תחקיר "ידיעות אחרונות": השכונה של נחקרי פרשת הצוללות

לכתבות נוספות בנושא נדל"ן

אנחנו יושבים מולו בבית קפה בלב השרון, כשהוא מתדרך אותנו על פרויקט נדל"ן יוקרתי שבו הוא מעורב ומסביר כמה גדול הסיכוי להרוויח: "אם זה יצליח, שדדנו בית", הוא אומר. חכים לא יודע שאנחנו עיתונאים, שכן הופנינו אליו כמתעניינים פוטנציאליים בהצטרפות לפרויקט.

הפרויקט הוא שכונת "רמת השרון החדשה", שקבוצת הנדל"ן "קנדה ישראל" מנסה בשנים האחרונות לקדם. מי שייסע לפינה הדרום־מזרחית של רמת השרון, צמוד למחלף מורשה, ימצא אזור תעשייה ותיק, שהולך להשתנות כנראה באופן דרמטי. לפני כשנתיים רכשה שם קנדה ישראל את שטח מפעל השנאים של אלקו תמורת 135 מיליון שקל, ומאז היא מנסה לקדם תוכנית גרנדיוזית לשינוי ייעוד הקרקע במקום – ולבניית יותר מ־1,000 דירות ושטחי משרדים במגדלי ענק. הפרויקט מתוכנן במודל של קבוצת רכישה. מדובר בשטח של 64 דונם ברחוב החרושת, צמוד לכביש 4, ממש בקצה העיר.

שטח מפעל אלקו. פוטנציאל רווח של קרוב למיליון שקל ליחידת קרקע (צביקה טישלר)

אלא שבניגוד לשלל פרויקטים אחרים, את רמת השרון החדשה לא תמצאו באתר האינטרנט המושקע של קנדה ישראל. בשלב זה הפרויקט עדיין לא אושר כלל בוועדות התכנון. קנדה ישראל משווקת אותו לאנשי סוד בלבד, המשלמים מקדמה לרכישת יחידת קרקע – וממתינים שתעלה את ערכה פלאים. הנס הזה יקרה אם יאושר שינוי ייעוד הקרקע של שטח המפעל, והוא יהפוך לשכונה יוקרתית למגורים.

במסמך שקיבלנו ממשווקת בחברה, אפרת ברטרם, בתגובה לפנייתנו כמתעניינים פוטנציאליים, מצאנו נתונים כמו מחיר ליחידת הקרקע (720 אלף שקל + מע"מ), לוח הזמנים ("4 שנים לשינוי ייעוד") וסופרלטיבים ("רמת השרון נהנית מביקושים מהגבוהים באזור המרכז"), ולצידם גם את המשפט הלא שגרתי הבא: "מפאת הרגישות מול ועדות התכנון ולאור העובדה שאנחנו במכירה מוקדמת לחברים בלבד, אבקש לא להעביר מייל זה". בשיחת טלפון איתנו ברטרם חתרה באסרטיביות לקיים פגישה על העסקה, שאותה הגדירה כ"פגז", וציינה בביטחון ש"בקרוב הולכים לעלות על הקרקע".

"מחוברים לממשל"

עבור יודעי הסוד ששילמו מקדמות, מדובר בהימור של ממש: אפשר להרוויח המון אם יאושר שינוי ייעוד הקרקע, אבל גם להפסיד לא מעט אם המהלך המיוחל לא יתרחש. מתברר שהסיכון לא הרתיע כמה מאות אנשים ששילמו בשנתיים האחרונות סכומים גבוהים מאוד לקנדה ישראל – מקדמה של כ־700 אלף שקל לכל יחידת קרקע – והצטרפו לקבוצה של רוכשים.

ביניהם נמצא גרי חכים, שארגן קבוצת חברים, שרכשו יחד כמות גדולה של יחידות בפרויקט. חלקם, לפי הגדרתו של חכים עצמו, "מחוברים לממשל", כולל זיקה לשר שטייניץ. לכמה מחברי הקבוצה יש עוד דבר במשותף: הם נחקרו כחשודים בפרשת הצוללות על נספחיה. חכים עצמו נחקר באזהרה על המידע שמסר עד המדינה מיקי גנור בעניין תורמים לגיסו השר שטייניץ.

חבר נוסף בקבוצה הוא יועץ התקשורת צחי ליבר, שרכש יחד עם אביו שלוש יחידות קרקע בפרויקט. כזכור, הוא נעצר כחלק מפרשת הצוללות ואף הודה בחקירתו כי העביר עשרות אלפי שקלים מגנור לדוד שרן, שהוגדר כידידו. מעבר לידידות מצאנו גם שותפות עסקית: מתברר שבפרויקט הזה גם שרן ואשתו רכשו זכויות ליחידת קרקע.

דוד שרן

צחי ליבר

שרן שימש בעבר בתפקידים בכירים הן כראש המטה של השר שטייניץ כשזה כיהן כשר אוצר, והן כמנהל לשכת ראש הממשלה בנימין נתניהו. בפרשת הצוללות הוא נעצר ונחקר בחשד לעבירת שוחד. כשפנינו אליו הוא סירב להתייחס לעניין. ממידע שבידינו עולה שהוא רכש זכויות בפרויקט לפני כשנה, והחזיק בהן יחד עם אשתו עד לפני מספר שבועות.

מלבד הקשרים האלו, לכמה מחברי הקבוצה של חכים יש עוד דבר משותף – קשרים עם ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר. ליבר, למשל, הוא ידיד טוב, ובמועצה היו שתהו איך בסמוך להיבחרו של גרובר לראש העיר, הוצנח ליבר ללא מכרז כיועץ אסטרטגי לאגודה עירונית, בשכר חודשי של 15 אלף שקל. בישיבת המועצה נדרש גרובר להשיב לשאלה האם ליבר סייע לו בבחירות. הוא הכחיש והסביר שהאגודה העירונית איננה מחויבת לערוך מכרז.

אחד מחברי המועצה לא השתכנע, ובינואר הגיש תלונה למשטרה על הקשרים בין השניים. לאחרונה העניין עבר לאחרונה מיחידת ההונאה של מחוז תל אביב לאגף החקירות במטה הארצי. לפי עדויות שבידינו, לפני הבחירות ליבר אכן השתתף בפעילות פוליטית, וגרובר, שהסתייע בו, הציג אותו כחבר.

גם לשרן ולרעייתו, הגר קאופמן שרן, היכרות עם גרובר. בין היתר, במאי 2016 נערכה מסיבת יומולדת פרטית לקאופמן שרן, ואורח הכבוד היה שטייניץ ולצידו גרובר.

הקשרים האלו כנראה לא מזיקים לחברים בקבוצה. אף שבאופן פומבי גרובר מופיע כמי שמתנגד לתוכנית רמת השרון החדשה והתבטא נגדה, לפי עדויות שהגיעו ל"ממון", זה לא בדיוק כך. לפי העדויות, התקיים לאחרונה קשר בינו לבין חברים בקבוצת הרוכשים, ובחודשים האחרונים הוא ואנשי המועצה דווקא מבצעים מהלכים משמעותיים שעשויים לקדם את התוכנית אל המסלול הנכון, כולל אישור תקציבים של מיליוני שקלים.

דיבורים לחוד

כדי שהשטח התעשייתי של מפעל אלקו יהפוך בעתיד לדירות מגורים והמחירים יזנקו, היזמים מקנדה ישראל מבקשים לשנות את ייעוד הקרקע ברחוב החרושת מ"תעשייה ותעסוקה" ל"מגורים ומסחר". לפי דו"ח שמאות שהעבירו היזמים, ואשר הגיע לידינו, השינוי הזה טומן בחובו פוטנציאל רווח פנטסטי: קרוב למיליון שקל לכל רוכש יחידת קרקע.

גרובר הוא ראש עיר שלא אמור להתיר לתכניות כאלו לעבור. הוא נכנס לתפקידו בתחילת 2016 והתבלט כמי שמתנגד בתוקף לבנייה לגובה ביישוב. כבר בשלב הראשון הקפיא תוכנית שתאפשר מגדלי מגורים בחלק הזה של העיר, וסירב אפילו להעלות אותה להצבעה. בתחילת 2017 הוא עצמו הציע תוכנית נוספת, שאין בה בנייה כזו, אך היא נדחתה במועצה. אבל אחר כך נראה שמשהו השתנה. זה קרה באמצע 2017, כשהתוכנית הגיעה לראשונה לדיונים בוועדה המקומית.

אבי גרובר(צילום: מוטי קמחי)

רוכשי יחידות הקרקע מבחינתם ישמחו מאוד לאישור מהיר של היחידות שרכשו, בשכונה קטנה ופחות צפופה, אבל לקנדה ישראל יש אינטרסים אחרים מאלו של הרוכשים. החברה לא הסתפקה בכספים שכבר קיבלה מהם, אלא ביקשה להרוויח הרבה יותר, ולכן בשלב הראשון נראה היה ששינוי ייעוד הקרקע ייתקע. החברה הציגה לוועדה המקומית תוכניות מוגזמות במיוחד, לבניית 3,000 ו־2,000 יחידות דיור, שנדחו.

מיד בתום הדיונים בתוכניות, ראש העיר פרסם הודעה בפייסבוק לפיה "ימשיך לפעול בכל הכוח לשמירת הצביון של רמת השרון". כלומר, יפעל נגד תוכנית השכונה. מה שהוא לא סיפר לתושביו הוא, שבסיום אותן ישיבות, הוועדה בראשותו גם הראתה את הדרך שתאפשר ליזמים להגיע לפתרון המיוחל: החלטת הוועדה מתייחסת להמלצות לפיהן היזמים יוכלו לחזור לעירייה עם תוכנית לבניית 1,000 דירות, ואז יידון מחדש שינוי ייעוד הקרקע. המלצות אלה התקבלו בעבר ותאמו תוכנית מתאר שב־2016 גרובר סירב אפילו להצביע עליה.

מה קרה מאחורי הקלעים, שהוביל למהלכים שראש העיר לא חשף בפומבי? כשביקשנו מגרובר להגיב, נמסר שלא קרה דבר, הוא בכלל לא התכוון לקדם את שינוי הייעוד למגורים, ושגם עכשיו הוא מתנגד לתוכנית ופועל נגדה. ייתכן, אבל מבדיקה שערכנו, יש אולי גם אפשרויות נוספות.

כדי לקבל עוד מידע פנינו לקנדה ישראל והצגנו עצמנו כרוכשים פוטנציאליים המעוניינים להצטרף לפרויקט הדיסקרטי. אנחנו מספרים למשווקת אפרת ברטרם, שידוע לנו כי גם גרי חכים מעורב בפרויקט, ומבקשים ליצור איתו קשר ולברר מה המחיר ששילמו הוא ואנשיו. היא לא מוסרת פרטים, אבל מפנה אותנו ישירות לחכים. זה השלב שבו אנחנו מגיעים, באדיבותה, לפגוש אותו בבית הקפה.

חכים, שנכנס באיחור קל, מספר תחילה על תחנות הדלק שבבעלותו, ואנחנו מסבירים שנשמח לעשות איתו עסקים בתחום הנדל"ן. הוא משיב בחיוב לשאלה האם הוא בוחש בפוליטיקה, ומזכיר שיש לו מעמד וייחוס. "אם אני גיסו של יובל, אז אני לא בפוליטיקה?" הוא מגחך. הוא גם מסביר לנו את עיקרי גרסתו בפרשת הצוללות שבה נחקר, אבל אנחנו מתמקדים בעסקיו על היבשה, ובאפשרות שגם אנחנו נשלם ליזמים ונצטרף לפרויקט עם קבוצה נוספת.

גרי חכים(צילום: אוראל כהן)

חכים מסביר במספרים פשוטים וקליטים, כמה ההימור בעסקה הזו ישתלם אם הרשויות יאשרו את שינוי הייעוד: "אם תבוא אחרי שהם יאשרו את זה, אתה תשלם מיליון וחצי מקדמה (במקום 700 אלף היום)", הוא אומר. "האוונטה זה לתפוס אותם עכשיו". מה שנכון. הוא מציג את הקבוצה בגאווה רבה: "יש אנשים שכולם קשורים לממשל", הוא אומר, ואחר כך מתייחס לדוד שרן: "הוא היה היועץ של ראש הממשלה... כולם עוזרי שרים, עוזרי זה".

"דיבור ישיר עם ראש העיר"

להבדיל משרן, צחי ליבר לא הועסק בתפקיד רשמי בממשלה, אבל חכים מזכיר שיש לו מעמד ויכולת לפעול מאחורי הקלעים. "הוא יועץ תקשורת עם קשרים, והוא לוביסט. כל הבלגן של הצוללות שהיה, הוא קשור לזה". איך אתה מכיר את כולם? אנחנו שואלים, והוא מזכיר את פעילותו ארוכת השנים בליכוד ואת העובדה ששטייניץ גיסו.

לדבריו, הוא מכיר גם את בעלי קנדה ישראל, ברק רוזן ואסי טוכמאייר, כבר שנים רבות. "אני גידלתי אותם כשהיו פה ברעננה, רוזן וטוכמאייר. היו ערסים, האבא של הערסים", הוא מחמיא בדרכו המיוחדת, "ממזרים הכי גדולים, מבחינה חיובית. יזמים אגרסיביים ויודעים לעבוד".

חכים מגלה לנו שלחבריו יש "דיבור ישיר" עם ראש העיר, וגם מעדכן אותנו בפרטים חדשים: היום יש כבר מסלול מתוקן שיאפשר את שינוי הייעוד והקמת שכונה שבה 1,000 דירות. "ראש העיר יסכים לזה?" אנחנו שואלים. "בטח יסכים", טוען חכים, "אני יודע על מה אני מדבר". לדבריו, צחי ליבר, "החבר הכי טוב של ראש העיר" כהגדרתו, עושה מאמצים גדולים בעניין. "למה ליבר לא מדבר איתו?" אנחנו שואלים, וחכים משתומם. "מי אמר לך שהוא לא מדבר? הוא קנה כמה יחידות דיור. הוא מתאבד על הפרויקט הזה".

חכים מודה שגם הוא עצמו דיבר עם ראש העיר גרובר, בשלב שבו גרובר התנגד לפרויקט בפומבי. מבחינתו לא יזיק אם ראש העיר יתמוך בפרויקט בגלוי. "אני באופן אישי אמרתי לו, אתה עושה צחוק מהעבודה... אז הוא הסתכל עליי ואמר, 'מה אתה רוצה, שבשנת בחירות אני אעשה דברים?'". אבל בינתיים כאמור המצב השתנה, ואנחנו מגלים שאחרי הדיבורים ראש העיר כבר נקט מהלכים די משמעותיים, שמועילים גם לקידום השכונה.

חכים מגלה לנו שהיזמים החליטו לפנות ישירות לאנשי הוועדה המחוזית, דבר שאכן התרחש לאחר שיחתנו. אבל זה לא מספיק, וגם העירייה צריכה לנקוט פעולות ולאשר תקציבים: מתברר שביוני האחרון, כשהוועדה המקומית המליצה לראשונה ליזמים להגיש תוכנית ל־1,000 דירות, היא קבעה שני תנאים. הראשון מהם נגע לבעיית התחבורה: השכונה שתקום, ופרויקטים אחרים בפינת העיר, יוסיפו לא מעט משפחות וכלי רכב, וכדי למנוע פקקים בתוך רמת השרון דרשה הוועדה פתרון שיעלה עשרות מיליוני שקלים – בניית "מחלפון", שיורכב ממספר גשרים ו"רמפות", שיחברו בין השכונה לכבישים 4 ו־5. זאת כדי שהמכוניות ייסעו היישר לעורקי התחבורה הראשיים, ולא יעברו בתוך העיר.

קידום הפרויקט הגרנדיוזי הזה ומימונו מוטלים על העירייה ובעיקר על משרדי האוצר והתחבורה. זה היה התנאי הראשון, ותנאי נוסף שהציבה הוועדה התייחס לתוספת שטחים על ידי היזמים להקמת בית ספר בשכונה העתידית.

מבדיקה שערכנו, נראה שהעסק מתקדם בכיוון הנכון: בינואר דנה העירייה באישור תקציבה לשנה הבאה, וכבר בתחילה הבהיר הגזבר שיש גירעון והקופה ריקה. בנסיבות האלו כל סעיפי התקציב הוקפאו, והוחלט שלא להוציא כספים. עשרות פרויקטים ברחבי העיר בסכום של 200 מיליון שקל נגנזו – מלבד שני פרויקטים, עליהם הסכימו הנוכחים מכל הסיעות, כשראש העיר העלה אותם להצבעה. שניהם נועדו לרחוב אחד – החרושת, שהציבור לא מעודכן בפרטים אודות השכונה שהיזמים מקדמים בו במקביל, מתחת לרדאר, מול העירייה ומול משרדי הממשלה.

הסעיף הראשון יעלה 18 מיליון שקל, ונועד לאפשר את הרחבת הרחוב כדי לקלוט כלי רכב שיגיעו באמצעות אותן "רמפות" מהכבישים הראשיים. מדובר בפתרון לבעיות תחבורה שייווצרו לנוכח בנייה נוספת באזור – שבמקרה מתאים גם לתנאי מרכזי שהציבה הוועדה המקומית בראשות גרובר לקידום השכונה בשטח המפעל.

במהלך הישיבה גרובר הבהיר לנוכחים את המאמץ שמושקע בעניין: "אנחנו עובדים מול משרד התחבורה ומול כמה גורמים", אמר, "זה צריך להיות בסדר עדיפויות, ביצוע הרמפות עצמן ב־2019". ומהו הסעיף השני שאושר? עשרות מיליונים לבניית בית ספר באותו הרחוב – גם הוא תואם תנאי נוסף שהציבה הוועדה, לפיו על היזמים להקצות שטח נרחב לטובת בית ספר.

כמו שזה נראה היום, יש סיכוי שבעוד כמה שנים תחליף את מפעל השנאים ברמת השרון שכונה יוקרתית לתפארת, וכמה משקיעים מקושרים, שהסתבכו בשל עסקת הצוללות, יתנחמו בעסקים יפים ביבשה. לפני שבועיים הגיעה העוזרת האישית של ראש העיר גרובר, יחד עם היזמים ומהנדסת העירייה, לפגישה עם מתכנני התחבורה של משרד הפנים כדי לקדם את הנושא.

היו מחלוקות האם הגשרים שעליהם מדובר יספיקו, אבל לנוכח ההשקעה עליה החליטה העירייה, הובהר שמשרדי הממשלה מסכימים לממן את החלק הראשון בפרויקט התחבורה הגדול, שהוצב כתנאי מרכזי להקמת השכונה. במילים אחרות, כשגרי חכים היה נלהב ואופטימי, נראה שהוא ידע בדיוק על מה הוא מדבר. אז למה שרק הוא וכמה מקורבים לצלחת יידעו על הבוננזה? אפשר עדיין לרוץ ולקנות נכסים במחיר מציאה בפרויקט שהיזמים מקדמים בדיסקרטיות. עכשיו גם אתם יכולים.

יובל שטייניץ(צילום: אבי מועלם)

תגובות

דוד שרן וצחי ליבר לא מסרו תגובה.

ראש העיר אבי גרובר מסר: "רבים מדברים בשמי מתוך אינטרסים שלהם, ויש גם את עמדת מחלקת ההנדסה שהינה מקצועית ולגיטימית, אך לא תמיד עולה בקנה אחד עם עמדותיי. כל עוד אני ראש העיר, ואני מתכוון לכהן לפחות עוד קדנציה, לא אתן יד לקידום ולו יחידת דיור אחת במתחם.

"מרגע היבחרי פעלתי בעקביות במסגרת תוכנית המתאר לשלילת ייעוד המגורים במתחם אלקו, אולם למצער, תוכנית המתאר נדחתה על־ידי רוב חברי הוועדה המקומית. כך גם בדיון ביוני 2017 הצבעתי נגד הפרויקט, ובכוונתי להביא את הבקשה המעודכנת לדיון נוסף בוועדה המקומית בהמשך החודש, ושם אפעל לגיבוש התנגדות גם למתווה של 1,000 יחידות דיור.

"חשוב להבין שבימים אלה, על בסיס החלטות עבר, מקודמת בנייה של מאות יחידות דיור במורשה, דבר המצריך אותנו לפתח את התשתיות לטובת איכות חיי התושבים, לרבות בנושא התחבורה. מגוחך לטעון שאני עושה זאת למען פרויקט לו אני מתנגד. הניסיון להטעות את הציבור בטענה שקרית וחסרת בסיס מהווה לשון הרע".

מחברת קנדה ישראל נמסר: "הקבוצת גאה בקידומה המהיר והמוצלח עד עתה של תוכנית רמת השרון החדשה. במתכונתה העדכנית ההולכת ומתגבשת עם רשויות התכנון, כוללת התוכנית כ־1,100 יחידות דיור וכ־400 אלף מ"ר לתעסוקה, משרדים ולמסחר. החברה התאימה את פעילות השיווק שלה למתכונת העדכנית בתוכנית המוצעת, ולאחר שמכרה עד היום יחידות קרקע עתידיות לכ־590 יחידות".