זינוק במחירי הדירות ושדרוג התשתיות: ההשפעה של קווי הרכבת בירושלים
עבודות הקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה בעיר הבירה החלו רק לאחרונה, אבל בדיקה של השמאית נחמה בוגין מגלה שבשטח ישנן כבר עליות מחירים משמעותיות בשכונות לאורך התוואי. מה קרה למחירי הדירות בעיר בעקבות הפעלת הקו האדום ואיזו השפעה צפויה להיות למעבר שגרירות ארה"ב? תמונת מצב לרגל יום ירושלים
הבדיקה, המתבססת על נתוני רשות המסים, בחנה אילו שכונות בירושלים נהנו מהשבחת נכסים בעקבות פתוח התשתיות, בדגש על הקו הירוק שסלילתו החלה לאחרונה. הבדיקה נערכה בסיוע חברת מוריה לפיתוח ירושלים, המבצעת את עבודות התשתית להנחת המסילות בתוואי הרכבת.
התוכנית להקמת הקו הירוק אושרה במרס אשתקד והעבודות החלו בינואר השנה. מסלול הקו מחבר בין שכונת גילה מדרום לשכונת הגבעה הצרפתית מצפון, ומשיק לקו האדום בכניסה לעיר בתחנת בנייני האומה.
ממצאי הבדיקה מלמדים על עליות מחירים נאות בחלק מהשכונות לאורך התוואי בתשעת החודשים שחלפו מרגע אישור התוכנית ועד לתחילת העבודות. כך, במרכז העיר טיפסו מחירי הדירות מכ-1.945 מיליון שקל בממוצע ל-2.238 מיליון שקל. עליות מחירים יפות נרשמו גם בגבעה הצרפתית ובגבעת מרדכי, בשיעור של 5.7% ו-5.4% בהתאמה.
עליות מחירים לאורך הקו האדום
לשם השוואה, בוגין בחנה גם את ההשפעות שהיו להפעלת הקו האדום של הרכבת הקלה על מחירי הדירות לאורך התוואי שלו. קו זה החל לפעול בשנת 2011, בין פסגת זאב בצפון, דרך הר הרצל עד רחוב יפו במרכז העיר.
לפי הממצאים, בחמש השנים שחלפו מרגע אישור התוכנית בשנת 2006 עד להפעלת הקו, טיפסו מחירי הדירות בשכונות לאורך התוואי בשיעור שנע בין 22% לכ-85%. בתוך כך, בשכונות קריית היובל ונווה יעקב נרשמו עליות מחירים של יותר מ-80% בתקופה זו, בזמן שממוצע עליות מחירי הדירות בעיר הבירה עמד באותן השנים על 71%.
גם במהלך השנה שחלפה מרגע הפעלת הקו נרשמו עליות מחירים משמעותיות בחלק מהשכונות לאורך התוואי. עיקר העליות נרשמו במרכז העיר, שם מחיר דירה ממוצע טיפס לכ-1.6 מיליון שקל בין 2011 ל-2012, עלייה של כמעט 23%. בבית וגן ובעין כרם נרשמו עליות של 17% ו-14.5% בהתאמה, בעוד שבפסגת זאב, קריית היובל ובית הכרם, העליות הגיעו עד 10%.
בוגין סבורה, כי גם אם פתיחת הקו האדום לא היוותה את הגורם היחיד לעליות המחירים בשכונות לאורך התוואי שלו, הרי שהוא היווה זרז, בשל שדרוג התשתיות המאסיבי שהתבצע במסגרת העבודות. כך למשל היא מדגימה את השיפוץ המאסיבי והארוך שעבר רחוב יפו במרכז העיר ושכלל את דילול התנועה.
לאור הממצאים היא מוסיפה, כי צפויות השפעות דומות על מחירי הנכסים בשכונות לאורך תוואי הקו הירוק. "מאחר שהעירייה מבצעת לאורך התוואי פרויקטים נוספים, כמו שדרוג הרחובות והחלפת תשתיות, הדבר ישפיע גם הוא על פני האזור", אומרת בוגין. "מחירי הנכסים לאורך הקו עשויים לעלות בכ-8%-7% מעבר לממוצע".
מקדמים גם התחדשות עירונית
קו עתידי נוסף המתוכנן בעיר הבירה הוא הקו הכחול, שהבוקר חל עיכוב נוסף בהקמתו. זאת לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בירושלים דחתה את הדיון באישור מסלולו, בעקבות לחצים לבחון חלופות למסלול הרכבת בעמק רפאים.
עו"ד דורון נויוירט, מנכ"ל חברת מוריה, מציין כי הפרויקטים שמקדמת החברה ברחבי העיר, צפויים להביא לשינוי אסטרטגי בתכנון האורבני שלה. זאת במטרה להפוך את מגמת ההגירה השלילית מהעיר ולמשוך אוכלוסייה חזקה לשכונות הוותיקות.
"החברה מקדמת בשנים האחרונות את פיתוח מסילות הרכבת הקלה בעיר, על מנת להקל על עומסי התנועה ולהפוך אותה לעיר מודרנית מבחינת התשתיות", הוא אומר. "הפעלתה של הרכבת הקלה משמעותית יותר מאשר שיפור הנגישות לשכונות הרבות בהן היא תעבור. העבודות להכנת התשתיות כוללות גם שיפור של פני הרחובות וכניסות הבתים, וכן החלפת המדרכות, כבישים וחשמל".
פעולות אלו צפויות לזרז לדברי נויוירט, גם פרויקטים של פינוי בינוי. "למעשה, אנחנו מחדשים את פני האזור", הוא מסביר. "בנוסף, במקומות המיועדים גם להתחדשות עירונית, אנו פועלים לצמצם תקני חניה ומרחיבים נתיבים לתחבורה ציבורית. כל אלו מביאים מהר מאוד לפריחה של המסחר ועלייה בביקוש למגורים ותעסוקה בעיר תוך כדי יצירת מרקם עירוני שוקק".
היכונו למעבר הדיפלומטים
מחירי הדירות בירושלים נמצאים במגמת ירידה בחודשים האחרונים, כאשר לפי הלמ"ס נרשמה ירידה בשיעור של 7.5% בין אוקטובר 2017 לפברואר 2018. עם זאת, בוגין מציינת כי גם להשקת שגרירות ארה"ב המתוכננת מחר (ב') בשכונת ארנונה (תלפיות) בדרום העיר, צפויות להיות השפעות על מחירי הנדל"ן באזור.
"ייתכן כי אנו עומדים בפני התעוררות של השכונה, עם עלייה בביקוש לדירות נוספות למכירה והשכרה עבור הדיפלומטים והסגל האמריקאי", היא אומרת. "כבר היום יש ביקוש גבוה באזור, כאשר אנשי השגרירות מתכנסים למספר רחובות מצומצם ומחפשים בעיקר דירות מרוהטות במפרט גבוה".
בוגין מוסיפה, כי מדובר בשכונה אטרקטיבית, שירידות המחירים בחודשים האחרונים בעיר לא הגיעו אליה. בתוך כך, מחירי הדירות החדשות עומדים על 2.8 מיליון שקל ל-4 חדרים ו-3.5 מיליון ל-5 חדרים, ומחירי השכירות מתחילים ב-5,000 שקל בחודש לדירת 4 חדרים.
"נתוני רשות המסים המבוססים על עסקות שדווחו בפועל מראים כי מאז תחילת 2016 עלה מחירה של דירה ממוצעת בשכונה בכ-18%, בשיעור חד בהרבה מאשר בעיר עצמה", היא מציינת.
עם זאת, קיימות גם השלכות שליליות אפשרויות להעתקת השגרירות לשכונה. "מדובר בשכונה שנחשבת לשקטה וכפרית ללא בעיות חניה ושנהנית מיתרונות של איכות חיים לצד קרבה לאזורי תעסוקה ובילוי", מסבירה בוגין. "העברת השגרירות יכולה להוסיף עומסי תנועה לשכונה ולהביא אליה תנועה פחות רצויה מבחינת התושבים הקיימים".
ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת יעוץ הנדל"ן CBRE ישראל, סבור כי המעבר ישפיע גם על דמי השכירות - לאור מעברם הצפוי של עובדים רבים של השגרירות לעיר. באשר למחירי הדירות למכירה, הוא סבור כי אלה לא יושפעו בטווח הקצר, אך מוסיף כי "בטווח הארוך יותר, כששגרירות ארה''ב בירושלים תתמקם על כל מחלקותיה ובעקבותיה יעברו שגרירויות של מדינות אחרות, צפויים לעלות גם מחירי הדירות בעיר כי זה יביא ללגיטימציה בינלאומית".
לפנייה לכתב/ת 
