מישהו מנהל אתכם - לגור בבניין עם חברת ניהול

לא פשוט לנהל בית משותף, בעיקר אם מדובר בבניין רב קומות, ועל כך יכולים להעיד כל מי שאי פעם שימש כחבר בוועד בית. התקשרות עם חברת ניהול יכולה לסייע לדיירים בטיפול השוטף של תחזוקת הבניין ואף לחסוך אי נעימויות מול השכנים. עם זאת, בהתקשרות שכזו עשויים להיות טמונים גם מוקשים.

כך למשל קרה לבעלי דירות בבניין באזור הדרום, שלא היו מרוצים מחברת הניהול שניהלה את הבניין שלהם. הם דרשו להחליף אותה חצי שנה לאחר חתימת הסכם הניהול, אך נדהמו לגלות כי החוזה שהם חתמו מול חברת הניהול, כולל תקופת מינימום של 5 שנים ואין באפשרותם להשתחרר מהחברה אלא בתשלום קנס כבד.

כיצד אם כן אפשר להימנע מטעויות בהתקשרות מול חברת ניהול לצורך ניהול הבית המשותף, והאם התקשרות כזו היא בכלל כדאית?

יתרונות

• חברת הניהול אמורה להיות מומחית בנושא ניהול הבתים, והיא בעלת עובדים מקצועיים לרבות עובדי ניקיון, גננים, חשמלאים וכדומה.
  

• בבניינים רבי קומות או בבניינים בהם נמצאים דיירים רבים, עבודת ועד הבית, הנעשית לרוב בהתנדבות, קשה עד בלתי אפשרית. חברה חיצונית אשר עומדת בקשר לול הדיירים וגובה את דמי ועד הבית (ניהול) - מקלה באופן משמעותי ומאפשרת את ניהול הבית המשותף.
  

• לעיתים, קיימת אי נעימות בנושא ניהול הבית, למשל בכל הקשור לניקיון, הערות לשכנים וכדומה. חברת הניהול מחליפה את הנציגות בהערותיה לשכנים.
  

• לחברות הניהול יש במקרים רבים, כוח כלכלי בניהול משא ומתן מול ספקי שירות. משום כך, התקשרות עם חברת הניהול יכולה לעיתים אף להוזיל בעלויות.
  

חסרונות:

• חברת ניהול גובה עמלה נוספת עבור שירותיה, מה שמייקר את אחזקת הבית לכל דייר ודייר.
  

• מאחר שחברת ניהול מתחזקת בדרך כלל מספר בתים, אין נוכחות מטעמה בבית באופן שוטף, ולעיתים קיים שיהוי עד שבעיה מסויימת מטופלת.
  

• חברות ניהול בתים הן חברות כלכליות והן לאו דווקא ינסו לחסוך, כפי שדיירי הבניין ינסו לעשות.
  

• מאחר שמדובר בגוף שלישי ושחברות הניהול מתאגדות בדרך כלל בצורת חברה בעירבון מוגבל (בע"מ), קיים סיכון במקרה שהחברה תהיה חדלת פירעון ולא תוכל לתת את השירותים שהובטחו - הדיירים לא יוכלו להיפרע מהחברה ולקבל את כספיהם בחזרה.
  

זהירות מתבקשת

לאור כל זאת, לפני שמתקשרים עם חברת ניהול מומלץ לנקוט בפעולות פשוטות ולבצע מספר בדיקות, על מנת להפחית את הסיכון.

הרוב קובע - במקרה של התקשרות עם חברת ניהול בפעם הראשונה, החוק דורש לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה בעניין. דרוש לכך רב של שני שליש מבעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. שימו לב, לצורך החלפת חברת הניהול דרוש רב רגיל.

חוסן כלכלי - יש לבדוק את חוסנה הכלכלי של החברה ולדרוש מסמכים המעידים על ותק החברה ועל חוסנה הכלכלי.

המלצות - רצוי לבדוק ולקבל המלצות מבתי מגורים אחרים שהחברה מנהלת.

חוזה בכתב - את כל ההסכמות עם חברת הניהול יש לעגן בחוזה בכתב. מאחר שמרבית חברות הניהול מיוצגות על ידי עורך דין, רצוי שגם הדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורך דין בהסכם שכזה.

ביטחונות - מומלץ לדרוש ערבות בנקאית או בטחונות אחרים כנגד כספי הדיירים אותם עומדת החברה להחזיק.

קביעת חובות - יש לקבוע באופן ברור מהם חובותיה של חברת הניהול, למשל ניקיון, תשלומי חשמל וטיפול במעליות, כמו גם ביצוע תיקונים ותחזוקת הבניין.

לוחות זמנים - יש לקבוע לוח זמנים ברור ותדירות לביצוע חובותיה של חברת הניהול.

הגבלת הוצאות - יש לקבוע מראש מהם ההוצאות אותם מורשית חברת הניהול להוציא. מעבר לכך, יש לדרוש ולקבל תקציב חודשי ולעקוב אחר ההוצאות.

סנקציות - על מנת לוודא עמידת החברה בהתחייבויות אלה, יש לקבוע בחוזה סנקציות ברורות לחילוט הביטחונות במקרים של אי עמידה בכל האמור לעיל.

פתח מילוט - יש לקבוע בחוזה "תחנות יציאה" המאפשרות ביטול התקשרות או סיומה.

ביטוח - יש לוודא שברשות חברת הניהול פוליסת ביטוח המכסה:

• כל נזק שייגרם לרכוש משותף או פרטי כתוצאה מפעולה או מחדל של החברה.
• כל נזק כנגד צד ג' שייגרם כתוצאה מפעולה או מחדל של החברה
• חבות מעבידים כנגד נזקים העלולים להיגרם לעובדי החברה בחצרי הבית.
• ביטוח אחריות מקצועית.
• יש לוודא שקיים סעיף בפוליסה, לפיו חברת הביטוח מוותרת על זכות השיבוב (תביעות) נגד הנציגות והדיירים.
  

תשלום כספים - להקטנת הסיכון, אנו ממליצים כי השיקים יהיו לפקודת ועד הבית. על איסוף השיקים תהיה אחראית חברת הניהול, אך תשלומים שחברת הניהול תבקש לשלם דגומת חשבון החשמל, ייחתמו על ידי נציגות הדיירים. חברת הניהול תהיה זכאית לתשלום חודשי עבור העמלה בלבד. בדרך זו, לדיירים תהיה שליטה מלאה על הוצאות תחזוקת הבניין ובנוסף, הם ימזערו את הסיכון מכיוון שכספם ילך לאיבוד במידה שהחברה תהיה חדלת פירעון.