מצב שוק הנדל"ן: מדברים בלבד ולא קונים
מדד הנדל"ן של ממון ו-winwin: שוב ושוב נשמעות הכרזות על ירידה במחירי הדירות, אבל מספר הדירות הפנויות לא גדל. התוצאה: רבים יושבים על הגדר ומחכים להוזלה המובטחת
מי יוצא נשכר מפעילותה הנמרצת של הממשלה בתחום הנדל"ן והכרזותיהם של שרים כי מחירי הדירות יירדו?
מדד חודש יוני של ממון, שנעשה בשיתוף WIN WIN ומחירון דירות לוי יצחק, מגלה שלא בטוח כלל שקהל היעד מרוויח מזה.
- השכרת דירות לטווח קצר: "המחירים עולים" המתכנן הראשי: "אין טעם בשיווקי קרקע ענקיים"
- מדד משכן: שיפור במצב רוכשי הדירות
- הקבלנים נגד אטיאס: "חבל שהוא לא עושה כלום"
- הקבלנים נגד אטיאס: "חבל שהוא לא עושה כלום"
נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, שר האוצר יובל שטייניץ, שר השיכון אריאל אטיאס - כולם מעוניינים להוריד את המחירים, אבל בדרך הם שוכחים שכדי להוריד מחיר של מוצר מסוים הם צריכים להגדיל את ההיצע שלו (ולא רק בדיבורים) ולתת לכוחות השוק לפעול. לעומת זאת, כל הכרזה שהם משחררים משפיעה מיד על שוק הנדל"ן, שנכנס לעמדת המתנה.
הזוגות הצעירים, שפעם היו 35% ויותר מרוכשי הדירות, הם כיום כ-16% ואף פחות. ולא רק משום שהמחירים יקרים מדי בשבילם. סקרנו 1,300 זוגות צעירים ושוחחנו עם רבים מהם, החוששים לרכוש דירה משום שהובטח להם שהמחירים יירדו והם אינם רוצים לרכוש היום ולבכות מחר. בינתיים הם משלמים דמי שכירות יקרים או יושבים בבית עם אבא ואמא ומחכים.
בדיקת "ממון" מגלה כי עדיין קיימות אופציות לרכישת דירות למשפחות ולזוגות צעירים, לאו דווקא בצפון תל-אביב או מרכז רמת גן וגבעתיים היקרות. באור יהודה אפשר לקנות דירות 4 חדרים גם בפחות מ-900 אלף שקל, וכך גם ברמלה, פתח תקווה, חולון, בת ים, יהוד, רחובות ובעוד ערים בשרון בשפלה ובגוש דן. נכון, לא תמיד אלה דירות חדשות, אבל מי אמר שחייבים להתחיל עם דירת 4 חדרים חדשה?
ומה עם משפרי הדיור? אלה שנחנקים בדירות שהם מעוניינים מאוד לעזוב הם פלח השוק העיקרי, שהיה פעיל מאוד לאחרונה. כיום רובם יושבים על הגדר, כי הם מתקשים למכור את הדירות הקיימות שלהם עקב ההכרזות שהמחירים יירדו, וגם חוששים לרכוש שמא בדרך נס המחירים באמת יירדו, הם ימכרו בזול ויקנו ביוקר – ועוד ייקרו להם את המשכנתאות.
משפרי הדיור אינם מבינים מה בדיוק קורה כאן. הם אינם מוצאים דירה חודשים רבים, אבל שר השיכון אומר שהוא יציף את הארץ באלפי דירות חדשות. בפועל מדובר בהכרזות בלבד. גם המכרזים המתפרסמים לבסוף מתאימים רק לפלח זעום ממחפשי הדירות. רובם כלל לא במרכז, לבטח לא במיקומים אטרקטיביים, והם לא עומדים במבחן התוצאה.
מצד אחד, מייקרים את המשכנתאות וגוזרים גזירות על הקונים, ומצד אחר, מבטיחים שיקלו על רוכשים ממגזרים אלה ואחרים.
למה מגיע עונש למשפרי דיור עם ילדים, שמנסים לעבור מדירה ישנה ללא מעלית בקומה גבוהה, ועל זוגות צעירים צריך להקל?
מי יעשה את האבחנה? בינתיים אין היצע, לבטח לא במרכז. נראה אם מי שמקפיא את העסקה בתקווה לימים טובים (וזולים) יותר, אמנם עושה נכון.
ירושלים: מגמה מעורבת
ירושלים יצאה נשכרת כשמשקיעי החוץ רכשו דירות בלא אבחנה במחירי עתק. אבל מחירי דירות היוקרה בירושלים נמצאים בירידה תלולה מאז שלהי 2008, כשהחל המשבר הגלובלי, ואין רואים משקיעי חוץ. כיום אפשר לרכוש דירות יוקרה ב-40%פחות ממחירן בשיא.
נכון שירושלים מנסה לחזור לשפיות: מול ההתחרדות והמגזר הערבי הגדל, יותר ויותר פרויקטים מנסים להחזיר את הציבור החילוני לבירה. ועדיין, היצע הדירות העממיות החדשות קטן והביקוש עולה על ההיצע. בדירות העממיות מיד שנייה הפעילות כיום רבה, ואנו רואים עליות מחירים עקב היצע נמוך וביקושים גדולים בשטח. בעוד שבשוק דירות היוקרה, הפעילות ברמה נמוכה, הפרויקטים משוועים לקונים, וניתן למנות על יד אחת את מספר העסקאות היוקרתיות.
חיפה: רגיעה יחסית
בחיפה נרגעו הרוחות. דירות שוהות זמן ממושך יותר בשוק עד למכירתן. המוכרים, המורגלים למחירים נמוכים, חוזרים מעט אחורה ומתפשרים ברצון כלפי מטה, רק למכור, אחרי עליות המחירים של כ-40% ב-2009.
קיימת פעילות, בעיקר מצד משפרי דיור ומעט זוגות צעירים. בשכונות כמו נווה שאנן ושער עלייה יש ירידה ממוצעת של עד 4% במחירים. אבל באזורי אחוזה, רמת גולדה ורמת אלמוגי, בהם הביקושים תמיד עולים על ההיצע, אין פשרות ואין ירידת מחירים, ודירות נמכרות במחירים המבוקשים.
גם בסביוני דניה יש ביקושים יציבים מצד משפרי דיור אמידים המחפשים דירות ברמה גבוהה. הפעילות הרבה ביותר מצד משקיעים היא באזור בת גלים, שם גם המריאו המחירים בשנה האחרונה ואף בחודש האחרון, ובתוך שנה נרשמת עליית מחירים של 50%. על הדירות בקו הראשון למים מבוקשים מחירים גבוהים, יותר ממיליון שקל לדירת 4 חדרים ישנה, והבעלים אינם מוכנים לפשרות.
תל-אביב: אקשן בדרום ת"א
בחודש מאי ירדו מחירי דירות 5-4 חדרים בדרום העיר בכ-4%. הדירות האלה מבוקשות בדרך כלל על ידי משפרי דיור מפלח סוציו-אקונומי נמוך. לעומת זאת, בחודש יוני חל מהפך, ומשפרי הדיור ירדו מהגדר וחזרו בגדול לשוק. מחירי אותן דירות בשכונות הדרומיות עלו בכ-6%.
בצפון מרכז העיר נמכרות דירות 3-2 חדרים במחיר המבוקש או בירידת מחירים של עד 1%. דירות כאלה עם מעלית נמכרות במחירים המבוקשים ואפילו בעליית מחירים. דירות 5-4 חדרים נמכרות ללא ירידת מחירים. בדירות 5-4 חדרים בשכונות הצפוניות החדשות ירדו המחירים עד 3%, ומספר העסקאות נמוך מאוד. בעלי דירות בקומות נמוכות מתקשים למצוא קונה. במאי ירדו המחירים בדירות אלה ב-2%.
דירות קו ראשון לים נמכרות במחיר המבוקש. לעומת זאת, בשכונות הצפוניות הישנות כמו נווה אביבים המחירים יציבים, דירות נמכרות במחירים מבוקשים (גבוהים) אף שמדובר בבניינים ישנים בני 30 שנה ויותר. דירות בקומות נמוכות סובלות מביקושים נמוכים ומצניחת מחירים.
רעננה: אין פשרות
ברעננה הקונים סלקטיביים, וכשמתפנה דירה במיקום טוב היא נרכשת כמעט ללא פשרה במחיר. דירות ישנות נמכרות רק בקושי, אבל דירות טובות נמכרות כמעט ללא מיקוח, ודירות 3 חדרים בבניינים עם מעלית נמכרו בעליית מחירים של 3%.
באר שבע: ביקושים רבים
אחרי ירידה חדה מאוד במספר העסקאות והביקושים בחודש מאי, ניכר שיפור בחודש יוני. רכישת דירות להשקעה נעשית הרבה פחות בימים אלה, ורוב העסקאות הן של משפרי דיור.
דווקא לשכונות המאוכלסות בדירות חדשות ויקרות יחסית כמו רמות ונווה זאב, מנותבים רוב הביקושים של משפרי הדיור, וקיימים ביקושים רבים הן לדירות חדשות והן לדירות מיד שנייה. דירות בנות עד 5 שנים נמכרות ללא ירידת מחירים. בשכונות הוותיקות, דירות ישנות ולא משופצות נמכרות בירידת מחירים שיכולות להגיע עד כדי 5%.
ראשון לציון: רק דירות חדשות
בראשון לציון חזרו למסורת: דירות חדשות בנות עד 10 שנים נהנות מביקושים. דירה טובה נמכרת במחיר המבוקש. לעומת זאת, דירות בבניינים ישנים (בראשון לציון גם בניין בן 20-15 שנה הוא ישן) נמכרות בצניחת מחירים שיכולה להגיע גם ל-12%. דירות ישנות של 3 חדרים, שקודם נמכרו למשקיעים ולזוגות צעירים, נשארות בשוק, והן נמכרות רק במחיר מציאה ולאחר תקופה ממושכת.
לתושבי ראשון, שאוהבים מאוד דירות חדשות, אין בעיה לשפר דיור בערים שכנות כמו שכונת ח' 300 (קריית איילון) בחולון, נס ציונה ואפילו לרחובות, אבל לדירה חדשה - אם לא ימצאו את מבוקשם בעירם.
חדרה: התאוששות
אחרי חודש מאי פסיבי, שעמד כולו בסימן בעמדת המתנה, רואים שינוי בחודש יוני. במאי שהו דירות חודשיים ויותר בשוק וזכו למבקרים ספורים בלבד ובהצעות נמוכות באחוזים רבים מהמחיר הריאלי ומוכרים שמקפיאים את המכירה. בחודש יוני רכשו משפרי דיור מקומיים ומהגרים דירות בעיר, והפעילות חוזרת לשוק. הדירות ביוני נמכרות במחירים המבוקשים.
פתח תקווה: עדיין בירת הנדל"ן
בעיר קיים היצע גדול מאוד של דירות יד שנייה בבניינים ותיקים, במחירים אטרקטיביים של עד 900 אלף שקל ופחות, לעתים לדירות מושקעות עם מרפסת שמש. המוכרים מוכנים להתפשר גם על 10% ובלבד למכור, משום שמדובר במשפרי דיור המעוניינים למכור כדי לרכוש דירות חדשות המוצעות בעיר. קבלנים מציעים דירות חדשות בשפע, גם בהנחה. גינדי התעלתה על כולם כאשר מכרה 519 דירות בהנחה של עד 23% בשלוש שעות.
הביקושים לדירות קטנות המיועדות למשקיעים נמוך יחסית, ומעט עסקאות נסגרות בימים אלה. מחירן בירידה של 5%.
הכתבה התפרסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
