מותק, החדרים התכווצו

מיכל וגיא, הם זוג עם ילדה בשנות ה-30 לחייהם, שרכשו דירת 4 חדרים בבאר יעקב לפני כשנה, במחיר של 940 אלף שקל. כחצי שנה לאחר מכן רכש זוג חברים שלהם קרן וגל, דירת 5 חדרים בפרויקט סמוך ושילמו עבורה 1.1 מיליון שקל.

משהגיע מועד האכלוס, הופתעו שני הזוגות לגלות שדירת 4 החדרים של מיכל וגיא מרווחת הרבה יותר מדירת 5 החדרים: הסלון, המטבח, פינת האוכל ואפילו חדרי השינה היו גדולים יותר באופן משמעותי.

לאחר בדיקה הסתבר שדירת 4 החדרים משתרעת על 110 מטר מרובע, ודירת 5 החדרים גדולה ב-9 מ"ר בלבד, מה שאומר שקרן וגל שילמו תוספת שערורייתית של כ-17 אלף שקל לכל מ"ר. ולא מדובר כאן בזוג שנפל קורבן לעוקץ: חברת הבניה ממנה רכשו קרן וגל את דירתם תכננה דירת 5 חדרים על פי החוק, יותר חדרים אבל קטנים יותר.

הסיבה לבניית דירות קטנות יחסית עם חדרים רבים היא, כמו תמיד עניין של היצע וביקוש: בשנים האחרונות ניכרת עלייה בביקושים לדירות גדולות של 5 חדרים וירידה קלה בביקושים לדירות 4 חדרים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2007 היו 52% מהדירות החדשות שנמכרו בדירה פרטית דירות של 4 חדרים, 33% מהדירות היו דירות 5 חדרים ו-4% דירות של 6 חדרים או יותר.

ב-2008 השתנתה מעט המגמה וניתן לראות שדירות 4 חדרים היוו 47% מהדירות שנרכשו, דירות 5 חדרים היו 36% ו-6% היו דירות 6 חדרים ויותר.

"משפחות בוגרות עם ילדים אינן מסתפקות כיום בדירת 4 חדרים טיפוסית", מסביר אבישי בן חיים מנכ"ל חברת רוטשטיין.

"יש לזכור כי בעקבות חדירת המחשב והאינטרנט לחיינו,והפחתת היציאות מהבית למקומות בילוי ציבוריים, מוקד הבילוי של הילדים, עבר בשנים האחרונות מהחוץ אל פנים הבית. הילדים כיום נדרשים לשטח גדול יותר עבור מחשב, טלוויזיה, אחסון וכן עבור אירוח של חברים".

כך לדוגמה, במגדל חדש הנבנה בקריית השרון, תכננו דירות 4 חדרים בשטח של 129 מ"ר נטו ומחסן דירתי בשטח של 6 מ"ר נוספים שביחד נותנים דירה של 135 מ"ר - שזהו למעשה שטח ממוצע של דירת 5 חדרים בשכונה.

מחיר דירה כזאת הוא 1.1 מיליון שקל, מחיר הגבוה בכ-10% ממחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בקריית השרון, מצד שני הדירה זולה יותר ממחיר דירת 5 חדרים ממוצעת בשכונה למרות שהשטח זהה, הנמכרת בעלות של 1.18 מיליון שקל בקירוב.

לאחרונה יצאו תקנות חדשות המחייבות את הקבלנים ליישר קו ולהציג את שטח הדירה בהתאם לקריטריונים זהים, כמו הכללת שטחו של חדר המדרגות או הלובי - אם ישנו כזה בחישוב.

לדבריו של אבישי בן חיים, לפני אישור התקנה, ללקוח לא הייתה יכולת אמיתית להבדיל ולהשוות בין דירה לדירה".השפה של כל קבלן הייתה שונה משל רעהו ולמעשה נוצר מצב של מגדל בבל.

ללקוח לא הייתה אפשרות להבין מהו שטח הדירה האמיתי שהוא קונה. כיום רוכשי דירות יכולים להשוות פרה לפרה, ומתחילים להפנים את ההבדל בשטחים בין דירה לדירה ולא רק במספר החדרים".

אותו השטח, יותר דירות

"לא תמיד נכון לתכנן או לקנות דירות בשטח גדול," מסנגר האדריכל גיל שנהב, מכנען-שנהב אדריכלים, על הקבלנים והקולגות. לדבריו, שם המשחק היום, הוא להתאים את תמהיל הדירות והשטח שלהן לקהל היעד. "באופן סטטיסטי, שטח הדירות לא גדל בשנים האחרונות, אלא מגוון הדירות. יש פחות דירות טיפוסיות וכל דירה מסודרת באופן אחר: בפרויקטים המיועדים לרכישה בידי משקיעים שישכירו את הדירות ולא יגורו בהן, למשל, אנו מבצעים תכנון פונקציונאלי, קומפקטי, מקסימום דירות על מינימום שטח, על מנת למקסם את הרווחיות לקונה".

לדבריו, "אף שוכר לא ישלם עוד 200 דולר בשביל מטבח או סלון גדול יותר. גם בדירות עממיות המיועדות לזוגות צעירים או דירות מעבר, מתוכננים שטחים לא גדולים על מנת לאפשר מחירים נוחים.

"לעומת זאת, כאשר מדובר בדירות המיועדות למשפרי דיור שהחליטו שהגיע הזמן לעבור מדירת שיכון לבית חלומותיהם, שם כבר יש ציפייה של הרוכשים לשיפור רציני בגודל החדרים".

גם אורי לוי, מנכ"ל משותף בחברת גינדי השקעות, מסכים: "פעם חיפשנו מכנה משותף שייתן מענה לרוב הקונים, היום כבר לא בונים בחשיבה של 'תכנון ממוצע'".

לשם השוואה, בדירות הנחשבות "סטנדרטיות" שטח החדרים הממוצע נע כיום סביב ה-9 מ"ר, כאשר גודל מינימלי של חדר הוא 8 מ"ר. יחידת ההורים מגיעה לכ-11 מ"ר נטו במקסימום והסלון ינוע סביב ה-25 מ"ר בקירוב. לעומת זאת בדירות יוקרתיות ומפנקות המיועדות למשפרי דיור, חדרי השינה ינועו סביב 11 מ"ר נטו, יחידת ההורים תגיע לכ-15 מ"ר בממוצע והסלון לכ-30 מ"ר נטו.

למה הצטמקו הדירות

בתחילת שנות ה-90 בשנות העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, אושרה ביוזמת מנכ"ל משרד הראש הממשלה דאז, שמעון שבס, הקלה שאפשרה לקבלנים לבקש להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקט ב-20% מעבר למה שאושר בתוכנית בניין העיר הקיימת.  

התנאי: לעשות זאת מבלי לשנות את שטח הפרויקט. קבלנים מנצלים עד היום את ההקלה הזו, המכונה בענף "חוק שבס" ובונים יותר דירות על אותו שטח, קטנות יותר ובעלות החדרים צפופים יותר.

"ההקלה הזו יוצרת דילמה תמידית אצל הקבלנים: האם לבנו יותר דירות בשטח מצומצם, או לאפשר דירות מרווחות", אומרת עו"ד מרים דונין-שוב, מומחית נדל"ן.

לטענתה, קיימים כיום בעיקר באזורים כמו צפון תל אביב דווקא הקבלנים שלא מנצלים את חוק שבס ובונים דירות מרווחות יותר ולמרות זאת מצליחים למקסם את הרווחים מהפרויקט.

"רוב הצרכנים מבינים ששטח הדירה משמעותי יותר ממספר החדרים" היא אומרת. "הפער בין דירת 5 חדרים רגילה בשכונת רמת אביב החדשה לדירת 5 חדרים גדולה, שיש בה גם מרפסת של 40 מ"ר עשוי להגיע ל100- אלף דולר".

מה קובע החוק?

חוק התכנון והבנייה קובע את כי שטחו המינימלי של חדר (בדירה של שני חדרים ומעלה) ל-8 מ"ר לחדר, כאשר חדר אחד בדירה חייב להיות מעל ל 12 מ"ר. אמבטיה חייבת להיות בשטח של לפחות 2.5 מ"ר, חדר שירותים בשטח 1.1 מ"ר ומטבח - 6 מ"ר.

אינג' נתן חילו, מנהל האגף הטכני של התאחדות הקבלנים, מציין כי מידתו המינימלית של חדר על פי החוק, היא 8 מ"ר. חדר שמידותיו בין 6 מ"ר ל-8 מ"ר הינו חצי חדר בהגדרתו.

לכן בעת רכישת הדירה יש לבדוק את התוכניות היטב על מנת שלא לגלות כי שילמת על דירת 4 חדרים אך בפועל היא למעשה דירת 3 חדרים כי חדרי השינה מוגדרים רק כחצי חדר.  

רוב הקבלנים כיום בונים חדרי שינה גדולים בגודל של כ-12 מ"ר, וחדר ההורים זוכה לכינוי "יחידת הורים", וכולל גם חדר אמבטיה וחדר ארונות, על שטח של כ-15 מ"ר.

חילו מוסיף כי התקנות שקידמה לאחרונה התאחדות הקבלנים, גם לגבי הגדלת שטחו של הממ"ד וגם לגבי המרפסות החופפות, כלומר הממוקמות זו מעל זו, ולא בדירוג, הביאו לגידול בפועל של הדירות החדשות שנבנות כיום.

כך למשל, הממ"ד גדל מ-5 מ"ר ל-9 מ"ר לא על חשבון השטח העיקרי של הדירה ובכך גדלה הדירה כולה בכ-4 מ"ר.

התקנה של המרפסות החופפות פתרה אילוצים תכנוניים שהגבילו את גודל המרפסת וכיום במרבית הדירות החדשות המרפסות גדולות יותר באופן משמעותי.

הכתבה מתפרסמת היום במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"