האוצר: מוכרי דירות להשקעה שנרכשו ב-3 השנים האחרונות הפסידו

זוגות צעירים ומשפרי דיור קונים יותר דירות - ואילו משקיעי הנדל"ן מפסידים. כך קובעת הסקירה השבועית של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, שפורסמה היום (ב'). הסקירה עוסקת בענף הנדל"ן למגורים ברבעון השני של שנת 2019.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

למ"ס: זינוק של 200% במכירת דירות חדשות בבאר שבע

למ"ס: צניחה במכירת דירות חדשות ב-2018

ירידה של 11% במכירת דירות חדשות ב-3 החודשים האחרונים

למ"ס: מכירת דירות חדשות צנחה ב-17% בשנה

אחד הממצאים המעניינים בסקירה עסק בנתוני מכירת דירות על ידי משקיעים ברבעון השני של השנה. בתקופה זו מכרו המשקיעים 5,300 דירות בממוצע עם רווח הון ריאלי של כ-400 אלף שקל, שנצברו על פני זמן החזקה ממוצע של 20 שנה בנכס. "ממוצע זה מושפע משונות גבוהה בין האזורים השונים, כאשר הוא נע בין רווח הון ריאלי ממוצע של כ-100 אלף שקל בפריפריה הצפונית, לרווח הון ריאלי ממוצע של כ-750 אלף שקל באזור תל אביב", נכתב בסקירה.

במילים אחרות: משקיעים שקנו דירות להשקעה בפריפריה רשמו הון ריאלי נמוך ממשקיעים שקנו דירות להשקעה באזורי הביקוש. המונח הון ריאלי מתייחס לרווח של מוכר הדירה ביחס לעלייה במדד המחירים לצרכן. כלומר, אם במהלך התקופה שהמשקיע החזיק בדירה מדד המחירים טיפס ב-7%, גם אם הוא מכר דירה ברווח של 5% - הוא הפסיד ריאלית.

זוגות צעירים ומשפרי דיור קונים יותר דירות - ואילו משקיעי הנדל"ן מפסידים(צילום: shutterstock)

הכלכלנית מציינת בסקירה כי "בהשוואה למכירות המשקיעים ברבעונים הקודמים, נמצא שחלה ירידה משמעותית ברווח ההון הריאלי במרבית האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזורי הפריפריה, אבל גם באזור תל אביב". ואם לא מספיקה הירידה ברווח - כ-8% מכלל הדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון השני של שנת 2019 נמכרו למעשה בהפסד של ההון הריאלי. לשם השוואה, ב-2018 כ-7% מהמשקיעים מכרו דירות בהפסד, וב-2017 רק 4% מהמשקיעים מכרו דירות בהפסד.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי משקיעים מכרו דירות בהפסד בעיקר באזור באר שבע ובאזור טבריה (15% ו-14% בהתאמה). הכי מעט דירות שנמכרו בהפסד על ידי משקיעים היו באזור רחובות (כ-2% בלבד ממכירות המשקיעים) ובאזור תל אביב (4%). בשורה התחתונה, מגלה הכלכלנית כי מחצית מהדירות שנמכרו בהפסד על ידי משקיעים נרכשו החל מ-2016 ואילך.  

(קרדיט: אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר)

 

זינוק של כמעט 100% במכירת דירות מחיר למשתכן

עוד עולה מהנתונים כי ברבעון השני נמכרו 26,400 דירות - עלייה של 15% במספר עסקאות הנדל"ן לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בניכוי של 3,400 דירות שנמכרו במסגרת תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה, עומד מספר העסקאות במחירי שוק על 23 אלף - עלייה של 9% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, מדובר בירידה של 4% ביחס לרבעון הראשון של השנה.

אשר לדירות בסבסוד ממשלתי, מדובר בזינוק חד של 97% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2018, אם כי זוהי ירידה של 9% בהשוואה לרבעון הקודם. בסיכום המחצית הראשונה של 2019 נרכשו 7,100 דירות במסגרת תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה - קפיצה של 68% בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד וגידול של 29% בהשוואה למחצית השנייה של 2018.

נחזור לדירות במחירי שוק: על פי הנתונים, מספר הדירות שנרכשו בשוק החופשי על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה עמד ברבעון השני של השנה על 9,800 דירות - עלייה מתונה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אך בהשוואה לרבעון הקודם, מדובר בירידה של 4%.

הפלח שהוביל את הגידול בעסקאות הנדל"ן במחירי השוק החופשי הוא פלח משפרי הדיור - אשר רכשו קרוב ל-10,000 דירות. מדובר בעלייה של 13% בכמות הרכישות לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ובירידה של 1% ביחס לרבעון שעבר. "רמה זו של רכישות משפרי הדיור עדיין נמוכה משמעותית בהשוואה לרמות השיא שאפיינו סגמנט זה של השוק בשנים קודמות, אשר עמדו על כ-12 אלף עסקאות לרבעון", נכתב בסקירה.

העלייה ברכישות משפרי הדיור בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד בולטת במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות. אלו עלו ב-40% - שיעור גידול הגבוה פי חמישה מזה שנרשם ברכישת דירות יד שנייה על ידי משפרי הדיור. "גידול חד זה ברכישת דירות חדשות על ידי משפרי הדיור, בתקופה בה רמת הפעילות בפלח השוק של דירות יד שנייה נמוכה יחסית, התאפשרה על רקע גידול בשיעור משפרי הדיור הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת; עובדה שמצאה ביטוי, בין היתר, בגידול במלאי הדירות בהמתנה", נכתב.

(קרדיט: אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר)

"דירה בהמתנה" הוא כינוי הניתן לדירתו הישנה של משפר דיור, שטרם מכר אותה על אף שכבר רכש נכס חדש - ולכן מחזיק בשתי דירות. לרשות משפר דיור שנוהג כך עומדת תקופה של 18 חודשים למכור את הדירה הישנה, בטרם ימוסה כמשקיע.