20% פחות: כך תמצאו דירות במחירי הפסד
הנדל"ן בשיא, אבל יש בשוק גם דירות הנמכרות במחירים נמוכים משמעותית משוויין הריאלי. לפעמים מדובר בנכסים שממתינים זמן רב על המדף, ולעתים זה בשל סיבות אישיות של המוכרים, למשל צורך מיידי בכסף או מעבר לחו"ל. צפו
מחירי הדירות עדיין בשיא, בייחוד באזור תל אביב והמרכז, אבל מתברר כי ישנן דירות בשוק שמחירן נמוך לעומת שוויין הריאלי בשוק, ובכל זאת כמעט שאין להן קונים. מה למשל? צפו בדיון באולפן ynet ותגלו.
מרצ'לו אינצ'ליני, מנכ"ל ובעלים של חברת פרנצ'י נדל"ן, נותן שורה של דוגמאות לדירות יד שנייה שנמכרו במחירים נמוכים משמעותית משוויין הריאלי בשל סיבות אישיות של המוכרים, למשל, קשיים כלכליים, החזר הלוואות, מעבר מיידי לחו"ל, מצב בריאותי וסיבות אחרות.
כך, למשל, דירת ארבעה חדרים בשטח של 90 מ"ר בשכונת הגפן ברמת גן, נמכרה לאחרונה במחיר של 1.875 מיליון שקל במקום 2.25 מיליון שקל - פער של כמעט 17%. הדירה משופצת ומוארת עם שלושה כיווני אוויר, נוף לגינה ומעלית, עמדה למכירה זמן ארוך על ידי היורשים שקיבלו אותה. לבסוף, כשאחד היורשים היה חייב את הכסף, ומחיר הדירה ירד בצורה דרמטית כדי שאפשר יהיה למכור אותה כמה שיותר מהר.
נכס נוסף בעיר, פנטהאוז של שלושה חדרים ברחוב אסף, נמכר לאחרונה במחיר של 2.6 מיליון שקל במקום 3.1 מיליון שקל, כ-18% פחות ממחירו הריאלי. מדובר בנכס בשטח של 85 מ"ר ו-50 מ"ר מרפסות, עם חניה מקורה ונוף לאתר גבעת נפוליאון בפארק הירקון. אינצ'ליני מפרט כי מדובר בנכס שהיה בבעלות תושב חוץ שנאלץ למכור אותו בבהילות ולחזור למולדתו.
גם בתל אביב יש מציאות, לפחות ביחס למחירים הרווחים בעיר. כך, דירת שלושה חדרים ברחוב אונקלוס בשכונת בבלי בתל אביב, נמכרה במחיר של 2.5 מיליון שקל במקום 2.78 מיליון שקל, לאחר שבעלי הנכס היו חייבים לטוס לחו"ל בעקבות הצעת עבודה ואף התחייבו לעסקת נדל"ן בחו"ל. מדובר בדירה משופצת וחזיתית בשטח של 72 מ"ר, קומה שלישית, הסמוכה לפארק הירקון ולמרכז מסחרי.
הפערים הולכים וגדלים כשעולים ברמות המחירים. לדוגמה, ברחוב דבורה הנביאה בשכונת גני צהלה בתל אביב נמכרה דירת דופלקס משופצת ומוארת בכ-2.9 מיליון שקל במקום 3.5 מיליון שקל, כמעט 20% פחות מהשווי המקורי, זאת לאחר שהבעלים מיהרו למכור אותה מסיבות משפחתיות. הדירה נמצאת בקומה שנייה בבניין מטופח, משתרעת על שטח של 98 מ"ר ו-95 מ"ר גג ובעלת שלושה כיווני אוויר.
ברחוב כנרת בנווה צדק, דופלקס משופץ ומושקע בן ארבעה חדרים, שהוערך בכ-6.5 מיליון שקל על ידי שמאי, עמד למכירה למעלה משנה ולא נמכר, גם כשהבעלים הורידו את המחיר ל-5.5 מיליון שקל. לבסוף נאלצה בעלת הדירה להוריד עוד במחיר והתפשרה על 4.85 מיליון שקל בלבד כדי לעזור לבת שלה, שרכשה נכס בעצמה. מדובר בנכס בשטח של 130 מ"ר בנוי ו-30 מ"ר מרפסות, שנמצא ברחוב קטן ושקט וכולל חניה מקורה בטאבו ומחסן.
ברחוב בראזני ברמת אביב ג', נמכר נכס במחיר של 4 מיליון שקל במקום 4.45 מיליון שקל כפי שביקשו המוכרים בהתחלה, זאת לאחר שביקשו לרכוש נכס אחר והיו זקוקים לכסף במיידי. הדירה משתרעת על שטח של 150 מ"ר בקומה שנייה וכוללת חמישה חדרים, מושקעת ומשופצת, עם שלושה כיווני אוויר, נוף פתוח ושתי חניות.
דירה נוספת בקומה שנייה במגדלי נאמן, נמכרה במחיר של 4.2 מיליון שקל במקום 4.7 מיליון שקל, לאחר שבעליה החליטו לרדת מהארץ וביקשו למכור את הנכס במהירות. מדובר בדירה עם חמישה חדרים בשטח של 160 מ"ר, משופצת, במתחם סגור הכולל שומר, בריכה, חדר כושר חניות ומחסן.
ברמות המחירים הגבוהות יותר אפשר למצוא פנטהאוז דופלקס חדש ברחוב ישעיהו בתל אביב, שהוצע למכירה במשך זמן ארוך עד שבעליו, שהיו לחוצים כלכלית, הורידו את מחירו מ-11.8 מיליון שקל, ל-9.5 מיליון שקל. הנכס משתרע על 205 מ"ר בנוי ו-100 מ"ר מרפסות שמש וכולל נוף לים, קרבה לפארק הירקון, שתי חניות ומחסן.
אינצ'ליני מציין כי נכסים למכירה במחירים נמוכים משוויים הריאלי מהווים הזדמנות עבור רוכשים פוטנציאליים, אבל כשדירה נמצאת זמן רב בשוק ולא נמכרת, היא מסומנת כבעייתית. הוא מוסיף שעל אף שמדובר בחיסכון של עשרות ואף מאות שקלים ברכישת נכס - לא פעם יש קושי לשכנע את הלקוחות לשכור שירותים של עו"ד מקצועי בתחום הנדל"ן או שמאי מקרקעין, שיבדקו את מצב הדירה וכשירותה של העסקה.
"מוכרי דירות מציעים דירות במחיר נמוך, נתקעים לא פעם עם הנכס לתקופות ארוכות בשל החששות של הקונים", הוא מסביר. "במקום שהרוכשים יקפצו על ההזדמנות, עולים חשדות שהדבר קשור לרמאים, נוכלים, פרשות עוקץ או שיש משהו לא בסדר עם הנכס, למעל קווי חשמל, אנטנות סלולריות בקרבת מקום, שכנים בעייתים, רטיבויות או פגם במבנה שאינו נראה לעין באותו הרגע, אינסטלציה בעייתית ועוד".
קו ראשון לים ב-1.4 מיליון שקל
גם ברשת התיווך אנגלו סכסון מדגימים נכסים שנמכרו במחירים נמוכים משווים. כך, למשל, ענת ריזנברג, זכיינית אנגלו סכסון נתניה, מספרת על דירה בשדרות ניצה על הים בעיר, שביקשו למכור אותה ב-2.98 מיליון שקל אך לבסוף נמכרה החודש במחיר הנמוך בכ-350 אלף שקל.
מדובר בדירת ארבעה חדרים עם מרפסת, ששטחה הכולל 125 מ"ר, בבניין יוקרתי מאוד עם בריכת שחיה. "הדירה נמכרה במחיר נמוך יותר מכיוון שהמוכרת, שהתאלמנה לאחרונה, רצתה לממש את הכסף ולעבור לדריה קטנה יותר", היא מספרת. "למעשה, היא לא רצתה להישאר בדירה בגלל הזיכרונות והחליטה למכור, לכן התפשרה על מחיר המכירה".
ריזנברג מדגימה נכס נוסף עם שני חדרים, הממוקם על המצוק ממש מול חוף הים בנתניה, ללא טאבו וללא היתר, שנמכר במחיר של 1.4 מיליון שקל. לשם השוואה, דירות דומות בנות שני חדרים בקו ראשון לים בנתניה, נמכרות במחיר גבוה בכל-300 אלף שקל לכל הפחות.
"מדובר בבניין ישן מאוד, שנבנה לפני כמה וכמה עשורים, ומעולם לא הוסדרו בו ענייני הרישום", היא מסבירה. "עם השנים נמכרו בבניין זה דירות ועברו ידיים, אולם המוכרים מודעים לכך שעליהם להתפשר במחיר בגלל שאין אפשרות לקבל משכנתא בבנק עבור נכס ללא רישום מסודר".
ברשת אנגלו סכסון ממליצים למי שמחפש נכסים במחירים אטרקטיביים וזולים משמעותית ממחיר השוק, לאתר מוכרים שיש להם מוטיבציה גבוהה למכור, למשל, נכסים שנתקבלו בירושה ויש מספר יורשים שרוצים לחלק את הכסף, זוגות שמתגרשים ונכסים בהליכי כינוס נכסים, לגביהם ניתן לקבל מידע בעיתון.
אינצ'ליני מוסיף, כי מעקב צמוד אחר מודעות באתרי הנדל"ן ובלוחות העיתונים מאפשר למצוא לעתים דירות במחירים זולים לעומת שווין הראלי, כמו גם נכסים שמחיריהם יורדים בבת אחת.
