הוגבל מספר דירות בתמ"א 38: "יש להתחשב בסביבה"

יזמית קיבלה אישור לפרויקט בר"ג שבמסגרתו יוקם בית חדש ובו 34 דירות חדשות. השכנים חששו מעומס תחבורתי, וניצחו בהליך המשפטי

עו"ד רועי פריד, פסקדיןפורסם: 28.01.19 , 17:46

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה לאחרונה עתירה של יזמית נדל"ן נגד הגבלת מספר הדירות בפרויקט תמ"א 38 שהיא מבצעת בבניין ישן ברמת גן. השופטת יעל בלכר הסכימה עם עמדת תושבי השכונה שחששו מהחרפת העומס התחבורתי ברחוב.

בספטמבר 2016 העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן היתר לפרויקט תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש בבניין ישן ברחוב נחלת יוסף בעיר. במסגרתו, תחת הבניין בן שתי הקומות ו-13 הדירות, ייבנה בניין חדש בן שבע קומות ו-34 דירות.

חוק ונדלן

תביעה: קנה קרקע מקשיש בשקית של מזומן

עו"ד רוני סובוטקה

תושב כפר יפיע מכר שטח לשכנו, שנתן לו בתמורה שקית שבה טען שיש 350 אלף שקל. כשהתברר שהיו בה רק 200 אלף שקל, הצדדים הגיעו לביהמ"ש

תביעה: קנה קרקע מקשיש בשקית של מזומן

אלא שדיירי הבניינים הסמוכים הגישו על כך ערר ובעקבותיו החליטה ועדת הערר לתכנון ובנייה תל אביב להפחית את מספר הדירות ל-28. הוועדה סברה שההפחתה נדרשת לנוכח העובדה שמדובר בבניין הממוקם ברחוב צר וללא מוצא, ותוספת דירות גדולה עלולה לגרום לעומס תנועתי ותחבורתי בלתי סביר, ואף לפגוע באפשרות שדיירי הבניינים האחרים ברחוב יבצעו פרויקט חיזוק גם כן.

בעתירה שהגישה היזמית על החלטה זו היא טענה שמדובר בגזר דין מוות לפרויקט, כיוון שהוא כבר לא ישתלם לה ולחלופין ידרוש מהדיירים להשתתף במימונו. לטעמה, ההחלטה התעלמה מהמדיניות המעודדת התחדשות עירונית, ומותירה את הדיירים לגורלם במקרה שתהיה רעידת אדמה. הוועדה המקומית תמכה בטיעונים אלה.

לעומת זאת, ועדת הערר התעקשה שהחלטתה ראויה ומנומקת והתקבלה בהתחשב בשיקולים הרלבנטיים. היא הדגישה כי השיקול הכלכלי הוא רק אחד הפרמטרים, וממילא בעלי הדירות והיזם ירוויחו מהפרויקט גם במתכונתו הנוכחית. היא ביקשה שלא להתערב בשיקול דעתה המקצועי והבהירה כי החשיבות הלאומית בחיזוק מבנים אינה מחייבת אותה לאשר אוטומטית כל תוכנית שמונחת על שולחנה.

ואכן, השופטת יעל בלכר הסכימה עם טענה זו והדגישה כי אישור תמ"א 38 מצריך ממוסדות התכנון הפעלת שיקול דעת ובחינה נקודתית בהתאם לנתוני הסביבה. היא סברה כי "ועדת הערר קיבלה החלטה מנומקת, סבירה ומידתית", וכי היא העניקה "משקל ראוי לכל השיקולים הרלבנטיים, לרבות נושא ההיתכנות הכלכלית".

היא ציינה כי טענות היזמית להיעדר היתכנות כלכלית או לצורך בהשתתפות כספית מצד הדיירים כלל לא הוכחה בראיות או בתחשיבים. בפסק הדין הובהר כי אין עקרון שקובע כי פרויקט חיזוק לא צריך להיות ממומן כלל על ידי הדיירים.

בסופו של דבר, נקבע, הדיירים עדיין יקבלו דירה חדשה וגדולה יותר ששוויה גבוה מזה של דירתם המקורית, וכן פטור מהיטל השבחה. כמו כן, צוין, אפשר להגיע לפתרונות נוספים להורדת עלויות באמצעות שינוי מפרטי הדירה ועוד.

השופטת הבהירה שגם אם יתגלה שהפרויקט לא משתלם ליזמית, זה עדיין לא אומר שהחלטת ועדת הערר אינה סבירה. לפיכך העתירה נדחתה והיזמית חויבה לשלם לוועדת הערר הוצאות משפט של 30 אלף שקל.