סיכום שנה בנדל"ן: ממשיכים להמתין לירידות המחירים
השנה מסתיימת עם הקיפאון המתמשך, שעדיין לא ברור לאן מועדות פניו. רבים ממתינים למימוש ההבטחות לירידות מחירים דרמטיות, אך יש גם כאלה שכבר התייאשו וחזרו לשוק. בינתיים, הקטל בענף נמשך. לאן מועדות פני השוק? צפו בפאנל ממחים שהתקיים באולפן ynet
שנת תשע"ח מסתיימת עם הקיפאון המתמשך בשוק הנדל"ן המקומי. הירידה במכירת דירות חדשות נמשכת, אבל כך גם הירידה בהתחלות הבנייה של דירות חדשות לרוכשים שממתינים, ותוכניות הבינוי הגדולות שאושרו עוד לא ממש עולות על הקרקע. בינתיים, הממשלה ממשיכה בתוכניות המאסיביות לשוק הנדל"ן ובראשן תוכנית הדגל - מחיר למשתכן, אם כי קצב ההגרלות הלך והתמתן.
בסיכום השנה, חרף התקוות שתלו הרוכשים הרבים בהבטחות לירידות מחירים דרמטיות - אלו נותרו ללא שינוי משמעותי ואף חזרו לטפס במעט בחודשים האחרונים. אז מה צפוי לנו השנה? צפו בפאנל שערכנו באולפן ynet בהשתתפות יו"ר לשכת שהמאים אוהד דנוס, מומחה המקרקעין עו"ד זיו כספי ונציג מחאת "יחד נוריד את מחירי הדיור", טדי נויברט.
חלק מהרוכשים מאסו בהמתנה
לאורך השנה האחרונה המשיכה הצניחה בקניית דירות חדשות, אבל הדיווח האחרון של הלמ"ס לימד כי בחודשים באפריל עד יוני 2018, שב מספר הדירות שמכרו הקבלנים לטפס ב-10.5% לעומת החודשים שקדמו להם, ינואר עד מארס 2018.
גם בדיקה שערך השמאי דנוס עבור ynet מעלה, כי חלק מהרוכשים מאסו בהמתנה. "מתחילה איזושהי מגמה, בטח באזור הביקוש, של ירידה מהגדר", אמר בפאנל מומחים באולפן ynet. "אנשים מאבדים סבלנות, כי בכל זאת מה לעשות, משלמים שכר דירה, אף אחד לא ישן ברחוב".
הבדיקה, שכללה השוואת מספר העסקאות של דירות 4 חדרים חדשות וותיקות בין הרבעון השני של 2017 לזה של 2018, מגלה עלייה במספר העסקאות באזורי הביקוש, המלווה בעליות מחירים. השיאנית היא פתח תקווה, עם גידול של 64% במספר העסקאות, ואחריה בסדר יורד הרצליה - 39%, תל אביב - 38%, באר שבע - 37% וחולון - 24%.
"הייתי מגדיר את השנה החולפת כפחות מאותו הדבר", הוא אמר. "פחות עסקאות, פחות הסכמי גג, פחות התחלות בניה, פחות משקיעים, פחות דירות בהגרלות, פחות זוכים ופחות ירידות ועליות. ניתן לומר, כי השנה הזו קיבעה את הישגיו במירכאות, של שר האוצר, לדחיקת רגלי המשקיעים וחניקת שוק הדיור, בשל ההתערבות המאסיבית בתחום".
עו"ד כספי ציין בדיון, כי החלה "התפכחות" של הציבור. "השנה החלה בקיפאון ובאיזושהי אשליה שהולך להיות שינוי דרמטי בשוק, אבל השינוי הזה לא הגיע", אמר. "עובדתית, יש היום הרבה יותר מכירות. אתם תראו את זה בתוצאות עוד מעט, אני חש את זה די מוקדם כי אני רואה את ההרשמות שבקנה".
עליות מחירים באזורי הביקוש
אם בחלק מהשנה היה נדמה כי מחירי הדירות בדרך למטה, הרי שבחודשים האחרונים המגמה נעצרה ומדד מחירי הדירות האחרון אף הראה עלייה של 0.9% בחודש יוני. במשך השנה כולה (בין מאי-יוני 2017 למאי-יוני 2018) נותר המדד ללא שינוי.
גם הבדיקה של דנוס מעלה, כי בערים המובילות במספר העסקאות נרשמו גם עליות מחירים ברבעון הקודם, של 2% בפתח תקווה ובהרצליה, 4% בתל אביב ו-1% בחולון. רק באר שבע רשמה ירידה, של 2%, נתון שדנוס מסביר בנטישת המשקיעים את השוק המקומי.
נויבירט, נציג מחאת הדיור, סבור כי זו היתה "שנה דרמטית", בה נעצרו עליות המחירים הקיצוניות של העשור האחרון. "לאחר עשור שבו המחירים עלו ביותר מעשרה אחוזים בממוצע כל שנה - השנה לא היו עליות", אמר. בפאנל באולפן ynet. "רק לפני שנה כולם אמרו שהנדל"ן רק עלה, אז אנחנו מפריכים מיתוסים, הנדל"ן לא רק עולה. בין 98 ל-2008 הוא ירד ב-30% אחוזים ואנשים לא ידעו את זה. אנחנו הכנסנו שיח חדש".
דנוס סבור לעומת זאת, כי הסיבה להתמתנות המאסיבית במחירים בשנה שהסתיימה, היא תוכנית מחיר למשתכן. "עשרות אלפי יחידות דיור תקועות בוועדות התכנון בגלל שהלכו על משהו גדול והוועדות לא יודעות לאכול את זה. חלק מהן עוצרות את זה וחלק מהוועדות נעצרות בוועדות ערר ובתי משפט. אם היו יכולים מחר בבוקר למכור את כל הדירות שאנשים הגרילו, היינו רואים נתונים של שוק הדיור רותח, אלה היו הכותרות".
בשאלה מה צפוי לנו השנה, נויבירט הכריז על "ירידת מחירים של לפחות 10%", בעוד שכספי צופה עליות קלות, ואילו דנוס העריך כי "השנה העברית החדשה היא כבר שנה מבוזבזת. יהיו בחירות ולא יהיה כלום, מה שהיה הוא שיהיה - השנה יהיה לנו פחות מאותו דבר".
מחיר למשתכן - תוכנית הדגל עוד לא מניבה תוצאות
משרד האוצר המשיך להתמקד השנה בהגרלות הענק של מחיר למשתכן, הכוללות שורה של ערים בבת אחת, אבל אלו הלכו וקטנו לאורך השנה, כאשר ההגרלה האחרונה כללה כ-4,300 דירות.
לפי נתוני האוצר, מאז החלה התוכנית ב-2015, זכו כ-51.3 אלף נרשמים בדירות (כולל זוכי מחיר מטרה) וכ-12 אלף כבר בחרו בדירה, מתוך סך של 55.8 אלף דירות שהוגרלו (ושחלקן נותרו ללא נרשמים). באשר למועד בנייתן - כ-15 אלף דירות נמצאות בשלבי בנייה שונים, אבל כ-10 אלף דירות עוד לא הגיעו כלל לשלבי תכנון.
לאחרונה התעוררו חששות כי ההגרלות יופסקו לאחר ההגרלה המתוכננת ב-20 בספטמבר, בעקבות הבחירות המוניציפליות והאפשרות להקדמת הבחירות לכנסת, אבל גורמים באוצר מסרו ל-ynet, כי ההגרלות נמשכות וכי בדצמבר מתוכננת הגרלה נוספת.
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציין לחיוב את השינויים שחלו בתוכנית השנה - שילוב משפרי דיור בהגרלות של דירות שנותרו מהגרלות קודמות והפניית חלק מהדירות במכרזים לשוק החופשי. עם זאת הוא מציין כי כדי שתהיה לכך השפעה משמעותית, יש להגביר את קצב התחלות הבנייה ואת מספר הדירות המוקצות למשפרי הדיור ולפלחים נוספים.
ירידה בהתחלות הבנייה
מוסדות התכנון המשיכו לדווח חדשות לבקרים על אישור תוכניות בכל הארץ, אבל דיווחי הלמ"ס מלמדים כי הירידה בהתחלות הבנייה של דירות חדשות ממשיכה, עם צניחה של 22% בשנה.
דנוס מציין כי תוכניות בינוי רבות סובלות מעיכובים, מכיוון שכל רשות מקומית פועלת עדיין בהתאם לאילוצי מדיניות התכנון שלה. "עשרות אלפי יחידות דיור תקועות בוועדות התכנון בגלל שהלכו על משהו גדול והוועדות לא יודעות לאכול את זה, חלק מהן עוצרות את זה וחלק נעצרות בוועדות ערר ובתי משפט", אמר. "אם היו יכולים למכור מחר בבוקר את כל הדירות שאנשים הגרילו, היינו רואים נתונים של שוק הדיור רותח".
שמאית המקרקעין, נחמה בוגין, סבורה כי מדובר בתוצאה מתבקשת לאור הקושי של הקבלנים למכור כעת דירות. "גם השנה הממשלה המשיכה להשליך את מלוא יהבה על מחיר למשתכן, שלא נתן פתרון לחסרי דיור וגרם נזק קשה לשוק כולו", היא אומרת. "הדבר הביא לירידה במספר העסקאות, לכך שמשפרי דיור לא מצליחים למכור את דירתם ולכן לא קונים דירות חדשות, ולכך שהקבלנים מצמצמים את פעילותם".
"התוצאות יהיו קשות", היא מזהירה. "המלחמה הפופוליסטית במשקיעים ובאינטרסנטים לא פתרה את הצורך האמיתי של חלק גדול בציבור בדירה חדשה. בסופו של דבר נמסרו אלפי דירות בודדות, דבר שלא מתקרב לענות על הביקושים. הנתון המדאיג מכל, שצריך להדיר שינה מעיני קברניטי המדינה הוא הירידה בהתחלות הבנייה, שהזו תוצאה ברורה של הקיפאון והקושי הקבלנים למכור דירות, ושתוביל לפגיעה חמורה בהיצע ולעליות מחירים".
הסכמי הגג - ממתינים לתוצאות
כדי לאפשר את מימושן של התוכניות הרבות, הממשלה המשיכה לחתום על הסכמי גג מול רשויות מקומיות, המתחייבות להאיץ את הקמתן של שכונות ענק בתמורה למימון פיתוח התשתיות ומוסדות ציבור. בסך הכל, לפי נתוני רשות מקרקעי ישראל, מאז 2013 נחתמו הסכמי גג לבניית כ-305 אלף דירות.
עם זאת בוגין מציינת, שכ-10% בלבד מהדירות, שאמורות היו להתווסף במסגרת ההסכמים, שווקו עד כה במכרז בהצלחה. "ההסכמים הבטיחו הרבה אך עדיין לא קיימו", היא אומרת. "התחייבות לתוספת של אלפי יחידות דיור ועשרות אלפי תושבים, היא לא דבר שכל עיר יכולה לעמוד בו, ודאי באקלים הנוכחי, שבו הביקוש לדירות בפריפריה נמצא בירידה ודיבורים על הכפלת גודלן של ערים שונות נראה לא מחובר למציאות".
התחדשות עירונית
גם בתחום ההתחדשות העירונית נשמעו
הבטחות והכרזות, אבל נתוני הלמ"ס מלמדים כי מספר הדירות שהוחל בבנייתן במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הכוללים הריסת והקמת בניין חדש, ירדו בכ-15% לעומת אשתקד. עם זאת, בתמ"א 38, הכולל תוספות בנייה לבניינים קיימים, נרשמה עלייה של כ-42% לעומת השנה שלפני.
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים בתל אביב יפו-בת ים, מזכיר כי שורה של רשויות מקומיות במרכז הארץ הקשיחו השנה את המדיניות לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, עד כדי עצירת הפרויקטים לחלוטין כפי שאירע בגבעתיים. "החלטות מעין אלה מטלטלות את תחום ההתחדשות העירונית ופוגעות בכדאיות הכלכלית ובמוטיבציה לקדם תוכנית כאלה", הוא אומר.
בוגין מציינת התפתחות חיובית לכאורה - הקמתן של מנהלות התחדשות עירונית בשורה של רשויות מקומיות, אך מטילה ספק באשר למידת השפעתן. "מי שממשיכה לקבוע את המדיניות היא הרשות המקומית", היא מציינת. "על מנת לרתום את הרשויות לתהליכי התחדשות עירונית רחבים ומהירים, המדינה תצטרך להוציא כסף מהכיס ולתמוך בהרחבת התשתיות ותוספת התושבים".
ייתכן כי הבנה זו חלחלה - במרץ האחרון נחתם הסכם גג פילוט התחדשות עירונית ברמת גן, במסגרתו תקבל העיריה סיוע כספי לנושא. רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית מטרופוליס, מציין כי ההישג העיקרי הוא ההתחייבות העירייה לפרסם מסמך מדיניות, עם פירוט האזורים המיועדים להתחדשות עירונית והיקף תוספת הזכויות הצפוי.
בנוסף, במטרה לעודד מיזמי פינוי בינוי אושר בחודש יולי האחרון חוק דייר סרבן, שקובע כי בעלי דירות קשישים לא יכולים לסרב לפינוי במידה שהוצעו להם חלופות המותאמות לצרכיהם. עם זאת רוני צברי בעלים של חברת ההתחדשות העירונית צברים, סבור כי החוק החדש דווקא עלול להאריך את הזמן הנדרש למימוש הפרויקטים ועלול להוציא אותם מכדאיות.
השוכרים עדין מופקרים
דווקא לשוכרי הדירות הגיעה בשורה טובה בספטמבר אשתקד, עת נכנס לתוקפו חוק שכירות הוגנת, שמטיל חובות על המשכירים, אבל בשטח עוד אין ממש תוצאות. "מדובר בחוק ללא שיניים, שלא מגן בפועל על השוכרים", חורצת בוגין. "כוחות השוק ממשיכים לקבוע את המצב ובמקומות מבוקשים כמו תל אביב וסביבתה הקרובה, ידם של המשכירים על העליונה".
יצחק לקס, מנכ"ל קבוצת אלדד פרי נדל"ן ויו"ר עמידר לשעבר, מציין התפתחות חיובית בהגדלת היצע הדירות להשכרה - תיקון לחוק התכנון והבנייה, שאושר בוועדת הפנים וכולל הקלות לתוספות בנייה בבניית דיור בר השגה לשכירות ארוכת טווח, מעונות ודיור מוגן. "אחת הבעיות הגדולות של שוק הנדל"ן היא המחסור האדיר בדירות קטנות", הוא מציין. "אולם כשקיים עירוב שימושים איכותי, הכולל מסחר, תעסוקה ומגורים, לא מתקבלת רק כדאיות כלכלית, אלא שהשילוב הזה מפיח חיים בפרויקט ובשכונה".
חיוב היטלי השבחה - רק מתוקף תוכנית מפורטת
שינוי משמעותי נוסף היה אישור תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה בחודש יוני, שביטל את החיוב בהיטל השבחה מתוקף תכנית מתאר כוללנית בעת מכירת דירה. המשמעות, כפי שמסבירה דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"ל פז כלכלה והנדסה, היא שהמס ישולם מעתה רק בהתאם לתכנית מפורטת, שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ושקובעת מהן הזכויות, ההפקעות והשימושים המותרים.
"עד כה היה קושי בקביעת היטלי ההשבחה, כי ההשבחה אינה ברורה ללא תוכנית מפורטת לגבי הנכס", היא מסבירה. "בעלי נכסים רבים, שקיבלו היטלים של עשרות ומאות אלפי שקלים, הגיעו לוועדות הערר ולשמאים, שבמקרים רבים שינו או ביטלו את השומה. בנוסף, מוכרים חששו מביצוע עסקאות מחשש להיטלי השבחה מופרזים ולא צפויים הנובעים מקושי בביצוע שומות על בסיס תכנית כוללנית".
מנגד, עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, צופה כי התיקון יביא להגדלת היטל ההשבחה. "שווי הזכויות באישור תכנית מקומית או מפורטת יהיה גבוה יותר מאשר באישור התכנית הכוללנית, לא בהכרח עקב השבחה תכנונית, שהיא ההשבחה היחידה שאמור להיות מוטל עליה היטל, אלא חלוף הזמן ועליית מחירי הנדל"ן", הוא מציין. "בטווח הקצר, התיקון חוסך תשלום היטל השבחה בעת התכנית הכוללנית, אלא שבטווח הארוך נראה, כי ההיטל יגדל משמעותית".
באיחור של 14 שנה - מוקמים מכוני בקרה
בחודש יוני השנה העניק מינהל התכנון רישיונות לשלושת מכוני הבקרה הראשונים בארץ, כמעט 20 שנים לאחר אסון אולמי ורסאי ו-14 שנה לאחר שוועדת זיילר, שהוקמה בעקבותיו, המליצה להקים גופים לפיקוח על תקינות הבנייה. המכונים מחליפים את ועדות התכנון בשלבי בקרת התכונן והביצוע, אבל יפעלו לצידן בבדיקת הבקשות להיתרים.
עם זאת, יגאל צ'ודנר מנכ"ל חברת נתיבי הקמה, המומחית בניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים, מציין כי מדובר בהפרטה של הליך הרישוי והבקרה על התכנון והביצוע, שתסרבל את ההליכים הביורוקרטיים הסבוכים ממילא. "מכון בקרה הינו גוף עסקי פרטי", הוא מסביר. "יש לכך יתרונות בהקצאת משאבים, שהרשויות המקומיות או הארציות מוגבלות בהם, אבל עלולים להיכנס שיקולים זרים של רווח, גיוס לקוחות והתמקדות בקידום האינטרסים העסקיים".
הקטל בענף נמשך
אי אפשר לסכם את המתרחש בענף בלי להתייחס לאלו שממועסקים בו ובונים במו ידיהם את הבתים שאנו גרים בהם - הלא הם פועלי הבניין השקופים, שממשיכים לצנוח למותם. מתחילת שנת 2018 נהרגו 30 עובדים בתאונות עבודה בבניין, נוסף לשני עוברי אורח, מאיר פלשתייב, בן 21 במותו, לאחר שנפצע באוחר אנוש מקרשים שהושלכו מאתר תמ"א 38 בעיר מגוריו חולון, ונטע רוטמן, בת 52 במותה, שנהרגה מקריסה של מנוף על רכבה בכפר סבא.
לפי ארגון נרתמים, נתונים אלו מצביעים על עלייה של למעלה מ-21% במספר ההרוגים לעומת התקופה המקבילה ב-2017, אז קיפחו את חייהם 24 עובדים בתאונות בענף. עם זאת, הפיקוח על הבטיחות בענף וכך גם הענישה המושתת על האחראים לליקויים, עדין ירודים.
בתוך כך נזכיר את מספרם הזעום של מפקחי הבנייה במינהל הבטיחות במשרד העבודה והרווחה, אי נקיטת צעדים כלפי קבלנים מפרי חוק על ידי רשם הקבלנים, והתמהמהות האינסופית בהקמתה של היחידה ארצית לחקירת תאונות עבודה, אף שהשר לביטחון פנים, גלעד ארדן, התחייב כי תוקם עוד השנה.
