תמ"א 38: אלה ההקלות שמגיעות לכם בדרך לדירה החדשה
כדי לתמרץ דיירים ויזמים להצטרף לפרויקטים של תמ"א 38, חוקקו ותוקנו חוקים בענייני המיסים אשר חלים בפרויקטים אלו וזאת מפני שבעבר כדאיותם הכלכלית הייתה מוטלת בספק. עומדים לעבור פרויקט כזה? אלה ההקלות שמגיעות לכם
לתכנית המתאר הארצית, תמ"א 38, מטרה אחת - חיזוקם של מבנים ישנים ברחבי ישראל אשר אינם עומדים בתקנים המעודכנים כנגד רעידת אדמה עתידית. מעבר לחיזוק עצמו זוכים דיירי הבניין לתמריצים, זכויות בנייה והרחבות נוספות המעלות את ערכן של הדירות. בגין הרחבות ושיפורים אלה נהוג היה לשלם מס. כיום, בזכות תיקונים שונים בחוק, ניתן ליהנות ממספר הקלות ואף פטורים ממספר תשלומי מיסים, מה שמעלה את כדאיות הפרויקטים.
מס שבח: כך תגדילו את הדירה בלי לשלם מס
ביצוע של פרויקט תמ"א 38 מייצר לבעל הדירה רווח ומעלה את שוויה של הדירה בבעלותו וזאת לאחר ששודרגה והורחבה. לתמורה זו במסגרת הפרויקט נוצרת חובה לתשלום של מס שבח. מס השבח נקבע על בסיס הרווח שנוצר בין שווי הדירה בעת רכישתה על ידי בעל הנכס לבין שוויה לאחר תהליך ההשבחה - תמ"א 38 במקרה זה.
באופן כללי, בביצוע של פרויקט תמ"א 38, מעבירים הדיירים בבניין את זכויות הבנייה שלהם ליזם אשר מוציא את הפרויקט אל הפועל. כך זוכים הדיירים לא רק לחיזוק המבנה, אלא גם ברוב המקרים לתוספות בנייה נוספות שהופכות את התמ"א 38 לפרויקט כדאי מבחינתם. רכישת זכות הבנייה על ידי היזם מהדיירים יוצרת את החובה בתשלום של מס שבח מצד הדיירים. לאור זאת, נמנעו דיירים וכן יזמים בביצוע פרויקטים מסוג זה, משום שהמיסים אשר חלו הטילו ספק על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
בשנת 2008 התקבל תיקון לחוק והוגדרו תנאים בהם יינתן פטור ממס שבח בעת מכירת זכות במקרקעין מזכויות בנייה של תמ"א 38. הפטור מתשלום מס שבח ייקבע לאחר בחינה מעמיקה של זכויות הבנייה ש"נמכרו" ליזם והתמורה אותה קיבלו הדיירים במסגרת הפרויקט. תמורה אשר ניתנת במסגרת שירותי בנייה לחיזוק הבניין. הרחבת דירות עד 25 מ"ר, מרפסות שמש, חניות, מחסנים והתקנת מעלית תהיה לרוב פטורה ממס שבח. כמו כן, השתתפות היזם בהוצאות הדיירים על ייצוג של עורך דין מטעמם ויועצים שונים, גם יהיו פטורים ממס.
תמורות שנעשו שלא במסגרת פרויקט תמ"א 38, לרבות פיצוי כספי, עבודות שיפוץ בדירות הדיירים והרחבת דירות מעל 25 מ"ר, יידרש עליהן תשלום חלקי של מס שבח על ידי הדיירים. חשוב להדגיש כי ההקלות במס השבח אינן כוללות דיירים אשר מחזיקים בדירות כמלאי עסקי.
ביצוע תמ"א 38 – הריסת המבנה ובנייה מחדש
במקרים בהם נדרש להביא להריסת המבנה ובנייה של בניין דירות חדש (פרויקט תמ"א 38/2) ניתן להבחין בין שני מסלולים בהם קיימים הקלות במס:
המסלול הראשון שהביא להקלות, לאחר תיקון החוק בשנת 2012, הגדיר שבפרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) יהיו הדיירים זכאים לפטור ממס שבח לאחר שמכרו את זכויות הבנייה ליזם וזאת אם בתמורה לכך יקבלו הדיירים דירות חלופיות ובהינתן התנאים הבאים: שטח הדירה החלופית אינו עולה על שטח הדירה המקורית בתוספת של עד 25 מ"ר (גודל המרפסת אינו נכלל), או ששווי הדירה החלופית אינו עולה על סך של כ-2.1 מיליון שקל, לפי הגבוה מבין התנאים. ככל שהתמורה תהיה גדולה יותר מן הקבוע בחוק, ישולם מס על ההפרש בן הקבוע בחוק לבניה בפועל.
המסלול השני הוא מסלול הפטור האישי - מסלול זה היה המסלול האפשרי היחיד עד לאותו שינוי בחוק בשנת 2012. במסגרת מסלול זה, ההתייחסות לפרויקט תמ"א 38/2 היא כ"עסקת קומבינציה". כאן, בעלי הדירות יכולים להשתמש בהטבות מס השבח האישיות שלהם הנוגעות למכירת דירת מגורים.
פטור ממע"מ
בנוסף להקלות במס שתוארו מעלה, נקבע במסגרת תיקוני החוק פטור משילומי מע"מ בפרויקטים של תמ"א 38. למול קשיים טכניים חוקתיים שלא אפשרו ניכוי הוצאות בגין הפטור ממע"מ, פעל ב-2014 שר האוצר יאיר לפיד והגדיר את הפטור ממע"מ כתשלום "מע"מ בשיעור 0" (אין פטור אלא "יבוצע" תשלום של 0 שקל), מה שאפשר ליזמים לנכות את רכיב המע"מ מהוצאותיהם ולייצר תמריץ נוסף להאצת פרויקטים אלו ברחבי הארץ.
לפנייה לכתב/ת 
