדולים. מחירו לפני כשנה עמד על 7.5 מיליון שקלים וכיום הוא עומד על 5.5 מיליון שקלים.
נכס נוסף שממתין כבר תקופה ארוכה לרוכש ומחירו צנח בינתיים באופן ניכר הוא וילה בשכונה 13 מהעבר המזרחי של מגרשי הגולף, בגודל 450 מ"ר בנוי על מגרש של 600 מ"ר. הווילה מעוצבת בגימור מפואר במיוחד, כוללת שלוש סוויטות ומרתף וצופה לנוף מגרשי הגולף. לפני כשנה הוצעה הווילה למכירה ב-9 מיליון שקלים וכיום מחירה עומד כבר על 6 מיליון שקלים ועדיין אין לה דורש.
לא הרחק ממנה ממתין לקונה בית שבנו משקיעים יהודים מבריטניה לפני שמונה שנים בעלות של כ-14 מיליון שקלים. הבית, בשטח של 600 מ"ר בנוי, כולל בריכה, סלון גדול, ארבע סוויטות, אולם קולנוע ועוד. הבעלים ניסו במשך שנתיים למכור אותו אך לשווא, ולאחרונה הצליחו סוף-סוף למכור אותו במחיר של 9.5 מיליון שקלים.
בנוסף לאלה, בשכונה 10, השכונה הצפונית ביותר ביישוב, נמכר לאחרונה בית בגודל 550 מ"ר בנוי על שטח אדמה של כמעט דונם במחיר של 11 מיליון שקלים, וזאת במקום המחיר המקורי, שעמד על 17 מיליון שקלים. עסקה נוספת שנחתמה לאחרונה הייתה של מכירת בית קטן יחסית על כחצי דונם ו-280 מ"ר בנוי, שהוצע למכירה אשתקד ב-5.8 מיליון שקלים ונמכר לבסוף ב-4 מיליון שקלים.
הסיבות לירידת המחירים
לפי נתוני חברת נאות שירן, בקיסריה יש כיום כ-1,500 וילות, מהן כ-130 מוצעות למכירה, חלקן כבר תקופה ארוכה במיוחד. החברה עצמה מציעה למכירה כ-46 נכסים שהוצעו למכירה כבר לפני כשנה וחצי ומאז צנחו מחיריהם בשיעורים של כ-28%-35% בממוצע, ולעיתים אפילו בכ-40%-42%.
לדברי מנחם, ירידות המחירים מאפיינות את כל הנכסים ביישוב, ובמקומות מסוימים הנכסים מוצעים למכירה במחירים נמוכים מעלות המגרש והבנייה עצמה. כלומר מדובר בהפסד גדול למוכרים, שבנו בתים מפוארים עם גינות, אולמות קולנוע, בריכות שחייה, סוויטות מפוארות ושאר מיני פינוקים.
מנחם מוסיף כי ההאטה במכירת נדל"ן היוקרה ניכרת בשנתיים האחרונות בשוק כולו ומתאפיינת בעיקר בירידה במספר העסקאות. אבל בשונה ממקומות מבוקשים במרכז הארץ - שבהם לדבריו לא נרשמו עדיין ירידות מחירים מובהקות - הרי שבקיסריה, המרוחקת יחסית מהמרכז (כ-60 ק"מ מתל אביב) ומתאפיינת בקהל רוכשים ספציפי, הפגיעה קשה יותר.
"בחוף תל אביב, רוטשילד, הצפון הישן, כפר שמריהו, הרצליה פיתוח וסביון קיימת ירידה משמעותית במספר העסקאות, אולם אין ירידת מחירים דוגמת קיסריה, זאת משום שתמיד יימצא המשקיע שירצה לרכוש דירת יוקרה או וילה במקומות אלה", הוא מסביר. "בקיסריה, לעומת זאת, מכיוון שמדובר ביישוב יוקרה מרוחק, קטן ומבודד יחסית, המתאפיין בקהלי רוכשים מאוד ספציפיים, הפגיעה קשה שבעתיים".
סיבה משמעותית נוספת לירידות המחירים, לדבריו, היא שהחברה לפיתוח קיסריה משווקת במאסיביות מגרשים לבנייה בשנים האחרונות, בהם 100 מגרשים ששווקו בשנתיים האחרונות לבדן. מחירי המגרשים נותרו על כנם, כ-2.5 מיליון שקלים למגרש. "כתוצאה נוצר עודף של מגרשים, עודף של אנשים שבנו בתים להשקעה ונתקעו איתם מבלי יכולת למצוא קונים, לא כל שכן במחיר שאותו רצו", הוא מסביר.
מנחם מונה סיבות נוספות לירידת המחירים, בהם מדיניות הממשלה ומשרד האוצר להרחיק משקיעים משוק הדיור באמצעות מיסוי מוגבר והתחזקות השקל מול הדולר, האירו והליש"ט. מלבדם משפיעה גם הרגולציה המחמירה ביוזמת השלטונות הפדרליים האמריקנים, שיושמה בכל מדינות העולם, החלה על משקיעים שמעבירים כספים ממדינה למדינה וכרוכה בביורוקרטיה סיזיפית ובדיקות מדוקדקות של נכסי המשקיעים.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן, מסכים כי קיסריה אכן מתאפיינת בירידות מחירים ללא תקדים בישראל וכי רמות המחירים בה חזרו יותר מעשור שנים אחורנית. "קיסריה ממחישה בזעיר אנפין את הטרגדיה של שוק דיור היוקרה ושוק המשקיעים בשנתיים ורבע מאז נכנס משה כחלון לתפקיד שר האוצר ושר העל לענייני דיור", אומר כהן.
"בפועל אחוז המשקיעים בשוק בכלל ירד מכ-32% מהשוק לפני שנתיים וחצי לכ-15%-16% בלבד, כאשר המצב בשוק היוקרה חמור שבעתיים, זאת משום שהרוב המכריע של משקיעי חו"ל פשוט נעלמו והלכו לרעות בשדות זרים", הוא מוסיף. "אלה שבכל זאת נותרו מעדיפים ללכת על בטוח במיקומים דוגמת חוף ים בתל אביב, שדרות רוטשילד, הרצליה פיתוח וכדומה".
כהן מעריך כי אם תימשך מדיניות משרד האוצר - צפויות נפילות מחירים גם באזורים אחרים. "אם יתרת המשקיעים יברחו, הדבר יפגע קשות בכלכלת ישראל, יבריח השקעות מבחוץ ויוציא לישראל שם של מדינה סגורה ומסתגרת, שלא אוהבת גלובליזציה ובעלת מדיניות פופוליסטית שמובילה משום מקום לשום מקום".
מצד שני, קיים גם פן חיובי: מחירי הבתים בקיסריה, שכיום בקושי מגלמים את ערך הקרקע והבנייה הסטנדרטיות, אינם משקפים את מחירי דיור היוקרה בשגרה ומהווים הזדמנות לרוכשים. זאת בניגוד לאזורי יוקרה אחרים, שבהם המחירים ירדו במתינות חרף הירידה בכמות העסקאות. "מי שמוכר כיום בהחלט מפסיד הרבה, אולם דווקא בצד של הקונים אנשים עשויים לבצע עסקאות של פעם בעשור", הוא מסכם.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, מדגיש כי צריך להפריד בין נכסי היוקרה בתל אביב לשאר הארץ ובין נכסי היוקרה מיד שנייה לחדשים. "בשנה האחרונה נצפית ירידה בביקושים לנכסי יוקרה של 70-60 אלף שקל למ"ר", הוא מציין.
"לעומת זאת בתל אביב, למשל, בנכסים בשווי של 40 אלף שקל למ"ר נשארו הביקושים גבוהים. בשאר אזורי הארץ נצפית ירידת מחירים בעיקר בדירות יד שנייה. בדירות חדשות ירידת המחירים של נכסי יוקרה מאוד סלקטיבית. לכן, יש להיות זהירים ממסקנות מהירות ולהמשיך לעקוב אחר שוק נכסי היוקרה בזהירות רבה״.
לפנייה לכתב/ת 
