בועת נדל"ן? שליש מהדירות הנרכשות הן להשקעה

מי יגור בכל הדירות להשקעה? ברבעון השני של 2009 היוו הדירות הנרכשות להשקעה כשליש מסך הדירות שנרכשו. כך לפי דו"ח מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר. עוד מצויין בדו"ח שמדובר בשיא של באחוז רכישת הדירות להשקעה מסך הדירות, הנמצא בעלייה מתמדת מאז 2002. נתונים אלו מגבירים את החשש מפני בועת נדל"ן במשק על רקע סביבת הריבית הנמוכה.

ב-2002 עמד שיעור רכישת הדירות להשקעה על 22% בלבד. כותבת הדו"ח, מנהלת מחקר כלכלי באגף הכנסות המדינה, גלית בן נאים, מציינת שמאז הרפורמה במס בשנת 2003 וכתוצאה מהמשבר העולמי שפרץ בשלהי 2007 ושהביא להסטת כספים משוק ההון לשוק הנדל"ן - ישנה עלייה מתמדת ברכישת נדל"ן להשקעה.

נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, אמר בסוף השבוע שלא קיימת בועת נדל"ן במשק. עם זאת, בנק ישראל זכה לביקורת רבה על כך שהוא מעודד את האפשרות להיווצרות בועה שכזו בשל שמירתו על סביבת ריבית ריאלית שלילית (שיעור ריבית בניכוי שיעור עליית המחירים). כך בעוד ששוק ההון איבד מהאטרקטיביות שלו על רקע חוסר ודאות בצל המשבר, ופקדונות הבנקים והאפיקים הבטוחים מציעים תשואה אפסית - שוק הנדל"ן נדמה כחלופה בטוחה, לכאורה, להשקעה.

אנשי המרכז פוזלים לפריפריה

בדו"ח מצויין שב-2008 אזורי באר-שבע וחיפה תפסו את מקומן בראש טבלת רכישת הדירות להשקעה, והחליפו למעשה את ת"א והמרכז ככלל. הגידול החד ברכישת דירות להשקעה באזור מוסבר בעיקר על ידי שינוי טעמים של משקיעים מאזור ת"א והמרכז. בעוד שבשנת 2007 היוו משקיעים מאזור ת"א והמרכז רק כ-18% מכלל רוכשי הדירות להשקעה באזור ב"ש, הגיע משקלם לשיעור שיא של כ-30% במחצית הראשונה של 2009.

אזור חיפה הצליח אף הוא למשוך משקיעים מאזור ת"א והמרכז, אלא שבניגוד לב"ש, היו אלו התושבים המקומיים מחיפה והצפון אשר הובילו את הגידול בהשקעות באזור זה. עם זאת, משקל המשקיעים מאזור ת"א והמרכז בחיפה הכפיל את עצמו בין השנים 2009-2007, הוא עומד על 13.6%. המשמעות היא כי שהאפשרות למימוש מהיר של הנכסים גבוה יותר בב"ש בהשוואה לחיפה.

בדו"ח מצויין שרוכשי הדירות להשקעה שבחרו להשקיע באזור באר שבע  עשו זאת בעיקר בשל מגבלה כספית שצמצמה את האפשרויות שלהם לאזור זה, בו רמות המחירים נמוכות. מנגד, רוכשי הדירות להשקעה באזור חיפה, המתאפיינת אף היא ברמות מחירים נמוכות יחסית, עשו זאת על אף שהכנסתם אפשרה להם לרכוש דירה באזורי הביקוש במרכז הארץ.

מחצית מהדירות בת"א - למטרות השקעה

השכר השנתי הממוצע של רוכשי דירות להשקעה עמד בשנת 2009 על כ-200 אלף שקל לאדם. זאת, כשהמחיר הממוצע לדירה הנרכשת היה שווה ערך לארבע שנות עבודה, בדומה לשנת 2003. כ-12% מהמשקיעים הם פנסיונרים. הגיל הממוצע והחציוני עומד על 48 שנה. רבע מהמשקיעים הם בני 57 ומעלה. מבין המועסקים, כ-60% הם שכירים. זאת, כשמשקל מנהלי החברות בקרב ציבור המשקיעים כפול ממשקלם באוכלוסיה.