באיזה שכונות בארץ משתלם יותר לקנות דירות גדולות?
מעוניינים לרכוש דירה? אל תשכחו לבדוק מה המחיר למ"ר - מחקר שמתפרסם ב-ynet מראה באילו שכונות הכי משתלם לרכוש דירה בת 3 חדרים ואיפה כדאי לכם דווקא להוסיף קצת כסף ולרכוש דירה עם חדר שינה נוסף
רוכשים רבים שמחפשים דירה, לרוב בודקים את מספר החדרים הנדרש להם, נניח שלושה או ארבעה חדרים, אך לעתים מתעלמים ממשתנה לא פחות חשוב - המחיר למ"ר. מחקר חדש המתפרסם לראשונה ב-ynet, מגלה כי במקרים רבים, המחיר למ"ר של דירה גדולה נמוך יותר לעומת דירה קטנה באותה שכונה או באותו פרויקט.
המחקר, שנערך בחודש אוגוסט האחרון על ידי מתכנן הערים ומנכ"ל סביבות מגורים אלון גרינברג, כלל מחירי דירות 2 עד 5 חדרים ב-16 שכונות ותיקות וחדשות ברחבי הארץ. במסגרת הבדיקה נאספו נתונים מכ-800 עסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים באמצעות אתר רשות המסים.
הנתונים מגלים כי ברוב השכונות, הפער הממוצע במחיר למ"ר בין דירות קטנות לגדולות עומד על 13%. בחלק מהשכונות הפערים גדולים במיוחד. כך למשל בשכונת יד אליהו בדרום תל אביב, מחיר ממוצע למ"ר בדירת שני חדרים עומד על 27.8 אלף שקל, לעומת 22.6 אלף שקל בדירת 4 חדרים - פער של 23%.
בלב העיר לעומת זאת, הפער עומד על 5% בלבד, עם 50.2 אלף שקל למ"ר בממוצע בדירת שני חדרים, לעומת 47.7 אלף שקל למ"ר בדירת 4 חדרים. בגבעתיים יש פער של 20% בדירות מיד שנייה בשכונת בורוכוב, כאשר דירת 3 חדרים עולה 31,488 שקל בממוצע למ"ר לעומת 26,255 שקל למ"ר בדירת 4 חדרים. יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס המתמחה בהתחדשות עירונית, סבור כי הפער הגבוה בין מחיר למ"ר בדירות ישנות למחיר למ"ר בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן וגבעתיים, מגלם את הפוטנציאל לתמ"א באזור.
פער קטן בכפר סבא
בבאר שבע, הפער במחיר למ"ר בין דירה קטנה לגדולה עומד על 38% בשכונה ד', עם 14 אלף שקל למ"ר בדירת 2 חדרים, לעומת 10.2 אלף שקל למ"ר בדירת 4 חדרים. בשכונת רמות לעומת זאת הפער עומד על 2% בלבד, עם 12.5 אלף שקל למ"ר בדירת 4 חדרים, לעומת 12.3 אלף שקל למ"ר בדירת 5 חדרים, כלומר משתלם יותר לבחור בדירת 4 חדרים.
בחיפה, בשכונת נאות פרס יש פרמיה נאה לרוכשים שמשדרגים לחדר שינה נוסף - המחיר למ"ר בדירת 4 חדרים עומד על כ-16 אלף שקל, בעוד המחיר למ"ר בדירת 5 חדרים הינו 14.6 אלף שקל למ"ר, פער של 10%. בשכונת אחוזה לעומת זאת, תשלמו יותר על בית גדול יותר - מחיר למ"ר בבית עם 4 חדרים עומד על כ-16.7 אלף שקל למ"ר בעוד המחיר למ"ר בבית של 5 חדרים עומד על 17.6 אלף שקל - פער של 6%.
בשכונה הירוקה בכפר סבא ובשכונת שרונה בכפר יונה הפערים במחירים בין גדלי הדירות עומדים על 7% בלבד. "עיקר הרוכשים שמגיעים לכפר יונה הם זוגות צעירים מהסביבה בעלי תקציב נמוך יחסית", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אשדר, המשווקת דירות בשכונת שרונה. "לכן קבלנים ויזמים נאלצים ליצור אטרקטיביות כלכלית לדירות 5 חדרים, שלרוב מבוקשות פחות בתחילת שיווק הפרויקט.
"אחת הדרכים לעשות זאת היא לצמצם את הפער במחיר למ"ר בין דירת 4 חדרים ל-5 חדרים", הוא מוסיפה. "לאחר מכן, ככל שבניית הפרויקט מתקדמת יותר, מחירן של הדירות הגדולות יושבח יותר לעומת זה של הדירות הקטנות".
אילת: הביקוש לדירות נופש מייקר את הדירות הקטנות
גם באילת דירות 3 ו-4 חדרים בשכונת שחמון מתומחרות באופן כמעט זהה לפי מ"ר. עם זאת, שדרוג לדירות 5 חדרים מביא לצניחה של 21% במחיר למ"ר. "באילת ההפרש בין מחיר למ"ר של דירה גדולה לקטנה גבוה ודומה לערים כמו תל אביב וגבעתיים", אומר היזם האילתי, אבי כראל. "יש לכך מספר סיבות והמרכזית שבהן היא הביקוש לדירות קטנות לצרכי השקעה או נופש".
"שווה להוסיף עוד קצת - ולקבל דירה גדולה יותר"
עורך המחקר, גרינברג, מסביר כי תוכנית מחיר למשתכן העלתה לסדר היום את סוגיית תמחור הנכסים בשוק הדיור. "באופן מסורתי, מלבד שוק היוקרה, רוכשי הדירות בישראל מחפשים את דירתם לפי מספר החדרים תוך התעלמות מגודלה האמיתי של הדירה", מסביר גרינברג, "זאת למרות העובדה שבשכונות רבות בארץ ישנם פערים משמעותיים בגודל יחידות הדיור בהשוואה בין דירות בעלות אותו מספר חדרים. לעתים ההפרש במ"ר כה קטן שכדאי לשקול להוסיף עוד קצת בשביל לקבל דירה גדולה יותר".
"שלא במתכוון, תכנית מחיר למשתכן מצליחה "לחנך" את השוק בכל הקשור לאופן תמחור הדירות, מעצם העובדה שהיזמים הזוכים במכרז הם אלו שהציעו את המחיר הסופי הנמוך ביותר למ"ר, על פי התנאים שנקבעו במכרז", הוא מוסיף. "גם בהגרלות שנערכות לזכאי התכנית המחיר המוצג הוא לפי מ"ר, ומידע מדויק לגבי גודל הדירות ומחירן הכולל ניתן ברוב המקרים לקבל רק לאחר קיום ההגרלה".
גרינברג מציין כי השיטה הזו גם יוצרת מצבים אבסורדיים, כאשר לעתים אין הלימה בין שטח הדירה לבין מספר החדרים. כך למשל, יש למשל דירות 4 חדרים ששטחן 130 מ"ר או דירות 3 חדרים ששטחן 110 מ"ר. הפרצה הזו נסתמה אמנם במכרזים החדשים, אבל גרינברג מציין חסרון נוסף בשיטת התמחור בתוכנית - המחיר הסופי למ"ר במכרז מסוים קבוע לכל גודל דירה, כלומר המחיר למ"ר בעבור דירות 3 חדרים שווה למחיר למ"ר עבור דירות 4 ו-5 חדרים.
"ראוי היה שהתמחור יהיה דיפרנציאלי, כלומר שהמחיר למ"ר יירד ככל שמספר החדרים עולה" הוא מסביר. "זאת משום ש"בניית כל חדר שינה נוסף מפחיתה את עלות הבנייה הממוצעת למ"ר בדירה כולה, ובתנאי שוק חופשי אמורה גם להפחית את המחיר למ"ר עבור הצרכן".
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, סבור כי בשנים האחרונות יש חשיבות הולכת וגדלה לשטח הדירה. "בפרויקטי המגורים ניתן היום למצוא טיפוסי דירות מגוונים. בחלק גדול מהפרויקטים תהיה דירת 4 חדרים קטנה סביב 90 מ"ר ודירת 4 חדרים מרווחת סביב 100-110 מ"ר. זה לא אותו מוצר, והמחיר למ"ר לא אותו מחיר. "אחת הסיבות לכך היא עליית מחירי הקרקעות והביצוע. היזמים מנסים להנגיש את המחירים וליצור דירות שניתן למכור אותן במחיר זול יותר גם אם בתמורה לשטח קטן יותר".
