עסקת הדולפינריום אושרה, היזמים ישלמו למדינה עוד 41 מיליון שקל
בעקבות מו"מ חשאי בין המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ ו"השער לישראל", הסכימו היזמים לתיקון השומה כך שיהיה עליהם לשלם עוד 41 מיליון שקל דמי היתר, ו-320 מיליון שקל סה"כ; בקרקע שיקבלו היזמים שפינו את הדולפינריום ייבנו 250 דירות, 450 חדרי מלון ועשרות אלפי מ"ר של משרדים
ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל אישרה היום (ב') את עסקת הדולפינריום . האישור ניתן לאחר שבחודשים האחרונים ניהל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, לבקשתו של מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עדיאל שמרון, משא ומתן חשאי מול חברת "השער לישראל" שעמה בוצעה עסקת חילופי השטחים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
להתראות דולפינריום: החלה הריסת המבנה
סופו של מתחם הדולפינריום בת"א: בשבוע הבא תחל הריסתו
פארק הדולפינריום: כך ייראה החוף העתידי
בסופו של המו"מ הגיעו הצדדים לסיכום כי בשל פגמים שנפלו בשומה המקורית של העסקה, השומה תתוקן - והיזמים ישלמו לרמ"י תוספת של 41 מיליון שקל לדמי ההיתר, מעבר לסכום המקורי שגבתה הרשות. כעת יעמוד סך הסכום שישלמו היזמים לרמ"י על 320 מיליון שקל.
כזכור, כבר לפני ארבעה חודשים, בחודש מאי, התכנסה ועדת הפטור על מנת לדון באישור העסקה, כפי שהנחה פסק דין של בג"ץ שניתן באוקטובר 2018. אך בניגוד לציפיות המוקדמות כי תאשר את העסקה, היא לא עשתה זאת, וביקשה לקבל התייחסות מהנהלת רמ"י למספר סוגיות שמאיות שעלו בדיון.
בעקבות אותן התייחסויות התגלה כי נפלו פגמים בשומה המקורית ואשר לאורה נערכה העסקה, אשר הביאו את המדינה להפחית בערכו של השטח שהעניקה ל"שער ישראל" במסגרת העסקה, כלומר, למכור אותו בזול. בעקבות זאת כאשור, ביקשה הנהלת רמ"י מקמיניץ כי יפתח במו"מ לעדכון היקף התשלום.
450 חדרי מלון ו-250 דירות מגורים
על פי עסקת חילופי השטחים שנחתמה לפני למעלה מעשור בין חברת "השער לישראל" – שאז היתה בבעלות איש העסקים הגרמני יוסף בוכמן, ובין רמ"י ועיריית תל אביב, תמורת פינוי מתחם הדולפינריום, בשטח 18.5 דונם על חוף הים, בשטח המיועד לפעילות נופש, תקבל "שער לישראל" מגרש בן 10 דונמים בשטח שבין הרחובות הכובשים והרברט סמואל, אשר בו תוכנית להקמת מתחם משולב של מלונות, מגורים ומסחר בשטח של כ-48 אלף מ"ר.
בשנת 2015 רכשה קבוצת משקיעים בראשות אורית פרידמן ויסמן את הפרויקט מידיו של בוכמן, ומנהל הפרויקט מטעמם הוא הרצל חבס. הבנייה בשטח החלופי שיקבלו המשקיעים לידיהם בכפוף לאישור רמ"י, אמורה לכלול מגדל בן 28 קומות, בנייני מגורים בני תשע קומות ובניינים בני שבע קומות המיועדים לשמש מלונות, שבכולם קומת קרקע מסחרית. בסך הכל אמורים להיבנות במתחם 450 חדרי מלון ו-250 דירות מגורים.
מאז נחתמה העסקה, נמתחה עליה ביקורת חריפה לאורך השנים, בעיקר בשל הפרשי השווי העצומים בין שטח הדולפינריום שיפונה, והשטח החלופי. על פי שומה שנעשתה על ידי השמאי הממשלתי ב-2016, שווי מתחם הדולפינריום עמד על 62 מיליון שקל, ואילו שווי המתחם שמקבלת השער לישראל בתמורה עומד על 931 מיליון שקל. מהפרשי השווי, תשלם החברה 50% היטל השבחה לעירייה, ו-31% דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל.
ביקורת חריפה על התנהלותה של רמ"י לאורך השנים
בשל אותה הביקורת אף עתרה התנועה לאיכות השלטון נגד הפרויקט. בסופו של דבר החליט בג"ץ בחודש אוקטובר לאשר את העסקה, תוך שהוא מותח ביקורת חריפה על התנהלותה של רמ"י לאורך השנים. "כאשר הדברים נבחנים כיום ניתן להצביע על מספר כשלים של ממש בתהליך גיבושה של העסקה", כתבה ברק ארז בפסק הדין.
בין היתר מצאה כי "שקילות התמורות לא נבחנה באופן ממשי בשלב שקדם לכריתת ההסכם", וכן כי "בהסכם המשולש עצמו לא נקבע 'חלון השתחררות' שנועד לאפשר עדכון של מערך התמורות אם יתברר בדיעבד כי קיימת בעיה מן ההיבט של שקילות התמורות". עוד מצאה השופטת כי "עסקה מהותית זו הובאה לאישורה של מועצת מקרקעי ישראל רק בשלב מאוחר ביותר של גיבושה – כארבע שנים לאחר שנחתם ההסכם המשולש".
ממשרד המשפטים נמסר: "אכן בהמשך לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין, ונוכח בקשתה של ועדת הפטור לבחינה משפטית של העסקה ושל השומה משנת 2016 שעומדת בבסיסה, נערכו ישיבות אצל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ. בישיבות אלה נבחן הערך הציבורי שבמימוש התוכנית וכן נבדקו טענות בדבר טעויות בשומה והוצגה ליזמים עמדת המדינה בדבר הצורך בתוספת בשל הטעויות האמורות. היזמים חלקו, אך הבהירו שלא יפנו לערכאות בגין התיקון".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "ועדת הפטור של רשות מקרקעי ישראל אשרה את עיסקת הדולפינריום, לאחר שבדיון קודם בוועדה החזירה את הדיון להנהלת הרשות לאור פערים שנתגלו בשומה. הנהלת הרשות ביקשה מהיועץ המשפטי לממשלה לנהל מו"מ עם נציגי 'השער לישראל' וזאת לאור שינוי אפשרי בשומה. היזם ויתר למעשה על זכות ההשגה המגיעה לכל חוכר במסגרת הליך משפטי בבית המשפט העליון. תוצאת המו"מ הינה תוספת של 41 מיליון שקל לתשלום, שיגיע לכדי 320 מיליון שקל".
מהתנועה לאיכות השלטון נמסר בתגובה: "התנועה שמחה וגאה על כך שפעילותה הנמרצת כנגד עסקת הדולפינריום הביאה לתוצאה המעשירה את קופת המדינה ב-41 מיליוני שקלים (זאת בנוסף לסכום נוסף המוערך בעשרות מיליוני שקלים נוספים, כאשר בלחץ העתירה שהגישה לבג"צ ביטלו היזמים את הערעור שהגישו על שומת השמאי הממשלתי). התנועה מברכת את המעורבים בהחלטה לגבות סכום משמעותי נוסף מן היזמים, ובפרט את מנכ"ל רמ"י שהיה מעורב בכל שלבי ההחלטה. אמנם, התנועה מצרה על כך שהתוצאה היא בבחינת מעט מדי ומאוחר מדי - שכן לעמדתה עסקת הדולפינריום לא הייתה צריכה לבוא כלל לעולם, וגם לאחר שנחתמה מוטב היה שרמ"י תתעשת ביוזמתה ותחזור בה מהסכמתה לתת ליזמים פטור חסר הצדקה ממכרז. עם זאת, בנסיבות שנוצרו מאבק התנועה היטיב עם האינטרס הציבורי באופן משמעותי".
לפנייה לכתב/ת 
