השכן פתח עסק בבניין? כך תתמודדו

בבתים משותפים רבים, חלק מהדירות משמשות את בעליהן לעסק פרטי: משפחתונים, קליניקות לטיפול או הסבה של אחד מחדרי הבית לטובת חדר עבודה.

• לכתבות נוספות בערוץ נדל"ן
  

לעתים, העסק מהווה מטרד לשכנים: עומס על מקומות החנייה באזור הבניין, רעש, לכלוך, תנועה מוגברת של אנשים ברחבי השטח המשותף ושימוש מוגבר בתשתיות הבניין דוגמת חשמל, ביוב, מעליות וכדומה.

בפנינו עומדות שתי זכויות שייתכן ומנוגדות אחת לשנייה. מחד הזכות של אדם לנצל את קניינו ולעסוק בביתו הפרטי במקצועו ופרנסתו ומאידך גיסא, זכותו של דייר לגור בסביבת מגורים שקטה ומתאימה ולא באזור תעסוקה. אז מי צודק?

אישור חורג

פסקי דין רבים עסקו בנושא ובעיקר בשאלה האם עסקים הפועלים בבית מגורים הם לגיטימיים או שמא נדרש שיגישו בקשה לאישור חורג לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לצורך שימוש בדירת המגורים כעסק.

הפסיקה עושה הבחנה בין שימוש בדירת המגורים לעסק אשר כרוך בקבלת קהל ואשר עושה שימוש רב ברכוש המשותף ובמתקניו, לבין עסק העושה שימוש בחדר או בחלק מהדירה לצורך סטודיו למשל או משפחתון קטן של כחמישה ילדים.

לרוב, מדיניות הוועדות המקומיות הדנות בשימוש חורג, היא לאשר שימוש חורג לעסקים הפועלים מדירות או בתים פרטיים וזאת במקרה ורק חלק מהדירה משמש לעסק ותוכנית המתאר אינה אוסרת זאת. לעומת זאת, במקרים בהם טיב העסק הוא קבלת קהל, כלומר, נעשה שימוש של קהל הלקוחות ברחבי הרכוש המשותף, או משפחתון המונה מעל לחמישה ילדים, המהווה בעיית רעש כמו גם עומס על תשתיות הבניין, יידרש אישור של שימוש חורג.

חשוב לציין כי במקרה שבפני הוועדה המקומית תונח תשתית ראייתית המצביעה כי כל דירת המגורים הפכה לעסק וכי היא כלל לא משמשת עוד למגורים, קיים סיכוי גדול שהבקשה לשימוש חורג תידחה וזאת בהתאם להלכה של בית המשפט העליון.

כיצד ניתן להתנגד להקמת עסק בבניין?

בעת הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הדיירים האחרים רשאים להתנגד לבקשה. הועדה המקומית או ועדת הערר תדון בהתנגדות ותתחשב בשיקוליה בהתנגדותם של הדיירים האחרים בבניין. ניתן אף להגיש ערעור לבית המשפט על החלטות ועדת הערר.

כמו כן, במידה ולא ניתן אישור לשימוש חורג בעסק הדורש אישור או לחילופין מדובר בעסק המהווה מפגע של רעש, צפיפות, בעיות חנייה, ניתן לפנות לבית המשפט לקבלת צו שיורה על סגירת העסק או הפחתת המטרד.

גם אם ניתן האישור לעסק, הוא ניתן לתקופה של 5-3 שנים ויש לחדש אותו בכל פעם.

שימוש של עסק ברכוש המשותף

בבנייני מגורים רבים משולבים דירות פרטיות עם עסקים, בדרך כלל בקומת הקרקע של הבניין. ככל שבעל העסק מעוניין להציב שולחנות, כסאות, שילוט, מקרר או כל מטלטלין אחר בשטח הרכוש המשותף של הבניין, גם אם קיבל אישור מהעירייה להצבת המטלטלין, עליו לקבל את הסכמתם של דיירי הבניין לשימוש בשטח הרכוש המשותף.

משזו לא ניתנה, אין הוא רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף וניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין או לבית המשפט בדרישה לסילוק יד מהרכוש המשותף. בכל מקרה כמו תמיד כדאי להתייעץ לפני כל פעולה במיוחד כזו הכרוכה בהוצאת כספים רבה ולבחון האם העסק נדרש בשימוש חורג ו/או ברישיון.