כך השפל בהתחלות הבנייה פוגע בשוק הדיור
הנתונים שפרסמה הלמ"ס בשבוע שעבר מציגים תמונה מדאיגה: ברבעון השני של 2017 החלה בניית 10,030 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר מאז 2012. מה ההשלכות של בלימת הבנייה על שוק הדיור, ומה הנתון המדאיג ביותר בדו"ח? שאלנו
הלמ"ס: מחירי הדירות בחודשים יוני-יולי עלו ב-0.4%
מיליון שקל במתנה: האקזיט של הדיירים בפינוי בינוי
המספר הגדול ביותר של דירות שהוחל בבנייתן בשנה האחרונה נרשם במחוז המרכז, עם כ-24% מכלל הדירות, ירידה של כ-16.5% בהתחלות הבנייה לעומת אשתקד. במחוז הדרום נרשמה עלייה של 14.9% ואילו במחוז ירושלים נרשמה ירידה של כ-9% בהתחלות הבנייה. במחוז הצפון נרשמה ירידה של כמעט 10% בהתחלות הבנייה.
כ-51% מהדירות שהוחל בבנייתן במחוז הצפון נבנו בבניינים של דירה אחת או שתיים, בהשוואה ל-5% בלבד במחוז תל אביב.
ביישובים אחרים נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהוחל בבנייתן באותה תקופה: בקריית מוצקין כ-1,730 דירות בהשוואה לממוצע של 180 דירות בשלוש התקופות הקודמות, בנתיבות כ-1,080 דירות בהשוואה ל-470-200 דירות בכל אחת משלוש התקופות הקודמות, בלוד כ-1,180 דירות, פי 4 מאשר בתקופה הקודמת ובהשוואה לממוצע של כ-120 דירות בשתי התקופות הקודמות עד יוני 2015, ובבת ים כ-870 דירות, בהשוואה לממוצע של כ-220 דירות בשתי התקופות הקודמות.
"תוכנית 'מחיר למשתכן' מייצרת הפניית מאגר קרקעות המדינה לפלח שוק יקר לליבנו - מחוסרי הדיור, אך פלח שוק ספציפי בלבד", אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, "בכך, פוגעת התוכנית נואשות בפלח שוק רחב הרבה יותר - משפרי הדיור. אי אפשר לנתק מגזר אחד מהשוק כולו. מחסור חמור במלאים לקהל זה מייצר אוטומטית עליות מחירים בשוק החופשי".
מה מתוך כללי הנתונים שפורסמו, המדאיג ביותר?
"האיטיות של תכנון הקרקעות וקבלת היתרי הבנייה הנהוג בישראל, 'יושיבו על הגדר' לא מעט זכאים הממתינים לדירות בהן זכו במסגרת 'מחיר למשתכן'. אלא שייקח עד חמש שנים לפעמים, לקבלת דירת הזכאים. המתנה ארוכה זו יוצרת עומסים על שוק השכירות ועלולה לפגוע דווקא בזכאים עצמם. אלה, יכלו בזמן הזה למצוא עוד פתרונות אלטרנטיביים ולהפוך לבעלי דירות כבר עתה. במקום זאת, הם יושבים על הגדר, משלמים שכירות גבוהה ועוד סופגים את עליות המחירים הנוספות בשוק הדיור ואת עליות הריבית".
בהעדר התחלות בנייה במסגרת פרויקטים חדשים, האם העתיד איננו בהתחדשות העירונית?
לדברי בוגין, "התחדשות עירונית הינה חלון הזדמנויות ופתרון להיצע דירות חדשות אליו פונים יזמים רבים בהעדר אלטרנטיבה של שיווק קרקעות לבניית דירות למי שאינם זכאים. מהדו"ח עולה כי גם במסגרת התחדשות עירונית (תמ"א 38 חיזוק והוספה או הריסה ובנייה מחדש, וגם בפנוי בינוי) רואים ירידה בהתחלות בנייה. יש לתת דחיפה להליכי תכנון בכל הנוגע להתחדשות עירונית ולהגביר את הקצב בו נעים גלגלי הבירוקרטיה בוועדות התכנון, בעיקר המקומיות, שפעמים רבות ההחלטות המתקבלות בהן נובעות משיקולים פוליטיים. כל עוד אין רשות ארצית להתחדשות עירונית שתכתיב נהלים ואישורים במתווה אחיד, גם מהתחדשות עירונית לא תגיע הבשורה של עלייה בהתחלות הבנייה".
מה הנתונים המדאיגים ביותר מתוך הדו"ח המראה שפל בהתחלות בנייה?
"הסתכלות מקרוב על פילוח נתוני התחלות הבנייה בחלוקה לערים, מראה ירידה בהתחלות בנייה במרכז אך עלייה בפריפרייה. אין קורלציה בין אזורי הביקוש (מרכז) לאזורי הבנייה. הצפה ביחידות דיור בפריפרייה לא תועיל כאן ולא תתן פתרון או חלופה לביקוש במרכז. זהו "מוצר" לגמרי אחר שאינו פותר את בעיית הביקושים שרובם, כאמור, באזורי המרכז", מסכמת בוגין.
