"העלאת הריבית תוזיל את הדירות בטווח הקצר"

כיצד תשפיע העלאת הריבית על מחירי הדירות? לא מעט כלכלנים טענו לאחרונה כי העלאת הריבית במשק אתמול תייקר את המשכנתאות ולכן תוריד את הביקוש לדירות, ובכך תצנן את הרתיחה בשוק. פקידי האוצר מעריכים שהמחירים כבר החלו לרדת, אבל הקבלנים ממשיכים לטעון שהם ממשיכים לעלות. השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, איל יצחקי, מצטרף לוויכוח וטוען: בטווח הקצר, העלאת הריבית תשפיע בצורה על שוק הדירות בצורה דרמטית.

"אין לי ספק שהעלאת הריבית משפיעה על שוק הדירות, בטווח הקצר, בצורה דרמטית - כלפי מטה", אומר יצחקי ל-ynet, "הריבית משפיעה על השוק פעמיים: ראשית, אלה שיש להם אשראי וקונים דירות להשקעה כדי להשכיר או למכור, ישקלו עכשיו להשקיע את כספם באפיקים אחרים, שעד כה היו לא רווחיים בגלל הריבית הנמוכה. ואילו אלה שאין להם אשראי וקונים דירות בשביל לגור בהם, יקבלו משכנתא בתנאים פחות טובים, וחלקם יעדיפו לדחות את קניית הדירות, כך שהביקוש לדירות צפוי לרדת. מדובר בהשפעה מובהקת, שאי אפשר לבטל אותה והיא תשפיע, לדעתי, על השוק, גם אם גורמים אחרים יתרמו לעליית מחירים".

יצחקי מסייג את דבריו ואומר: "בטווח הארוך, עשויה העלאת שער הריבית להביא לעליה בהוצאות הבניה ולגרום לעליה במחירי הדירות ובפרט לעליה בדמי השכירות. אחד המרכיבים המרכזיים בתשומות הבניה הוא הוצאות מימון. המימון נדרש להשקעה בקרקע למשך תקופת ההקמה ולהשקעה בעלויות הבניה הישירה, שנצברות בהדרגה עד להשלמת הבניה".

"המשמעות המעשית היא, שלגבי דירה ממוצעת בערי הלוויין, שבנייתה נמשכת כשנתיים ושרכיב הקרקע מהווה כ- 35% משוויה - עליה של אחוז אחד בריבית תגרור עליה של 1.35% במחיר בטווח הארוך. ברור ששוק הדיור מושפע מהמון מרכיבים, ושבטווח הארוך עוד עשויות להיות בו טלטלות גדולות מסיבות שונות ומשונות, אבל אם נבודד את השפעת הריבית ונעמיד פנים שהריבית היא המרכיב היחיד, הרי שמחירי הדירות צפויים לעלות בטווח הארוך שיעור של אחוז ומשהו על כל עלייה של אחוז בריבית".  

אתה צופה שהורדת הריבית תגרום לירידה דרסטית במחיר הדירות בטווח הקצר, ואחר כך עלייה קלה של אחוז ומשהו. כך שבשורה התחתונה, הבשורה שלך לרוכשי הדירות היא חיובית: המחיר ירד הרבה ואחר כך יעלה קצת.

"קשה לחשב במדוייק את האפקט השלילי של הריבית על השוק, אבל אין ספק שמדובר בהרבה יותר מירידה של 1.35%. אני מדגיש: הירידה הצפויה בביקוש לדירות בטווח הקצר היא חדה בהרבה מהירידה בהיצע בטווח הארוך. מדובר באפקט דרמטי ומיידי, לעומת אפקט קטן. קשה לבודד את השפעת הריבית, וכמובן שהשוק מושפע ממשתנים רבים אחרים. אבל אם אתה שואל בצורה פשטנית, מה תעשה הריבית למחירי הדירות, הרי שההשפעה המורגשת היא במובהק שלילית".

"יחד עם זאת, חשוב לציין שאנחנו מדברים על השפעה ממוצעת. זאת אומרת, אם נבודד את השפעת הריבית ונתעלם מכל גורם אחר, הרי שמחירי הדירות ירדו בצורה ניכרת בטווח הקצר, ואחר כך יחזרו לרמתן הנוכחית ויעלו באחוז ומשהו ביחס לשיעור שלהן היום".

אם העלאת הריבית תגרום לירידת מחירים חדה ואחר כך לעלייה קלה, הרי שהמחירים צריכים להיות, בסופו של דבר, זולים יותר מאשר היום.

"לא. העלאת הריבית תגרום לירידת מחירים בטווח הקצר בלבד, ואחר כך היא תימחק, כיוון שביקושים לדירות בארץ אינם נעלמים אלא רק נדחים. הריבוי הטבעי בישראל והנטייה לקנות דירות ולא לגור בשכירות גורמים לביקוש לדירות להיות קשיח ביותר. כדי להבין זאת, בוא נצא מהנחה דמיונית שהריבית תעלה בצורה מטורפת - נניח ב-5% - וששום גורם אחר בשוק לא ישתנה. רוכשי הדירות יעצרו את הרכישות בהמוניהם, השוק יקפא והמחירים יצנחו בעשרות אחוזים. אבל בטווח של שנתיים-שלוש, הקונים יחזרו לקנות 'כי אין ברירה, חייבים לקנות', והמחירים יחזרו לרמתם הנוכחית - ובינתיים גם תשומות הבנייה יתייקרו, והמחירים יעלו בשיעור של כ-7% או 8% מעל למחיר הנוכחי".

"ועם כל זאת, אכן מדובר מבחינת הרוכשים בבשורות טובות, כי אם עושים ממוצע של מחירי הדירות בעתיד הקרוב, לפי התסריט הזה, ובעתיד הרחוק, הרי שהוא יהיה נמוך ממחירי הדירות הנוכחיים". 

אתה מתעלם מגורמים רבים שמשפיעים על שוק הנדל"ן, כמו הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, הרפורמה בהליכים התכנוניים, מכרזי הענק שהממשלה מבצעת לקרקעות לבנייה והתוכנית לבנות בתים להשכרה, שכולם עשויים להוריד את מחירי הבנייה. מצד שני, אתה מתעלם גם מהנטייה של הקבלנים לייקר את המחירים גם כאשר תנאי השוק מכתיבים ירידה, והנטייה של קוני הדירות להיות בפאניקה מתמדת ולקנות בכל מחיר שמציעים להם - נטיות שמעלות את השוק כלפי מעלה.

"כמובן שאני מתעלם מכל אלה, בכוונה. אני לא מבצע תחזית של מחירי הנדל"ן, אלא רק בודק כיצד הם יושפעו מעליית הריבית. ברור שאף אחד לא יודע מה יהיה מחיר הדירות בעתיד, ואין לי גם כל יומרה לתת תחזית כזאת. בסופו של דבר, המציאות בשוק גוברת על כל ההנחות התיאורטיות".