התחדשות עירונית בישראל - השינוי בפתח?
השנה נפתחה עם מגמות חיוביות בתחומי פינוי בינוי ותמ"א 38, כמו הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית והתעוררות של בעלי הנכסים. עם זאת, ראשי הערים עדיין מסתייגים, ובצדק, והסחבת בוועדות התכנון נמשכת
שנת 2018 החלה עם מגמות חיוביות בתחום ההתחדשות העירונית, הכוללות פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיוזק מבנים נגד רעידות אדמה 38. לצד זאת, יש מספר תופעות שעדיין ממשיכות להביא לכשל שוק מהותי בתחום. אז מהן המגמות הבולטות?
הצד החיובי: המדינה מתעוררת
הממשלה מכירה בחשיבות הנושא, נדמה שהחל מעבר מתמיכה הצהרתית של ממשלת ישראל בהתחדשות העירונית, לתמיכה בפועל. זו באה לידי ביטוי בהקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, שבין סמכויותיה ישנם איתור אזורים עירוניים בנויים המתאימים להתחדשות עירונית וסיוע לדיירים לקדם פרויקטים.
בנובמבר 2017 מונה ראש עיריית חדרה לשעבר, חיים אביטן, למנכ"ל הרשות. התקווה היא כי הרשות תדע לפתור את הקונפליקטים בין הגופים הרגולטורים השונים, לסייע למנהלות להתחדשות עירונית בערים השונות ולהעניק כלים משמעותיים לבעלי הנכסים.
במקביל, משרד השיכון השיק תוכנית מענקים להתחדשות עירונית, במסגרתה ערים תקבלנה מענק להקמת ותפעול מנהלות עירוניות, שיקדמו פרויקטים במסלול מהיר. המדינה גם הודיעה כי תסבסד פרויקטים בהתחדשות עירונית בפריפריה ובשכונות בהן לא קיימת היתכנות כלכלית לביצוע פרויקטים אלה.
בנוסף, בעלי דירות שנתקעו עם הסכם כובל, שוחררו באמצעות חוק המאכערים שעבר בכנסת, ולפיו בעלי הדירות שחתמו אינם מחויבים עוד ליזמים ולחברות שהחתימו אותם על הסכם כובל ולא עמדו בהתחייבויות בעצמם.
צעד חשוב נוסף כולל את תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לרשות מקומית לגבות היטל מופחת בגובה של עד 25% בגין זכויות בנייה של תוכניות תמ"א 38. הדבר פיזר מעט את חוסר הוודאות ששרר בשוק לאור הניסיון של המרכז לשלטון מקומי להשית היטלי השבחה על כל הפרויקטים בהתחדשות עירונית בכל הערים בישראל.
בעלי הזכויות משנים פוזיציה. עד כה, פרויקטים של התחדשות העירונית החלו לאחר פניה של היזם אל הדיירים וקידום הפרויקט על ידו. אולם בשנה האחרונה החלה התעוררות מצד בעלי נכסים, שמראים נכונות בקידום פרויקטים באופן עצמאי.
התהליך מתחיל בהבנת הפוטנציאל, במידה וקיים, בבניין או במתחם אותו רוצים הבעלים לקדם. הם עושים זאת על ידי התקשרות אל מול שמאי מקרקעין ועורכי דין בתחילת הפרויקט. לאחר מכן מתבצעת בדיקת תכנון או בחינת הכדאיות הכלכלית ורק לאחר מכן בפנייה לחברות יזמיות לקבלת הצעות.
העבודה המקדימה מאפשרת לבעלי הנכסים להגיע למשא ומתן כאשר הם מודעים לזכויותיהם, לפוטנציאל של הפרויקט ולמדיניות העירונית. בכך הם מקדמים באופן מהותי את המשא ומתן ומקצרים טווחים להשלמת הפרויקט.
הצד השלילי: הסחבת נמשכת
הסחבת בוועדות התכנון נמשכת. גם השנה היינו עדים לוועדות תכנון שעל שולחנן פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית, שלא עומדות בפרץ. השנה, כמו בשנים קודמות, בעלי הנכסים מחכים תקופות ארוכות מדי להתכנסות של הוועדות על מנת לאשר פרויקטים.
ריבוי רגולטורים. בין הרשויות הרבות שצריכות להעניק אישורים לפרויקטים בהתחדשות עירונית כלולים מכבי האש, המשטרה, פיקוד העורף ועוד. נדמה כי הרשויות השונות מנהלות תחרות בשאלה מי יותר מחמירה בדרישות - דבר המביא לעיכוב בפרויקטים וירידת הכדאיות שלהם.
ראשי הערים מסתייגים. פרויקטים של התחדשות עירונית מחייבים את ראשי הרשויות לטפל בתשתיות הוותיקות ולהעניק שירותים מודרנים לתושבים. במסגרת קושי זה, עיריית תל אביב נערכת להטיל היטלי השבחה על כל הבניינים שנכללים בתוכנית תא/5000.
אין ספק כי הרשויות צודקות בחששן כי תוספת דירות תיצור עומס על הכבישים, אבל הפתרון הסביר היחיד הוא הקצאת משאבים ממשלתיים משמעותיים לטובת יצירת מערך תחבורה ציבורית ראוי, שיוריד רכבים מהכבישים. מי שצריך לסייע לרשויות בכל הנוגע לתשתיות ולספק מענה תקציבי היא המדינה. כל עוד הנטל התקציבי יפול על הרשויות, יהיה להן קשה לאשר את הפרויקטים ולקדם את התחום.
הכותבת עומדת בראש משרד הילה חי, ייעוץ כלכלי ושמאות מקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
