לשפץ את הבניין באמצעות תמ"א 38 בלי להסתבך
מעוניינים ליישם את התוכנית לחיזוק מבנים בבניין שלכם? מצפה לכם דרך ארוכה - משכנוע שכנים עקשנים, דרך מגורים באתר בנייה, וכלה בשרלטנים ורמאים שמפזרים הבטחות חסרות שחר. אבל בסוף התהליך מצפה לכם בונוס - נכס ששוויו עלה בעשרות אחוזים. איך עושים את זה מבלי להסתבך?
תמ"א 38 קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים, במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. במקביל כוללת התוכנית תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם.
אף שתהליך העבודה במסגרת תמ"א 38 מורכב ולעתים אף מסובך וקשה, הרי שבסופו מקבלים בניין עמיד בפני רעידות אדמה, וכבונוס - נכס ששוויו עלה בעשרות אחוזים. גל הרשקוביץ ואורן פילטר מקריגר נדל"ן ממליצים כיצד להיכנס לתהליך בצורה חלקה עד כמה שניתן ולהשיג את התשואה המשתלמת ביותר עבורכם.
שכנוע של הדיירים
הדרך להסכמה על יישום התוכנית היא בדרך כלל השלב המורכב ביותר בתהליך. לא אחת מלווה שלב זה בחיכוכים ובהתנגדויות מצד חלק מהדיירים. יש לבצע שלב זה בעדינות ובחוכמה, משום שהפחד מהבלתי נודע עלול להרתיע את הדיירים ובמיוחד את המבוגרים שבהם.
תחילה יש להבין מול מי אנו ניצבים. ברוב הבניינים ניתן למצוא את אותם טיפוסי דיירים: "המתלהב" שמנסה להוביל את הרעיון של כניסת הבניין לתמ"א 38, "האפטי" שנוקט בגישה נייטרלית ואינו מתערב ו"הקשה" - שמתנגד לכל שינוי, חידוש או שיפוץ בבניין.
"המתלהב" מנסה לשכנע ולסחוף את יתר הדיירים להיכנס לתהליך, אך לא תמיד מצליח מאחר שחסר לו רקע וניסיון מקצועי. מכיוון שכך, מומלץ ללמוד את יתרונות התוכנית ולבצע הסברה לכלל הדיירים. תהליך זה יכול לרתום את כל דיירי הבניין להסכמה.
בשלב הבא כדאי לבחור צוות המורכב ממספר דיירים, שיהווה את צוות המשימה המוביל, יבצע את הבדיקה מול נותני השירותים, ובסוף התהליך יציג את החלופות הנבחרות להסכמה ואישור הדיירים.
לקבל את התשואה המשתלמת ביותר
חשוב להבין מה בדיוק כוללת התכנית לשיפוץ וחיזוק המבנה וכן לבחור אנשי מקצועי אמינים, שישרתו בצורה הטובה ביותר את הדיירים ואת האינטרסים שלהם.
רבים אינם יודעים שבמסגרת תמ"א 38, הם יכולים לקבל בניין משופץ כחדש עם לובי מפואר, תוספת של מעלית, חנייה ואפילו הרחבת הדירה הקיימת. כתוצאה מכך, שווי הדירות יכול לעלות בעשרות אחוזים ואף במאות אלפי שקלים, זאת ללא השקעה כספית מצד הדיירים.
נשמע מופרך? לא ממש. בתמורה לחיזוק ושיפוץ הבניין חברת הנדל"ן תקבל את הסכמת הדיירים לקבלת הגג לצורך בניית דירות נוספות למכירה.
בנוסף, כדי שהדיירים לא ימצאו את עצמם מתגוררים למשך מספר שנים טובות באתר בנייה, חשוב לשאול כמה זמן צפוי להימשך השיפוץ ולהיערך בהתאם, למשל - להחליט לשכור דירה למשך תקופת השיפוץ. זה חשוב גם על מנת לוודא שאין פער בציפיות ושהדיירים מקבלים בדיוק את מה שהבטיחו להם.
כדי לוודא שהדיירים מקבלים את מקסימום התועלת מביצוע תמ"א 38 בבניין, שווה להתייעץ עם מספר אנשי מקצוע. לשלב ההחלטה הסופי יש להגיע כאשר יש בידי הדיירים שתי הצעות לפחות. חשוב לוודא שההצעות מגיעות אל הדיירים בזמן שיאפשר להם לבצע דיון ובחינה.
חשוב להגדיר פורמט שעל בסיסו יבחנו ההצעות ולהגדיר משתנים כמותיים כגון תמחור ההצעה, לוח זמנים, חומרים, איכות הבנייה וכדומה, אך חשוב כמובן להקפיד גם על הכללת משתנים איכותיים כגון אמינות, ביצועים קודמים, וחוסן פיננסי.
זהירות מרמאים
אחת ההחלטות החשובות ביותר בתהליך של כניסה לתכנית תמ"א 38 היא בחירת היזם, הקבלן או חברת הנדל"ן שיבצעו את העבודה.
מומלץ ביותר לעשות בדיקה יסודית לגבי מיהו היזם, מה הרקורד שלו בתחום הבניה בכלל, מה הניסיון שלו בביצוע תכנית תמ"א 38 בפרט, וכיצד הוא מתנהל בשטח כאשר אתר הבנייה מאוכלס בדיירים שצריכים להמשיך לנהל אורח חיים תקין עד כמה שניתן במהלך תהליך הבנייה.
היזם צריך לכנס את הדיירים ולהסביר להם את תהליך הבנייה, להתחייב שהתהליך יהיה כפוף להסכם וכן למפרט הטכני ותקנות התכנון והבנייה, ובעיקר להעניק את התחושה שיש על מי לסמוך. חברת נדל"ן עתירת ניסיון, שכבר ביצעה עסקאות תמ"א 38 - תדע להציג בפני הדיירים את היתרונות בכניסה לתהליך תוך הקניית שקט נפשי וביטחון.
סיבה נוספת שבגללה חשוב לשים לב לבחירת היזם או הקבלן היא שרלטנות. עליית המודעות לנחיצות חיזוק המבנים בארץ בפני רעידת אדמה הביאה לפופולריות של יישום תמ"א 38 אך יחד עם זאת פתחה צוהר לרמאויות. לא חסרים קבלנים קטנים ולא מנוסים שמבטיחים לדיירים דברים שאין ביכולתם לקיים, במטרה לקשור אותם בחוזה. תהליך היציאה מחוזה כזה הוא מייגע וכרוך לרוב בתהליכים ממושכים בבתי משפט.
יש לוודא כי למי שמיישם הפרויקט יש יכולת מוכחת לקבלת אישורים דומים על מנת לוודא התכנות של הפרויקט בזמן סביר. כמובן שיש לוודא בשלב זה כי הקבלן הוא קבלן מאושר ורשום וכי יש בידיו כל התעודות הנדרשות לביצוע ותכנון הפרויקט. אל תהססו לבקש הצגת תעודות אלו מהקבלנים איתם אתם נפגשים.
בנוסף, חשוב לוודא את חוזקו הפיננסי של המבצע על מנת למנוע מצב של תקיעת הפרויקט באמצע כתוצאה מבעיית מימון.
בחירת עו"ד
יש לבחור עו"ד אמין ובעל ניסיון בנושא תמ"א 38, שיערוך את הסכם ההתקשרות בשיתוף פעולה מלא עם מפקח הבניה מטעם הדיירים. על מנת למנוע חיכוכים עתידיים עם הקבלן המבצע במהלך ביצוע התכנית, המפקח צריך לעזור לנסח באופן מקצועי את המפרט הטכני של שיפוץ המבנה.
העו"ד, בשיתוף עם מפקח הבניה המייצג את הדיירים, יעגן בהסכם הכתוב את מעמדו ואת מרחב הפעולה של מפקח הבנייה במסגרת תמ"א 38, ממתן אפשרות לבדיקת מקצועיותם וניסיונם של קבלני המשנה ועד מתן אפשרות להרחקת עובד שיפר את כללי העבודה והבטיחות המקובלים, זאת על מנת לתת למפקח הבנייה כלים להגן על הדיירים במהלך ביצוע העבודות.
איך להימנע מטעויות?
לאחר קבלת ההיתר, על הקבלן להוציא תכניות לביצוע לפי תמ"א 38 לחיזוק היסודות, שיפוץ המבנה ותוספת דירות חדשות. גם כאן יש לעיין במקצועיות בתוכניות העבודה של הקבלן מכיוון שייתכן שכבר בשלב זה ימצאו טעויות שניתן לתקן בשלב התכנון. לעיתים קרובות אין אפשרות לתקן טעויות אלה בזמן ביצוע העבודה, ועל זה נאמר: "סוף מעשה במחשבה תחילה".
בשלב הבא יש לשים לב באופן במיוחד לשינוים במערכות המים, הביוב, המערכת הסולארית וקווי התקשורת הקיימים, זאת מכיוון שבחלק מהמערכות הקיימות נעשו שינויים על-ידי דיירים שהתחברו באופן עצמאי אליהן במהלך השנים. כל שינוי במערכת המים והביוב, המערכת הסולרית ובקווי תקשורת צריכים לבוא לידי ביטוי בתכניות החדשות.
יש לזכור שאנו מתכננים לשנות במסגרת תמ"א 38 את הבניין, כך שיהפוך ממבנה ישן שנבנה במאה הקודמת לבניין חדיש ומודרני עם אבזור ומערכות חדשות המתאימים לתקופה הנוכחית.
לפנייה לכתב/ת 
