מעליות או מדרגות - כשהשכן מסרב לשדרג

האם דייר בודד או חלק קטן מהדיירים, יכול להתנגד להקמת מעלית בבניין? כך אירע למשל, בבית משותף בן 5 קומות באזור השרון, שם ביקשו הדיירים להתקין מעלית בבניין, אך אחד השכנים, מהקומה הראשונה, התנגד לכך נחרצות, בטענה כי הדבר יגרום להצרת חדר המדרגות וסיכון הדיירים בשעת חירום. לאור זאת הוא הגיש בקשה לצו שימנע את ההתקנה.

• השכנים מטרידים, ואתם תובעים
  

התשובה לכך קיימת בחוק המקרקעין, שבין היתר, מסדיר את ניהול הבית המשותף. סעיף 59ו' לחוק מורה כי בעלי דירות שבבעלותם שני שליש מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו התנאים הבאים:

• ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית;
  

• ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות אחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
  

לפיכך, בשעה שהאסיפה הכללית של הבית המשותף מתכנסת כדין והוחלט באסיפה ברוב של שני שליש מבעלי הדירות על הקמת המעלית, וכן ניתן לקבל היתר בנייה להתקנתה - התנגדותם של הדיירים בבניין יכולה להסתמך אך ורק על פגיעה מהותית בקניינם.

איזון בין הזכויות

בית המשפט והמפקח על המקרקעין (המוסמך לדון בנושאים אלו), בבואו לדון בסכסוכים מעין אלה, מאזן בין זכותו של הרוב בבית המשותף לשפר את איכות חייו ולהעלות את ערך דירתו, לבין זכותו של המיעוט להגן על קניינו מפגיעה מהותית.

לא אחת עסק בית המשפט בשאלה: מהי פגיעה מהותית בהתאם לחוק המקרקעין? מפסיקותיו עולה כי פגיעה מהותית היא פגיעה מתמדת ומתמשכת הגורמת לבעל דירה סבל פיזי או נפשי, שאדם סביר לא היה מוכן להשלים עמו גם תמורת פיצוי כספי הולם. כך למשל הסתרת אור, אוויר, נוף, מטרד מתמשך וכיוצא בזה.

משום כך, בית המשפט או המפקח על המקרקעין, בוחנים כל מקרה לגופו ורק כאשר מוכחת פגיעה משמעותית ברמה ודאית, הוא נותן צו מניעה להתקנת המעלית.

ומה עלה בגורל המעלית בבית המשותף בשרון? המפקחת על המקרקעין פסקה, לאחר שביקרה באופן אישי בנכס, כי לא הוכח שהצרת חדר המדרגות תיפגע בביטחון הדיירים מאחר שלא מדובר בבניין רב קומות ולא בהמונים הנפלטים מתוך מקום ציבורי הומה אדם.

המפקחת פסקה, כי הצרת המדרגות בכ-4 ס"מ, ואפילו ב-10 ס"מ בפועל, אין בה כדי ליצור צפיפות יתר, עד כדי סכנה בעת חירום. כמו כן, מאחר שניתן היתר בנייה להתקנת המעלית - חזקה על רשויות התכנון ורשויות ההצלה, שהביאו מגבלה זו בחשבון כאשר הסכימו למתן היתר הבניה.

לסיכום: כוונת המחוקק, היתה להעדיף את זכותו של הרוב בבית המשותף, לשפר את איכות חייו ולהעלות את ערך דירתו, על פני זכותו של המיעוט, כל עוד לא צפויה להיגרם פגיעה מהותית בחלק מהדירות או ברכוש המשותף.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול