עלייה של 17% במחיר דירת 4 חדרים ב-16 ערים

מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב עלו ב-32% ברבעון השני של 2010, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כך עולה מסקירת מחירי דירות של השמאי הממשלתי הראשי אייל יצחקי, שבחנה 16 ערים נבחרות בארץ.

• נדל"ן: לפני שנה שילמתם מיליון, היום תשלמו 1.5
  

מהנתונים עולה כי מחירי דירות יד שנייה בערים שנבחנו, עלו בשיעור ממוצע של כ-17% בשנה. בתל אביב עלו המחירים בשיעור החד ביותר, מ-1,757,000 שקל ברבעון השני של 2009, ל-2,312,000 שקל ברבעון השני של 2010.

בחיפה נרשמה עלייה של 20% מ-823 אלף שקל ל-985 אלף שקל. גם בחדרה נרשמה עלייה של 20%, מ-689 אלף שקל ל-830 אלף שקל. בבאר שבע נרשמה עלייה של 23%, מ-508 אלף שקל ל-626 אלף שקל.

בירושלים עלו המחירים ב-19%, מ-1,354,000 שקל ל-1,617,000 שקל. בפתח תקווה עלו המחירים ב-18%, מ-1,112,000 שקל ל-1,311,000 שקל. השנוי הקטן ביותר במחירים נרשם באילת - עלייה של 3%, ובחולון - עלייה של 8%. 

מאז הרבעון השני של 2009 ועד לרבעון השני של 2010 עלו המחירים שקלית נומינלית בערים שנסקרו בשיעור ממוצע של 17.2% (בתקופה זו עלה מדד המחירים לצרכן ללא דיור בשיעור של 2.2%). 

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות, נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, המבטאת הבדלים ברמות הביקוש באזורים השונים בעיר והבדלים במאפיינים הסוציו-אקונומיים והפיזיים בין הדירות בעיר.

כאן בולטת במיוחד רמת השונות הגבוהה של מחירי הדירות בתל אביב, ירושלים וחיפה, המצביעה על הפער שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים מודיעין ורחובות, שנובעת ככל הנראה ממאפיינים הומוגניים יחסית של האוכלוסיה שבערים אלו ומהטרוגניות מועטה יחסית של איכות הבנייה.

השמאי הממשלתי מציין את המלאי הנמוך של דירות חדשות בלתי מכורות: כ-13 אלף דירות, בתור הגורם העיקרי שמביא ללחץ המתמשך לעלייה במחירי דירות. מצד הביקוש , לעומת זאת, קיימים משתנים רבים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות להתגברות צמיחה, ציפיות לעלייה בשער הריבית הריאלי וציפיות לנקיטת צעדים ממשלתיים להורדת מחירי הדירות. ככל הנראה, השפעתם של גורמים אלה חלשה ביחס להשפעת נתון ההיצע.

קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון התנודתיות בשער החליפין של השקל מול הדולר האמריקני, (השפעת משתנה זה חלשה לנוכח מגמת ההתרחקות של הציבור מההצמדה של מחירי הדירות לדולר), שינויים בסטנדרט הבנייה, ציפיות לאינפלציה (שמגבירה את הרצון להשקיע בנכסים ריאליים) ועוד.

המדגם כלל כ-4,700 עסקאות בסך הכל לניתוח ברבעון הראשון והשני של השנה, ב-16 ערים גדולות, שאינן מייצגות בהכרח את כלל היישובים במדינה. הסקירה התמקדה בדירות בנות ארבעה חדרים בבנייה רוויה, שהתגלו כמוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני הכללי ושנבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.