שוק הנדל"ן בטלטלה: מדריך לקניית ומכירת דירה בימי מגפה
השפעת הצמצום בפעילות המשק כבר ניכרת בשוק השכירות, אך גם רוכשי ומוכרי הדירות צפויים לספוג זעזוע קשה. מה יעשו הקונים שפוטרו ולא זכאים למשכנתה, מהי עילה מוצדקת לעיכוב פרויקט ומדוע המוכרים במצב טוב יותר משל הקונים?
מגפת הקורונה וצעדי החירום שבהם נקטה הממשלה כדי למנוע את התפשטותה מטלטלים את שוק השכירות. אם צעדי המניעה בהן נוקטת המדינה יימשכו, גם רוכשים ומוכרים של דירות עלולים להיקלע לקשיים שיאלצו אותם לקבל החלטות בעלות השלכות כלכליות כבדות משקל.
מנהל רשות המיסים: "אם המצב יימשך - נספוג אובדן של עשרות מיליארדים"
הערכות: רוב הבקשות לאשראי מצד מסעדות ובתי הקפה צפויות להידחות
הפורשים כעת לפנסיה יאבדו 10% מקצבתם
"אחד החששות העיקריים שילווה מי שקונה דירה חדשה הוא שלא תאושר לו משכנתה משום שהפך למובטל", אומר עו"ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר. "האישור העקרוני שמקבלים מהבנק לפני ביצוע העסקה הוא זמני ואם הנסיבות משתנות הוא יבוטל. לא היה בעבר מצב דומה במדינת ישראל בו סטטוס התעסוקה של אדם השתנה כל כך מהר. אדם שהיה שכיר פתאום מתקשה למצוא עבודה. בנקים אישרו משכנתאות על בסיס משכורות, ואם שיעור האבטלה לא ישתנה רבים יקלעו לבעיה".
לדעת ספיר גם משפרי דיור שתכננו כי ההון העצמי הדרוש למשכנתה יגיע מהדירה שימכרו עלולים להיקלע לבעיה אם לא יצליחו למכור את דירתם. "בדרך כלל קודם קונים דירה ורק אז מוכרים את הדירה שבה מתגוררים. אנשים כאלה עלולים להיקלע למצב לא נוח אם לא יצליחו למכור את הדירה שלהם בעקבות ירידה בביקוש לדירות. במצב בו יש האטה במשק, מי שבנה על מכירת הדירה יצטרך להתפשר ולמכור במחיר זול יותר מהמתוכנן ולקוות שזה יספיק לקניית הדירה החדשה".
בעיה נוספת שמשבר הקורונה עלול ליצור היא עיכובים של חברות הבנייה במסירת דירות חדשות. אלו נובעים ממחסור בכוח אדם ובחומרי גלם ומהגבלות התנועה. במקרים כאלה לשאלה המשפטית האם העיכובים נגרמו בגלל כוח עליון יש משמעות רבה. על פי חוק מכר הדירות, חברת בנייה מחויבת בפיצוי כספי אם איחרה למסור את הדירה ביותר מ-60 יום. סכום הפיצוי הוא 150% מגובה שכר הדירה המקובל באזור, ומחשבים אותו רטרואקטיבית החל מיום האיחור הראשון.
אם בתי המשפט ישתכנעו כי העיכובים נגרמו בגלל כוח עליון, הם עשויים לפסוק לטובת חברת הבנייה ולאפשר דחייה במסירה ללא פיצוי. בשבועות האחרונים הושמעו עמדות שונות בעניין. החשב הכללי במשרד האוצר הפיץ למשרדי הממשלה מסמך הנחיות, ובמשרד המשפטים הקימו פורום שבוחן את הסוגייה.
אבל עו"ד אבי ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר פורום המקרקעין של הלשכה, מסביר בשיחה עם ynet כי הבחינה האם העיכוב נגרם בגלל כוח עליון תבוצע בבית המשפט באופן פרטני. לדבריו, לא ניתן להחיל את ההגדרה הזו באופן גורף על כלל ענף הבנייה. בתי המשפט יקבלו את הטענה כי כוח עליון גרם לעיכוב רק אם חברת הבנייה "תראה קשר ישיר בין האיחור במסירת דירה לבין מגפת הקורונה וכן שהיא עשתה ככל האפשר כדי למנוע את העיכוב. במרבית החוזים קיים סעיף שמאפשר עיכוב במסירה בגלל כוח עליון. במקרה שקיים סעיף כזה וחברת הבנייה תעמוד בשני התנאים שציינתי, יש סיכוי שבתי המשפט יכירו בכך".
בגלל הסיכוי שחברות בנייה יטענו לאיחור במסירת הדירות בגלל כוח עליון, עו"ד ספיר ממליץ ללקוחות של חברות בנייה "לבדוק את אתר הבנייה של הבניין שבו רכשו דירה חדשה ולתעד אם העבודות בו ממשיכות". לדבריו "אם יהיה תיעוד של עבודה, חברת הבנייה תתקשה בעתיד לטעון לכוח עליון שבגינו דחתה את מועדי מסירת הדירות".
בעוד שעורכי הדין עימם שוחחנו מעריכים כי במקרים נקודתיים בתי המשפט יכירו בעיכובים של חברות בנייה כמוצדקים משום שהם נגרמו בגלל כוח עליון, הרי שלעומתם, הקונים יתקשו לסגת מהסכם חתום בטענת כוח עליון. "הסכמים עם חברות הבנייה הם חד צדדיים לטובת החברה", מסביר ספיר. "אין עילת ביטול לרוכשי דירות בהסכמים כאלה, אין בחוק המכר סעיף שמאפשר לקונה לבטל את ההסכם. אמנם בחוק הישראלי קיים סעיף סיכול בגין כוח עליון, אבל פיטורין הם משהו שקונה צריך לקחת בחשבון. אני לא רואה היום את בתי המשפט מאפשרים לבטל חוזים אפילו אם שני בני הזוג איבדו את העבודה. במקום לבטל את החוזה אני ממליץ לבקש מהקבלן ארכה ולדחות מעט את התשלומים".
בדרך כלל הסכמים לרכישת דירה כוללים קנס על הפרת החוזה בשיעור של כ-10% מערך הדירה. במקרים קיצוניים קונים שהתחרטו יאלצו לשאת בכך או שייגררו לבית המשפט. לכן ההמלצה של עורכי הדין עימם שוחחנו היא לא לסגת מההסכם, אלא לבקש מחברת הבנייה דחייה של כמה חודשים בתשלומים. רוב חברות הבנייה נהנות מליווי בנקאי והן יכולות לעמוד בדחיית תשלומים של כמה חודשים.
בעיות מורכבות יותר יכולות להיווצר בעסקאות יד שנייה, שבהן מוכר הדירה לא יכול לדחות את קבלת התשלום משום שהוא עצמו רכש דירה ותכנן לגלגל אליה את ההכנסות ממכירת דירתו שלו. במקרים כאלה מומלץ לשני הצדדים להגיע פשרה, למשל הנחה במחיר הדירה או ביטול העסקה והסתפקות בפיצוי נמוך יחסית.
המצב המשפטי שנוצר בעקבות תקנות החירום מוליד הרבה שאלות. עו"ד אלי אשל ממשרד אשל, אשלגי, רזונט מציע תשובות לכמה שאלות נפוצות.
פוטרתי לאחר שחתמתי על חוזה לקניית דירה וכעת אני רוצה לבטלו, מה לעשות?
"עקרונית על פי הפסיקה הקיימת בשלב זה אין עילה לביטול הסכם בשל הקורונה, ולכן האפשרויות שעומדות בפניך הן למכור את הדירה לצד שלישי, לשלם את הפיצוי המוסכם למוכר על הפרת חוזה או להמתין ולראות האם המדינה תוציא הנחיה בעקבות הקורונה, דבר אשר סיכוייו מועטים".
התחייבתי לפנות את הדירה שבבעלותי, אך בגלל עיכוב בבניית הדירה החדשה אין לי לאן ללכת, מה לעשות?
"לאור ההנחיות האוסרות על מעבר דירה למעט במקרי חירום, אפשר להגיע להסכמה של שני הצדדים על דחיית המועד למסירת הדירה, שכן ממילא הקונה שמקבל את הדירה לא רשאי לעבור אליה. להערכתי לקונה לא תהיה ברירה אלא להסכים לדחייה משום שלא בטוח שבתי המשפט יחייבו תשלום פיצויים לאור הנסיבות".
חתמתי על חוזה לרכישת דירה, אבל בגלל שפוטרתי לא אושרה לי המשכנתה. מה לעשות?
"במדינת ישראל החוק אינו מאפשר לבטל חוזה חתום. זאת ועוד, במרבית החוזים נכתב במפורש שסירוב הבנק לאשר משכנתה אינה עילה לביטול. הפתרונות אפשריים למצב כזה הם נטילת הלוואה בריבית גבוהה מגוף חוץ בנקאי, ביטול ההסכם עם הסנקציות הקבועות בו או מכירת הדירה לצד שלישי".
חתמתי על חוזה לרכישת דירה, בניתי על כסף שאקבל ממכירת הדירה שלי, אבל הקונה ברח. מה לעשות?
"עלייך לתבוע את הקונה שברח. במקביל אפשר לקבל הלוואת גישור מהבנק ממנו נטלת משכנתה לתקופה של עד חמש שנים או עד לקבלת הכסף מהבורח או מקונה חלופי".
האם אפשר להוסיף להסכם מול קבלן או מוכר דירה סעיף ובו נסיבות הקשורות למגיפת הקורונה מהוות עילת ביטול?
"זה סעיף חוקי ויש קונים שכבר הוסיפו אותו לחוזים. ככל שהקבלן יסכים, אין סיבה לא להוסיף את הסעיף".
האם לאור המצב והנחיות הריחוק החברתי נכון לקבל עכשיו מרחוק מפתח לדירה בלי לבדוק אותה?
"רצוי שלא. קבלת דירה בלא בדיקתה, בוודאי אם נרכשה מקבלן אבל גם דירה יד שנייה שבה נדרש לוודא כי הכל תקין, אינה רצויה".
לפנייה לכתב/ת 
