כחלון עוצר חצי מיליארד שקל להתחדשות עירונית בפריפריה

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, אוהד עיני, העריך לפני חצי שנה כי גובה הסכום שעל המדינה להעביר לקרן להתחדשות עירונית, בהתאם לחוק שחוקקה הכנסת כבר ב-2014, עומד על 580 מיליון שקל, כך נודע ל"כלכליסט". ההערכה הוצגה בהליך שערך השמאי מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ואגף התקציבים באוצר, לגבי גובה הסכום שבו אמורה המדינה לתקצב את הקרן אשר טרם הוקמה, על רקע מחלוקות חריפות בין הצדדים לגבי גובה הסכום. מדובר היה בהליך של ייעוץ בלבד ולא בהליך בוררות מחייב, אך יש בו כדי לחשוף לראשונה את העמדה המקצועית של הגורם השמאי הבכיר לגבי היקף הסכום שהיה אמור להיות מופנה לקרן, לו היתה קמה. 

התמ"א תמה? מה קרה להתחדשות העירונית בישראל

פחות התחלות בנייה בהתחדשות עירונית

1 מכל 7 דירות חדשות היא בהתחדשות עירונית

על פי עמדת הרשות להתחדשות אמור היה הסכום שתקבל הקרן לעמוד על בין חצי מיליארד ל-1.2 מיליארד שקל, בעוד שנציג האוצר בהליך טען כי מדובר בכ-70 מיליון שקל בלבד. החלטת עיני מהווה אם כן ניצחון לעמדת הרשות להתחדשות. ואולם, למרות החלטתו של עיני, גם היום, למעלה מחמש שנים לאחר שנחקק החוק להקמתה של הקרן - שתפקידה לפתור חסמים בתחום ההתחדשות העירונית, ולאפשר ביצוע פרויקטים באזורים שבהם אין לה היתכנות כלכלית - עדיין לא חתם שר האוצר משה כחלון על התקנות המאפשרות את הקמתה.

שק האוצר, משה כחלון (צילום: אבי מועלם)

יתרה מזו, גם הרשות להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון, שתחת כהונת השר הקודם יואב גלנט ניהלו מאבק מול משרד האוצר לשם הקמתה של הקרן, הפסיקו כליל לפעול בנושא בחצי השנה האחרונה. את החלטתו של עיני, שהיתה לכאורה ניצחון אדיר של הרשות להתחדשות עירונית, כלל לא טרחו לפרסם, ובמידה מסוימת הגופים אף פועלים להסתרתה. כך למשל, במענה לפנייה הראשונית של "כלכליסט" לרשות להתחדשות עירונית בשאלה על הליך בוררות שהתקיים לאחרונה בנושא, הכחישה הרשות כי התקיים הליך שכזה. רק בעקבות פנייה נוספת, עם מלוא הפרטים, הודתה הרשות הממשלתית שאכן ניתנה החלטה שכזו. זו התנהלות תמוהה ולא מובנת, שכן הרשות היא זו שאמורה לייצג את האינטרסים של ההתחדשות העירונית, ולדחוף להקמת הקרן בהקדם.

גורמים פוליטיים מעריכים כי ייתכן שמקור ההתנהלות הוא בחילופי השרים במשרד הבינוי והשיכון. בעוד שבעבר כיהן בתפקיד השר גלנט, שעל אף השתייכותו המקורית למפלגת כולנו, ניהל סדר יום עצמאי ואפילו לעומתי מול משרד האוצר והשר כחלון, ולכן לא היסס להיאבק, יחד עם מנהל הרשות חיים אביטן, על הקמת הקרן, הרי שכיום מכהנת בתפקיד השרה יפעת שאשא-ביטון, חברת כולנו אף היא, שיחסיה עם כחלון קרובים הרבה יותר. להערכת אותם המקורות, ייתכן שבכך נעוץ שינוי הקו מול האוצר, בעוד שאביטן גם הוא מתיישר עם השרה החדשה.

שרת הבינוי, יפעת שאשא ביטון

לא על פי החוק

אלא שבהתנהלות זו ממשיכים משרד האוצר, השיכון והרשות להתחדשות עירונית להפר חוק שנחקק לפני חמש שנים וחצי. מי שדחף לחוק זה היתה יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה דאז, מירי רגב, שדרשה כי ברפורמה בחוק התכנון והבנייה שקודמה באותה עת יוכנסו גם תכליות חברתיות.

על פי הסעיף שהוכנס, על הממשלה לקבוע מדי שנה יעדים לבניית דיור בר השגה, שבחוק מוגדר כדיור להשכרה ארוכת טווח או להשכרה ארוכת טווח מסובסדת. אם הממשלה אינה עומדת ביעדים אלה, קובע החוק כי את היקף העלויות שנחסכו לה מאי העמידה ביעד, יהיה על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להעביר לקרן להתחדשות עירונית.

כך למשל אם הממשלה מחויבת להקצות לבניית דיור בר השגה קרקעות ששוות לבנייה רגילה 100 מיליון שקל ואילו בבנייה להשכרה שוות 30 מיליון שקל, אבל היא לא הקצתה אותן, היא אמורה להעביר את ההפרש של 70 מיליון שקל להתחדשות עירונית (שכן הממשלה כביכול הרוויחה 70 מיליון שקל מאי הקצת הקרקע). 

ברוב השנים שחלפו מאז נחקק החוק, לא עמדה הממשלה ביעדים בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, בין היתר משום שבחרה לקדם את תוכנית מחיר למשתכן כיוזמת הדגל שלה בתחום הדיור. לו היתה הקרן קמה, היתה צריכה לפיכך רמ"י להעביר מדי שנה עשרות או מאות מיליוני שקלים לקרן. אלא שהקרן כאמור טרם הוקמה, והסכום שאמור היה להצטבר בה, נכון ללפני חצי שנה, הוא 580 מיליון שקל.

בדברי ההסבר לתיקון בחוק מתוארות מטרות הקרן להתחדשות עירונית: "סיוע לפעולות התורמות להתחדשות מרכזי הערים הוותיקים ובכלל זה מבנים המשמשים גם דיירים בדיור ציבורי, סיוע לרשויות מקומיות בהתחדשות עירונית, שדרוג המרחב הציבורי, שיפוץ וחידוש מבנים ותשתיות תוך עדיפות לסיוע למיזמים שעניינם פינוי־בינוי ומיזמים שעניינם חיזוק מבנים, לרבות סיוע בקידום מיזמים שאין בהם כדאיות כלכלית".

משמעות הדברים היא כי הקרן, לו היתה קמה, היתה יכולה לסייע בפתרון אחד הכשלים הגדולים ביותר של תחום ההתחדשות העירונית בישראל כיום, והוא היעדר ישימות כלכלית לביצועו בפריפריה, תוך הפקרת תושבי הפריפריה לאסון במקרה של רעידת אדמה קשה. 600 מיליון שקל לא היו פותרים את הכשל הזה לחלוטין, אך היו יכולים לשפר את המצב.

לדברי מנכ"ל משרד השיכון עד אוקטובר האחרון, חגי רזניק, שהיה שותף לניסיונות לקדם את הקמת הקרן, "הקמת הקרן היא חובה לא רק לפי החוק, אלא משום שגם הפריפריה הגאוגרפית והחברתית של ישראל זכאית להתחדשות. דימונה וגם קרית שמונה צריכות להתפתח באותם הכלים שפועלים במרכז ולא ייתכן שדווקא ערך כזה מוזנח כל כך הרבה זמן. רזניק מספר כי בתקופת כהונתו כמנכ״ל משרד השיכון "כבר גיבשנו טיוטת תקנות להקמת הקרן והעברנו לשר האוצר, ויש להשלים את המשימה. חוק הוא חוק גם כשמדובר בפריפריה".

פרויקט התחדשות עירונית(צילום: מתן טורקיה)

לדברי איתן גינזבורג (כחול לבן), לשעבר ראש עיריית רעננה וכיום ח"כ בסיעת כחול לבן, "אי הקמת הקרן להתחדשות עירונית היא מחדל. התנהלות הממשלה מנעה התחדשות עירונית אפקטיבית ברחבי המדינה. מאות מיליוני שקלים שלא הועברו לקרן, היו יכולים להוביל מהפכה בכל תחום ההתחדשות העירונית בישראל, ובפרט באזורי פריפריה ששם היא כמעט ולא מקודמת".

עוד לדבריו, "הקרן היתה יכולה לסייע בקידום פרויקטים באמצעות תמ"א 38 או פינוי-בינוי, לאפשר לראשי הערים ולרשויות מקומיות תקצוב לשיפור והוספת תשתיות עירוניות וכמובן שהיתה מובילה לתוספת משמעותית של דירות שכל כך חסרות ברחבי המדינה. אלו היו חמש שנים מבוזבזות בתחום ההתחדשות העירונית. צריך להקים את הקרן באופן מיידי".

"לא מדובר בבוררות"

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "הרשות פועלת מיום הקמתה להקמת הקרן, שכן חשיבותה לקידום ההתחדשות העירונית בהיקף נרחב בישראל היא רבה. במהלך הזמן התקיימו כמה פגישות עם משרד האוצר לצורך קידום הנושא, ולאחרונה ביתר שאת בעקבות כניסתה של שרת הבינוי והשיכון יפעת שאשא ביטון. לצורך הגעה להסכמה בנוגע למנגנון הבדיקה, התקיימה פגישה עם השמאי הממשלתי. אין מדובר בהליך בוררות, כי אם בבדיקות מקצועיות מול הגוף האמון על כך בתחום השמאות. הרשות מברכת על שיתוף הפעולה עם אגף תקציבים באוצר, וממשיכה לפעול בנושא מולם ומול כל הגורמים הרלבנטיים, מתוך אמונה כי הדבר יגיע לכדי פתרון עם הקמתה של הממשלה החדשה".

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "בהתאם לקבוע בחוק, שריין משרד האוצר את הסכומים הנדרשים בהתאם לתחשיבים שבוצעו על ידי המשרד לטובת הקרן להתחדשות עירונית. בימים אלה מתנהל שיח עם הרשות להתחדשות עירונית לגבי השימושים בקרן. כשיסוכמו השימושים לטובת התקציבים האמורים, יאושרו התקנות בהתאם".

מלשכת שרת הבינוי והשיכון יפעת שאשא ביטון, נמסר בתגובה: "מאז כניסתה לתפקיד פועלת השרה מול האוצר והגורמים המקצועיים כדי להגיע להסכמות לגבי הסכום שיש להעביר לקרן וכן לגבי תקצוב עתידי. זאת לאור העובדה שהמנגנון שנקבע לקרן סותם עליה את הגולל בעתיד לבוא. השרה הו רואה בהתחדשות העירונית את המשימה הלאומית הבאה. במקביל ביקשה השרה מהרשות להתחדשות עירונית להציג תוכנית קונקרטית באזורים שלשמם נועדה הקרן".

מהשמאי הממשלתי הראשי נמסר בתגובה: "ככלל, השמאי אינו גורם מכריע במחלוקת בין שני משרדים ממשלתיים, ובמקרה זה הסכים לסייע לצדדים על מנת להגיע להחלטה מוסכמת משותפת".