יזמי תמ"א 38 הוחלפו – דיירים החליטו לבטל

חברה שיזמה פרויקט בחולון נקלעה לקשיים והוחלפה באחרות. 9 מהדיירים החליטו שהם חוזרים בהם מההסכם, והמחלוקת הגיעה לביהמ"ש

עו"ד עמנואל יוזוק | פסקדיןפורסם: 17.06.19 , 15:42

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה בקשה לחייב דיירים להמשיך בפרויקט תמ"א 38 בחולון – אף שהחברה היזמית התחלפה לפני תחילת העבודות. השופט יהושע גייפמן הסביר ליזמיות החדשות שבפרויקט מורכב מסוג זה יש חשיבות קריטית לבחירת היזם ונדרש אמון מיוחד בינו לבין הדיירים, ועל כן לא ניתן לכפות זאת על הדיירים.

החל מ-2014 הוחתמו רוב בעלי הדירות שבשלושת הבניינים המחוברים ברחוב עין יהב על הסכם לפרויקט חיזוק שינוהל בידי היזמית חברת "א.פ.ג". אולם כשנה וחצי לאחר מכן נקלעה היזמית לקשיים והוחלפה על ידי שתי חברות יזמות חדשות - "או.טי. אחזקות" ו"א. בדלי בניין והשקעות".

חוק ונדלן

לא שילמו שכירות 29 שנה – וייאלצו להתפנות

עו"ד מתן נחמיאס | פסקדין

בעלי דוכן ביגוד בשוק הכרמל בתל אביב שכרו מחסן בבניין סמוך, אבל מעולם לא שילמו לבעליו. בביהמ"ש נדחתה טענתם שלפיה הם שוכרים מוגנים

לא שילמו שכירות 29 שנה – וייאלצו להתפנות

כשהחילוף התגלה לתשעה בעלי דירות שחתמו על ההסכם הם הודיעו לחברה הייעודית שהוקמה לצורך הפרויקט כי אינם מוכנים לשינוי בזהות היזם ומבחינתם ההסכם אינו בתוקף. בתגובה פנתה החברה לבית המשפט וביקשה שיצהיר שההסכם תקף ומחייב אותם בכל זאת. היא טענה שאין בהסכם הוראה האוסרת על החלפת יזמים, וכי ללא בעלי הדירות האמורים אין רוב של 67% מהדיירים ולא ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה.

מנגד טענו בעלי הדירות כי לא הסכימו להחלפת היזמית והם אינם מעוניינים שהיזמיות החדשות יבצעו את הפרויקט. לטענתם, ההתקשרות החוזית איבדה את תוקפה מרגע שהיזמית המקורית - שעמה היו בקשר ועליה סמכו - יצאה מהתמונה.

השופט גייפמן הסכים עם בעלי הדירות וקבע שההסכם לא מחייב אותם. הוא ציין כי לזהות היזם יש משמעות קריטית בפרויקט מורכב כמו תמ"א 38, לנוכח החשש מפני אי-השלמת העבודה או אובדן הנכס הכי חשוב בחיי הדיירים. לפיכך, בחירתו נעשית לאחר בדיקה של ניסיונו בתחום, יכולתו הפיננסית, בעלי המקצוע שהוא מביא לפרויקט ומהימנותו, וזו גם הסיבה שבגינה נדרש אמון מיוחד בין היזם לבין בעלי הדירות.

על כן, החלפת היזמים מבלי להעניק לבעלי הדירות מידע מלא על אודות המחליפים ומבלי לקבל את הסכמתם המלאה - לא יכולה לחייב אותם. נקבע כי מי שמחויבת כלפי הדיירים בהסכם היא היזמית המקורית ולא היזמיות החדשות: היא זו שהצהירה בו כי יש לה את הניסיון, המומחיות והיכולת לבצע את הפרויקט והיא זו שנטלה על עצמה אחריות לכל נזק שייגרם להם.

אם לא די בכך, הרי שבהסכם נקבע במפורש שהחלפת היזם מצריכה הסכמה בכתב וחתימה של שני הצדדים להסכם.

במענה לטענת החברה שלפיה ההסכם לא אוסר חילוף שכזה, הבהיר השופט כי חוק המחאת חיובים לא מאפשר לעשות מהלך מהותי שכזה ללא הסכמת בעלי הדירות, בפרט נוכח האמון המיוחד שחייב לשרור בינם לבין היזמים כאמור, והסיכון בהעברת פרויקט שכזה ליזמיות שניסיונן בתחום לא הוכח.

לאור זאת נקבע כי אין אפשרות להעביר ליזמיות החדשות את הזכויות של היזמית המקורית ללא הסכמת בעלי הדירות, והתביעה נדחתה. החברה חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד של 20 אלף שקל.