הפתרונות המיושנים והירודים של ישראל למצוקת הדיור / דעה
בזמן שמדינות רבות בעולם מקדמות תהליכים פורצי דרך בשוק הדיור, ישראל מציגה עדיין מודלים מיושנים והשקעה אפסית במחקר ופיתוח בתחום הבנייה. כך מנצלים אוכלוסיות וקהלים, תוך שיעבוד לשוק נדל"ן חסר היגיון
הדיור העירוני בישראל דורש מחקר ופיתוח תהליכי חדשנות, שייקחו אותו אל העשור הבא. בכל הקשור ליחידות דיור ולגודלן, קיים כיום פער שלילי בין הקדמה המחקרית והפיתוח הטכנולוגי בעולם, לבין המודלים הצומחים בשנים האחרונות בישראל.
כבר לפני חמש שנים, ביוני 2013, ראש עיריית ניו יורק דאז, מייקל בלומברג, יזם תחרות לתכנון ובניה של אב-טיפוס למבני מגורים בעלי 55 יחידות דיור, שבהם גודל היחידה נע בין 25 מ"ר ל-37 מ"ר בלבד. המהלך נהגה מתוך בדיקה דמוגרפית של התפלגות סוגי בתי אב בערים גדולות, שהעלתה את הנתון המפתיע לפיו כשליש מתוך בתי האב בניו יורק כוללים למעשה אנשים החיים בגפם.
יותר ויותר אנשים חיים לבד
בתל אביב יפו שיעור בני ה-34-18 מתוך כלל האוכלוסייה הוא כ-31%. הרבה מהאנשים האלה חיים בדירות שותפים או בגפם. בנוסף, נתון זה אינו מחשב את אוכלוסיית הגיל השלישי ההולכת וגדלה בערים, אוכלוסייה עם מספר גדול של אנשים החיים גם הם בגפם.
אוכלוסייה עירונית מעדיפה לחיות בעיר ומקור פרנסתה הוא העיר. לאיזה סוג יחידות דיור זקוקים אנשים אלה? כמה כסף יכולים אנשים אלה להוציא לטובת שכר דירה או התחייבות למשכנתא? מה הם מגדירים כאיכות חיים? כיצד יבטיחו את יכולתם להחזיק נכס מסוג זה לאורך שנים, בטווח תוחלת החיים הממוצעת?
מודלים חדשניים מייתרים את מודל הבעלות הבינארי, כלומר בעלות מול השכרה, וכוללים: השכרה ארוכת טווח, השקעות הון מוסדיות למגורים, השקעות הון במודלים היברידיים, ייזום אזרחי למגורים משותפים ושיתופיים ושיטות בניה חדשניות. מודלים כאלו כבר מיושמים בערי אירופה ויש להם יתרונות כלכליים, חברתיים ואדריכליים.
הכלכלה השיתופית כפתרון למצוקת הדיור
הכלכלה השיתופית, על המנגנונים הטכנולוגיים ושיתוף ההמונים שהיא מציעה, יכולה להוות פתרון מידי ויעיל למצוקות הדיור. מודלים חדשים המבוססים על עקרון זה כוללים שיתוף רכוש, מוצרים ושירותים, תוך ניצול יעיל של המשאבים המייתרים את הצורך בבעלות.
לא מדובר על טרנד חולף. הכלכלה השיתופית אינה נישה או אופנה, אלא אחד הענפים הצומחים ביותר בכלכלה העולמית. היא מהווה הזדמנות עבור מעמד הביניים הנשחק שאינו יכול לחסוך לפתרון דיור ראוי.
בציריך, עיר שבה 93% מהתושבים גרים בשכירות, הוקמה לאחרונה מעבדת חדשנות הבוחנת פתרונות שיתופיים מהפכניים תוך שיתוף המגזר הפרטי, הציבורי והשלישי.
בלידס, בריטניה, מתקיים פרויקט לילך, התארגנות קואופרטיבית של כ-20 בתי אב החולקים אידיאולוגיה אקולוגית וחיים יחדיו בבניין שיתופי עם שלל פעילויות קהילתיות, המשלבות גם פעילות לטובת השכונה. חברי הקואופרטיב היו מעורבים בתכנון ובבנייה בפועל של הפרויקט.
בישראל: מודלים ישנים וירודים ברמתם
דווקא בישראל, המודלים הללו נשארים בקיפאון עמוק. גודל יחידת הדיור המינימלית בישראל הוא כ-60 מ"ר. גודל זה נקבע על פי חוזר מנכ"ל, המגדיר גודל מינימלי של 55 מ"ר על פי רמת הדיור. שכר הדירה לדירה כזו בתל אביב יעמוד על 7,000-5,000 שקל. המצב הוא בלתי אפשרי מכל כיוון. יש כאן ניצול של אוכלוסיות וקהלים, תוך שעבוד לשוק נדל"ן חסר הגיון.
הרשויות והיזמים, דרך "מחיר למשתכן", מציעים מודלים בינאריים מיושנים וירודים ברמתם. הם מקדמים פרויקטים בהם יחידת הדיור הקטנה ביותר היא בגודל 75 מ"ר. מדובר בדירות סטנדרטיות, שאינן מתייחסות לעולם החדש של התאמה אישית וגיוון: שכונות בשולי ערים ומודל משכנתא סטנדרטי ללא כל חשיבה על תכנון ושיטות בנייה חכמות, על המשתמש, על צרכיו המיוחדים ועל התרומה שלו לקהילה ולסביבה.
לעומת תחומים אחרים, התמיכה במחקר ופיתוח בתחום הבנייה הינה אפסית בישראל. החל משיטות בנייה חדשניות, עבור ביצירת מערכים טכנולוגיים להשתתפות המשתמשים בתהליכי תכנון, וכלה בבניית מודלים כלכליים וחברתיים חדשניים. זוהי פנייה למשרד השיכון והבינוי ולרשות החדשנות לייצר מערך של תמיכות לבעיה בוערת בחברה ובמרחב הישראלי.
הכותבת היא מנכ"לית חברת המחקר SNE-IP. המאמר הוצג בכנס "שוק הנדל"ן במציאות משתנה", שהתקיים בשבוע שעבר בבית הספר לניהול וכלכלה של האקדמית תל אביב-יפו.
לפנייה לכתב/ת 
