תמ"א 38, הסוף? כך זה ישפיע עליכם
מינהל התכנון הודיע כי ימליץ שלא להאריך את תוקפה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, דבר שעלול לבטלה במאי 2020. מה יקרה לבניינים שכבר בתהליך מתקדם של תמ"א, ואיזו תוכנית תבוא במקומה? שאלות ותשובות
מינהל התכנון חשף אתמול (ד') כי בכוונתו להמליץ שלא להאריך פעם נוספת את תוקפה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, תמ"א 38. אם תתקבל עמדת מינהל התכנון, תגיע התוכנית לסוף דרכה במאי 2020.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מינהל התכנון: נמליץ לבטל את תמ"א 38 במאי 2020
התמ"א תמה? מה קרה להתחדשות העירונית בישראל
לעבור את התמ"א בשלום: מה חשוב לעשות לפני חתימה על חוזה עם יזם
עמדת מינהל התכנון נחשפה במכתב תשובה ששלח עו"ד בנימין ארביב מהלשכה המשפטית של המינהל לאנשי לשכת עורכי הדין שפנו אליו בנושא. למרות שבעבר ביטאה מנהלת מינהל התכנון דלית זילבר עמדות התומכות בביטול התמ"א בכנסים שבהם השתתפה, הייתה זו הפעם הראשונה שבה הובעה עמדה זו במכתב רשמי של מינהל התכנון. אם אכן תבוטל התוכנית, יושפעו מכך מאות עוסקים בתחום, מבעלי חברות יזמיות המתמחות בתמ"א 38 ועד עורכי דין המתמחים בנושא, וכמובן בעלי דירות שמצויים בשלבים כאלה ואחרים של קידום פרויקט תמ"א בבניין.
לפניכם מדריך שאלות ותשובות בעקבות המלצת מינהל התכנון.
אז מה צפוי לקרות בחודש מאי 2020?
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) נחקקה כהוראת שעה שתוקפה חמש שנים שבסופן פג תוקפה, אלא אם הוחלט להאריכה. מאז נחקקה לראשונה ב־2005, החליטה הממשלה כבר פעמיים להאריך את התוכנית, כל פעם ל־5 שנים נוספות. כעת מאי 2020 הוא המועד שבו צפוי תוקפה של התוכנית לפוג.
אתמול חשף מינהל התכנון, במכתב ששלח ללשכת עורכי הדין, כי עמדתו המקצועית היא שאין להאריך את התוכנית פעם נוספת, כלומר עליה להתבטל.
האם זה בטוח סופה של התוכנית?
ממש לא. מינהל התכנון הוא הגוף האחראי על גיבוש מדיניות התכנון בישראל ולעמדתו משקל רב, אך הוא לא זה שמכריע. המלצתו תגיע למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שכוללת 32 חברים בהם נציגי ממשלה, שלטון מקומי וארגוני תכנון וסביבה. זו רשאית להחליט על הארכת תוקף התוכנית גם נגד עמדת מינהל התכנון. גם במקרה שכזה, זו עדיין לא המילה האחרונה, ועל הממשלה לאשר את החלטת המועצה.
מאחר שעוד לא ידוע מה יהיה הרכב הממשלה שתקום ומי יהיה השר האחראי על מערכת התכנון, לא ברור עד כמה להמלצת מינהל התכנון יהיה גב מהדרג הפוליטי.
הבניין שלנו בעיצומו של תהליך להוצאת היתר לביצוע תמ"א. איך ההמלצה תשפיע עלינו?
כרגע אין עדיין ודאות שהמלצת מינהל התכנון תהפוך לצעד ממשי. אך גם אם ההמלצה תאומץ ותמ"א 38 תגיע לסופה, הדבר ייעשה בליווי הוראות מעבר שככל הנראה יגנו על פרויקטים המצויים בשלבים מתקדמים לקראת ביצוע. הבעיה היא שכרגע לא יודעים מה ההוראות הללו, שכן הן עדיין לא גובשו.
עם זאת, נראה שהסיכוי של בניינים שכבר הגישו בקשה להוצאת היתר לבצע את הפרויקט גבוה, שכן מדובר בשלב מתקדם למדי.
ואם אני גר בבניין ישן שעדיין לא החל בהתארגנות?
במציאות התכנונית הישראלית קידומו של פרויקט אורך שנים ארוכות. לא נראה שחברות יזמיות ירצו להשקיע זמן ומשאבים בבניינים שטרם החלו בתהליך, ויעדיפו לנצל את הזמן המועט שלרשותן כדי לקדם ככל הניתן פרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים יותר.
עם זאת, יש אפשרות שעמדת מינהל התכנון לא תתקבל, והמועצה הארצית תקבע תקופה נוספת לקיום התמ"א.
למה בכלל מינהל התכנון רוצה לבטל את תוכנית חיזוק המבנים?
למרות שהיא הפכה לכלי יעיל ומהיר יחסית לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, גם חסידיה מודים שמדובר בתוכנית עמוסה בבעיות, שהגדולה שבהן היא חוסר רלוונטיות לרוב חלקי הארץ. היישובים שבהם נדרש חיזוק מבנים יותר מכל הם אלה הסמוכים לשבר הסורי־אפריקאי כגון טבריה, צפת או קריית־שמונה, ושם כמעט לא בוצעו פרויקטים של תמ"א מאחר שהדבר לא היה רווחי ליזמים. במקומות שבהם היא כן רלוונטית, בעיקר בגוש דן, מייצרת התוכנית תוספת בנייה של אלפי דירות בשכונות ותיקות, ללא שיפור תשתיות ותוספת של מוסדות ציבור וחינוך. הפטור מהיטל השבחה על זכויות הבנייה שממנו נהנים פרויקטי תמ"א 38 מחריף את הבעיה, מאחר שמשם אמור היה להגיע הכסף של הרשויות לשדרוג תשתיות.
מה מציעים במינהל התכנון כחלופה לתוכנית חיזוק המבנים?
עד כה נחשף מידע מועט לגבי היוזמה החלופית, וגם הוא ניתן בקווים כלליים. ברמה העקרונית, מדובר בניסיון להתמודד עם הכשל המרכזי של התמ"א: היותה תוכנית זהה לכל חלקי הארץ בלי להתחשב בשונות של התנאים השונים (בעיקר בין המרכז לפריפריה), וזאת על ידי חקיקה שתסמיך כל רשות מקומית ליצור לעצמה תוכנית התחדשות עירונית שתתאים לה ולמאפייניה הייחודיים.
האם התוכנית החדשה תסייע לחיזוק המבנים בפריפריה?
חקיקה בלבד לא תצליח ליצור התחדשות עירונית בפריפריה, ולשם כך יהיה על המדינה להכניס יד לכיס. פתרונות "חינמיים" להתחדשות בפריפריה לא יעבדו, ואת זה הוכיחה תמ"א 38.
האם להחלטה לבטל את התמ"א תהיה השפעה על מחירי הדירות?
אם תמ"א 38 תבוטל, ללא תוכנית חלופית שתירש את מקומה, הדבר עלול להשפיע לרעה על היצע הדירות החדשות באזור המרכז. ב־2018 הייתה תמ"א 38 אחראית לתוספת של 5,300 דירות חדשות בתל־אביב ובגוש דן.
ביטול המסלול הזה יהווה מכה לתוספת ההיצע, דבר שעלול לבוא לידי ביטוי בעליות מחירים באזורים אלה ובכך לפגוע בתוכניות הממשלה להוזיל את הדירות.
לפנייה לכתב/ת 
