הלמ"ס על החישוב הבעייתי של מחירי השכירות: "זניח"
לאחר פרסום מסקנות הוועדה הציבורית כי איסוף נתוני מדד השכירות של הלמ"ס אינו כולל שוכרים חדשים, ובכך לא משקף את העלייה האמיתית במחירי השכירות, אומרים היום בלמ"ס: "מודעים לאי הדיוק בחישוב מדד שכר הדירה, אך ההשפעה על מדד המחירים לצרכן זניחה". עם זאת בלמ"ס לא פוסלים תיקון רטרואקטיבי של המדד
לפי מסקנות הוועדה המייעצת ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), אופן התייקרות שכר הדירה בישראל חושב באופן בעייתי, אשר לא משקף את העלייה האמיתית. לפי ממצאי הוועדה, בעוד שעל פי הנתון שפרסמה הלמ"ס, התייקר שכר הדירה בין השנים 2008 ל־2015 ב־34%, בפועל חלה התייקרות של 59% במחירי השכירות.
לפי דו"ח הוועדה המייעצת, בישראל לא עוקבים אחרי נכסים מושכרים קבועים, (כשדייר עוזב את הדירה ממשיכים לעקוב אחר אותה דירה המאוכלסת עתה בדייר חדש), אלא עוקבים אחרי הדייר, למרות שמחקרים מראים כי שכר הדירה נוטה לעלות יותר כאשר מתחלפים דיירים.
מכיוון שמדד שכר הדירה מהווה קצת יותר מ־5% ממדד המחירים לצרכן, הרי שגם מדד זה היה לא מדויק, ולתיקון שלו, יכולה להיות השפעה קריטית על המשק: המדד קובע את מחירם של עשרות מוצרים פיננסיים בסיסיים כמו משכנתאות ואגרות־חוב, מהווה בסיס לחישובים של תוספות לשכר שמקבלים מיליוני שכירים ולקצבאות של מאות אלפי קשישים, נכים וילדים, ואפילו דמי המזונות צמודים לעלייה או ירידה שלו.
קושי באיסוף נתוני השוכרים החדשים
בלמ"ס הסבירו היום כי הם מודעים לאי הדיוק בחישוב של מדד שכר הדירה הנכלל במדד המחירים לצרכן, והסבירו זאת בקשיי איסוף נתונים אודות שוכרים חדשים, אך עם זאת טענו כי מדובר בהשפעה מינורית: "מבדיקות שונות שביצענו עולה שהשפעת שכר הדירה של שוכרים חדשים על מדד המחירים לצרכן זניחה. מסקנה זאת מוסברת בין השאר בכך שמדובר על 5.7% ממדד המחירים לצרכן וקבוצת השוכרים החדשים מהווה על סמך בדיקות ראשוניות שערכנו לא יותר מאשר 20% מתוך אוכלוסיית השוכרים".
בלמ"ס עוד טענו כי בניגוד לנטען בפרסומים השונים, הודיעו על בדיקת הנתונים לאחור ולא על תיקונם לאחור. עם זאת, בלמ"ס לא פסלו כי יוחלט לתקן את המדד בהמשך ואמרו: " עם סיום תוצאות הבדיקות וטיוב הנתונים לגבי שוכרים חדשים, ובהתייעצות עם הוועדה הציבורית המייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן נחליט על המשך הטיפול".
בבנק ישראל לא התרגשו גם הם, ואמרו היום (ג') כי ההשפעה אינה משמעותית: "בנק ישראל עומד בקשר רציף עם גורמי המקצוע בלמ"ס. בדיקות ראשוניות שנערכו בבנק ישראל מראות שהשפעת ההבדל במדידה על האינפלציה במדד המחירים לצרכן קטנה, ובוודאי שלא הייתה מביאה לשינוי במדיניות המוניטרית".
מה גרם לחישוב להיות בעייתי?
לפי דו"ח הוועדה המייעצת קיים הבדל משמעותי בין שיטות איסוף התצפיות של דמי השכירות הנהוגות בארה"ב ובבריטניה לעומת ישראל. בעוד שבראשונות עוקבים אחר נכסים מושכרים קבועים, כלומר, כשדייר עוזב את הדירה ממשיכים לעקוב אחר אותה דירה המאוכלסת עתה בדייר חדש, בישראל המעקב הוא אחר הדייר.
בדו"ח מציינים כי מחקרים מראים ששכר הדירה נוטה לעלות יותר - בשוק עולה - כאשר מתחלף הדייר, בהשוואה לדירה בה ממשיך להתגורר אותו דייר. בדיקה דומה שנעשתה בלמ"ס על־פני השנים 2015-2002 מראה ששוכרים שהחליפו דירות שילמו בממוצע 6.6% יותר משוכרים שנשארו בדירותיהם.
עם זאת, מחברי הדו"ח מדגישים, שההבדל הינו בשיטת איסוף הנתונים בלבד, שכן, בשיטת החישוב בישראל לא מתבצעת השוואה בין דמי השכירות שמשלם הדייר עבור הדירה החדשה אליה הוא עבר לבין דמי השכירות בדירה הקודמת. אך הבעיה היא היעדר מידע על שינויי מחירים שהתרחשו בעת תחלופת הדיירים שעשוי כמובן להביא להבדלים בתוצאות האמידה.
עוד ציינו בדו"ח כי בעוד שסך העלייה במדד שכר־דירה נאמד ב־55% על פני התקופה 2008-1998 ,שכר־הדירה הממוצע עלה באותה תקופה בכ־88%. פערים אלה, אפשר שמקורם בעלייה באיכות הדירות המושכרות. אולם, בהתחשב ברמת המחירים הגבוהה ומגמת העלייה החדה היחסית במחירים, יתכן שהשערה זו אינה ממצה את מלוא ההסבר לפער.
מחברי הדו"ח סיכמו ואמרו כי מן הפער הנאמד בין מדד מחירי שכר הדירה ומדד המחירים הממוצעים עולה המסקנה בדבר הצורך לשנות את שיטת איסוף הנתונים המשמשים לאמידת מדד מחירי השכירות כך שתיכלול מעקב אחר הדירה המושכרת, ואף מציעים דרכים באמצעותן ניתן לאתר את השוכרים החדשים, ולהמשיך לבצע מעקב על אותן הדירות.
בלמ"ס הסבירו היום את הבעיתיות באיסוף נתוני המדד: "מדד שכר דירה לחודש נתון אמור להתייחס לשלוש קבוצות של שוכרים - ממשיכי חוזה, שלגביהם פרט למקרים ספורים שכר הדירה אינו משתנה לעומת החודש הקודם, מחדשי חוזה של אותה הדירה שבה התגוררו בחודש הקודם, ושוכרים חדשים בדירות שבהן התחלפו השוכרים. כפי שנבדק ופורסם בדו"ח הוועדה המייעצת בנושא בינוי, דיור ונדל"ן, שכר הדירה בקרב הקבוצה האחרונה, הוא הגבוה ביותר.
"הלמ"ס מתקשה לסקור את שכר הדירה של הדיירים המשתייכים לקבוצה השלישית, וזאת מאחר שאין בידיה פרטי התקשרות לדיירים אלו, ובעלי הדירות (המשכירים) נמנעים במקרים רבים משיתוף פעולה. כבר מחודש נובמבר 2016 פועלת הלמ"ס על מנת לאתר את פרטי הקשר של השוכרים החדשים לקבלת המידע אודות דמי השכירות שלהם, אולם בהצלחה חלקית בלבד".
בלמ"ס סיפרו עוד כיצד הם מתכוונים לפעול לשיפור איסוף הנתונים: "כדי להתמודד עם בעיה זו אנו פועלים במקביל בשלושה מישורים שונים - ביצוע סקר ייעודי חודשי של הדיירים החדשים בדירות שהתפנו מדייריהן הקודמים, קבלת נתונים מינהליים (נתונים המתקבלים מגורמים מחוץ ללמ"ס) שלא באמצעות סקרים) הכוללים פרטי התקשרות לדיירים החדשים, ושימוש במודלים סטטיסטיים על סמך הנתונים (הלא רבים) לגבי דיירים חדשים שאותם אנו כן מצליחים לאסוף".
לפנייה לכתב/ת 
