זינוק של מאות אחוזים במחירי הדירות: השכונות הכדאיות להשקעה
העשור האחרון היה מהסוערים בענף הנדל"ן, לאחר שהתאפיין בעליות מחירים, שינויים תכופים של מדיניות הממשלה וניסיונות לבלום את ההתייקרות. בדקנו באילו שכונות טיפסו מחירי הדיור בחדות וכמה הרוויחו הרוכשים
העשור האחרון בענף הנדל"ן היה חריג בשוק הדיור הישראלי: היה זה עשור של תנודתיות ושינויים, לצד עליית מחירים מתמדת שלא עצרה לרגע, ולמעשה החלה כבר במחצית העשור הקודם. הוא התאפיין בהתערבות נמרצת של הממשלה בשוק, דבר שלא היה מקובל עד אז. כך, למשל, המשך הצמיחה של קבוצות הרכישה נבלם באמצעות יוזמות חקיקה שונות; המשקיעים - שמשקלם בשוק הלך וצמח והגיע ל-30% - נבלמו על ידי מיסוי גבוה; וכפתרון דיור לצעירים שחלום הדירה הלך והתרחק מהם יזם שר האוצר כחלון את תוכנית מחיר למשתכן.
12 רבי קומות, 1,400 דירות: כך תיראה שכונת המגדלים החדשה בת"א
"לא רוצים פה את ת"א": תוכנית הבנייה שתשנה את פניה של ירוחם
מי צריך דירה בצפת כשאפשר ביוון: המשקיעים יחזרו לשוק הדיור?
כל אלה, לצד יוזמות נוספות, באו לתת מענה לביקוש גבוה ולהיצע נמוך יחסית, ובסופו של דבר ביקשו למצוא פתרון לגאות במחירים. רק שעליות המחירים החלו עוד קודם לכן, אי שם סביב 2005-2006. משקיעים או כאלה שרכשו דירות למגורים בתקופה זו הצליחו להרוויח, כמעט ללא קשר למיקום שבו רכשו את הדירה; אך גם מי שקנה בית בתחילת העשור הצליח לייצר לעצמו רווח נאה מהשבחת הנכס שרכש.
בדיקה של אתר יד 2 עבור ynet בחנה באילו שכונות בישראל נרשמו עליות מחירים משמעותיות בין השנים 2010-2019. בין היתר מראים הנתונים כי תל אביב, שבה המחירים היו גבוהים גם בתחילת העשור, הובילה את עליות המחירים בדירות מכל הסוגים. מדובר בנתון מעניין, שכן בתחילת העשור משקיעים רבים סברו כי המחירים בה הגיעו לשיא - וחלקם עברו להשקיע בערים אחרות או מחוץ לישראל. בפועל, מסתמן כי הביקושים החזקים מצד רוכשים מהארץ ומחו"ל המשיכו לתדלק את מחירי הדירות בעיר ללא הפסקה.
זינוק של 199% במחירי דירות 3 חדרים ביפו
הפילוח של יד 2 מסתמך על עסקאות יד שנייה שבוצעו בענף לפי ערים ושכונות, בהתאם למספר החדרים. כך, ניתן "לדלג" על הממוצע העירוני ולבודד אזורים שבהם המחירים עלו בחדות בהשוואה לשכנות אחרות בעיר.
בשוק הדירות הגדולות בנות שלושה חדרים מובילה שכונת צפון יפו - המושבה האמריקנית-גרמנית, עם הזינוק הגבוה ביותר מבין השכונות בכל פילוחי הדירות. על פי הנתונים, בעוד בשנת 2010 עמדו המחירים בשכונה על 1.05 מיליון שקל, 2019 הסתיימה במחיר ממוצע של 3.135 מיליון שקל - קפיצה חדה של 199%.
במקום השני נמצאת שכונת בת גלים החיפאית, הצמודה לחוף הים (מאפיין שאינו קיים כמעט באף שכונה בישראל). בניגוד לשכונות הכרמל, בת גלים הציגה בתחילת הדרך אנומליה מסוימת בשל התפיסה של החיפאים ממעלה ההר, כי מדובר בשכונה נחותה שלא שווה להשקיע בה. מי שזיהו את הפוטנציאל היו דווקא משקיעים מבחוץ, שהבינו כי מדובר במחירים נמוכים בכל קנה מידה. דירות שנמכרו בתחילת העשור ב-565 אלף שקל בממוצע, נמכרות כעת ב-1.379 מיליון שקל - זינוק של 144%.
שכונה נוספת בחיפה שרשמה עליות מחירים היא קריית חיים - שם טיפסו המחירים ב-141% עד לסכום של 1.068 מיליון שקל. שכונות נוספות שרשמו עליות הן מוצקין הוותיקה בקריית מוצקין (עלייה של 141% במחירי הדירות בעשור); הדר בחיפה (140%); קריית שמואל בחיפה (135%); קריית אליעזר בחיפה (135%); שכונה ג' בבאר שבע (135%); גבעת הזיתים בפסגת לוד (132%); ושכונה ב' בבאר שבע (130%).
קפיצה של 103% במחירי דירות 4 חדרים בראשל"צ
בדירות ארבעה חדרים היו אלה שתי שכונות תל אביביות שהובילו את עליות המחירים: שוב צפון יפו - המושבה האמריקנית-גרמנית עם עלייה של לא פחות מ-171% במחירי הדיור; ושכונת פלורנטין שהתרחבה והתחדשה בעשור זה וכתוצאה מכך רשמה עלייה מחירים בשיעור של 140%.
שכונות נוספות שרשמו עליות בולטות הן נווה נוף בלוד (108%); רמת אליהו בראשון לציון, שבה החל אחד הפרויקטים הגדולים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית, מה שיכול להסביר את הקפיצה (103%); נווה כפיר בדרום תל אביב (101%); שוב שכונת בת גלים בחיפה (100%); שכונת קריית שפרינצק בחיפה (89%); שכונת נווה שרת בצפון תל אביב (87%); וגבעת אולגה בחדרה (86%). ב
בשלוש השכונות האחרונות קודמו מיזמי התחדשות עירונית משמעותית ובחלקן גם חלה בנייה מסיבית (גבעת אולגה). שכונות נוספות שמזנבות בתחתית הרשימה הן הקטמונים בירושלים (85%) ורובע ב' באשדוד (81%).
בדירות חמישה חדרים הוביל חלקו הדרומי של אזור הצפון הישן בתל אביב, עם עלייה של 141% במחירים, בין היתר על רקע כניסתן של משפחות רבות אל חלק זה של העיר. בשכונת הדר בחיפה טיפסו המחירים ב-111%, ואילו בשכונת שחמון באילת, רובע שהתאפיין בכניסה של משקיעים צרפתים ומשפרי דיור מהעיר, חלה עלייה של 105% במחירי הדיור.
ביד אליהו שבמזרח תל אביב, אחת השכונות המרכזיות שסומנו על ידי העירייה כמיועדות להתחדשות עירונית ופיתוח, נרשמו עליות מחירים בשיעור של 90%. ברובע א' באשדוד עלו המחירים ב-88%, בשכונת קטמון הישנה בירושלים ב-86% ובשכונה ד' בבאר שבע ב-80%.
"לא הייתה הצדקה להפרש מחירים בין הצפון לדרום"
מדוע היו אלה השכונות הדרומיות בתל אביב שהציגו את העלייה הגבוהה ביותר במחירים? שי פולנסקי, מנכ"ל חברת בולווארד טרה הבונה בין היתר באזור הצפוני של יפו, מגדיר את הנעשה בשכונות הדרומיות בתל אביב במושג ארביטראז' - שמשמש בעיקר את שוק המניות ומציג הבדלי מחירים למוצר מסוים בין שני שווקים. "בעבר, במרכז תל אביב היו עליות גבוהות יותר מיפו - אבל בעשור האחרון ראינו סגירה של הארביטראז'", הוא מסביר.
לדבריו, "הסיבה לכך היא שלא הייתה הצדקה להפרש מחירים כזה: ב-2013 מכרתי דירת שלושה חדרים ביפו ב-1.3 מיליון שקל והיום היא נמכרת ב-2.7 מיליון שקל - וזה עדיין זול יותר ממרכז תל אביב. גם כיום אנשים מבינים שצריך להתפשר על המיקום, אבל יש פוטנציאל השבחה".
פולנסקי מוסיף שעל כל ציר הקו האדום של הרכבת הקלה הוא מצפה לראות עליות מחירים נוספות: "הנגישות היא לב העניין, וככל שיעבור הזמן היכולת להיכנס לתל אביב תהיה יותר בעייתית", הוא אומר, "אבל אני מעריך שהעליות לא יישארו רק בתל אביב - וכל שכונה שתהיה ממנה גישה טובה למרכז העיר, בעיקר ברכבת קלה, תהנה מכך".
פולנסקי סבור שבעיר ללא הפסקה נראה עליות מחירים של 3%-5% לשנה - והמחירים יגיעו ל-60-65 אלף שקל למ"ר בגלל ההיצע המצומצם. "ההבדל יהיה בפרופיל של הקונים - שיעבור ממשקיעים ליותר משתמשי קצה, מצמצמי דיור שעוברים לתוך תל אביב ופחות תושבי חוץ שההשפעה שלהם בעשור האחרון הייתה דרמטית", הוא מסביר.
"תל אביב היא כמו מנהטן"
היזם יוסי אברהמי, בעלים ומנכ"ל חברת יוסי אברהמי, בנה במהלך העשור הן בששכונת שחמון באילת, והן במספר שכונות בצפון יפו, דרום תל אביב וחיפה. לדבריו, העליות החדות בעיר אילת הן תוצר של תוכנית מחיר למשתכן, שאמורה הייתה להוריד מחירים - אך בפועל יצרה מחסור של קרקעות זמינות בשוק החופשי וכך הובילה דווקא לעלייה.
"זו שכונה שבנו בה 500-600 יחידות דיור בכל שנה, אבל בשנים האחרונות כל המגרשים שווקו במסגרת מחיר למשתכן, ונוצר מחסור בקרקעות לתושבים משפרי דיור ולעולים מצרפת וממדינות נוספות", הוא אומר, "אני בעד מחיר למשתכן - אבל שיווקו במסגרת התוכנית את הקרקעות הכי טובות בשכונה, ומבלי לזלזל באף אחד זה מיותר ומנע ממשפחות חזקות שיכולות להניע את הכלכלה המקומית מלהגיע לעיר".
לגבי המקרה של תל אביב, אברהמי משווה אותה למנהטן: "לא משנה מה קרה, הביקושים בתל אביב נמשכו והעלו את המחירים בקצב של כ-10% בשנה. זו מדינה בתוך המדינה, ואני לא רואה את המחירים שם נעצרים, כי יש חוסר התאמה בין הביקושים להיקף התחלות הבנייה". לגבי העליות בשכונות הדרומיות, הוא קובע: "הישראלים החליטו שהם מהמרים על דרום תל אביב. הרבה ראו את הפערים בין צפון העיר לדרום - ומה שקורה זה שהמחירים בדרום מטפסים לאט-לאט ומתחילים להתקרב לאזור של צפון תל אביב".
לדברי יו"ר לשכת השמאים, חיים מסילתי, המשותף לכלל השכונות שהמחירים בהן עלו בחדות זה הפוטנציאל שמייחס להן השוק. "אם ניקח את בת גלים בחיפה, את הרובעים ב' ו-ו' באשדוד, או את רמת אליהו בראשון לציון, אלה מתחמים שבולטים בפינוי בינוי. בחלקם אנשים קנו דירות בשל הפוטנציאל - אבל אלה תוכניות שלא נשארו על הנייר והן קורמות עור וגידים".
ומה לגבי העתיד? מסילתי מעריך שהפוטנציאל יהיה טמון בשכונות עם תחבורה ציבורית יעילה. "יש תוכנית של המטרו שמגיעה לרחובות, רמלה, ראש העין, צומת חולון, פי גלילות וכו'. היום, למשל, ראש העין לא נראית כיישוב שמטפס למעלה כי בנו שם הרבה, אבל ברגע שתוכניות התחבורה יתחילו להתממש - המחירים יעלו", הוא טוען.
לדבריו, "גם ערים שסובלות מתדמית שלילית מתחילות ללבוש כסות אחרת. כך, למשל, שכונת מצליח ברמלה היא מקום שמתחיל לצבוע את העיר בצורה אחרת; או שכונת גני הנדיב בקריית מלאכי". הוא סבור שעתידה של תוכנית מחיר למשתכן ישפיע גם הוא על המחירים. "אם יבטלו את התוכנית - המחירים יחזרו לעלות, אלא אם יגיע שר דומיננטי שיציג תוכנית חלופית ברת ביצוע ומשכנעת", הוא אומר.
לפנייה לכתב/ת 
