השכן פלש לרכוש המשותף - מה עושים?

בוקר אחד אתם מתעוררים בביתכם המשותף, שותים קפה, יורדים במעלית, מפנים מבטכם לעבר החניון ומגלים שאחד הדיירים התקין על הקיר המשותף של הבניין מנוע גדול של מזגן.

• מעליות או מדרגות - כשהשכן מסרב לשדרג
  

נניח שמדובר בדייר שמפעיל מסעדה בקומת הקרקע של הבניין ושהשתלט כבר לפני מספר שנים על השטח בין העמודים (הקולונדה) השייך לרכוש המשותף. כעת הוא צריך להגביר את הקירור של מטבח המסעדה, והוא החליט שהמקום להתקנת המנוע הוא קיר הבניין שלכם. מה עושים?

מה קובע החוק?

חוק המקרקעין קובע, כי הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית המשותף מלבד החלקים הרשומים כדירות. הוא כולל את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

החוק מוסיף וקובע, כי בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, מסכנים או עשויים לסכן את קיומו, ומשנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

המשמעות היא, שבשלב הראשון יש לבחון האם המקום אליו פלש הדייר מהווה רכוש משותף כהגדרתו בחוק. במידה שהתשובה חיובית והדייר אינו מעוניין לפנות מרצונו את השטח אליו פלש או את המתקן אותו התקין, ניתן לפנות לקבלת סעד משפטי הן מהמפקח על הבתים המשותפים והן מבית המשפט.

בנוסף, אפשר לקבל צו מניעה באופן דחוף על מנת שלא לאפשר לפולש להמשיך ולבצע פעולות נוספות ברכוש המשותף. על מנת שתצליחו בתביעתכם לקבלת צו מניעה, עליכם לפעול ללא שיהוי ולהראות לבית המשפט או למפקח על המקרקעין כי פעלתם וביקשתם את התערבותו מיד כשהתגלתה עילת התביעה.

פסיקת פיצויים נגד הדייר הפולש

בתי המשפט מתייחסים בחומרה לדיירים שחומדים לעצמם חלק מהרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות. בית המשפט העליון קבע במקרים דומים כי: "אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם".

בנוסף לכך, בפסיקותיו של בית המשפט התפתחה לאחרונה מגמה חדשה לפיה בנוסף לפינוי, נפסקים פיצויים כנגד הדייר הפולש, עבור דמי שימוש ראויים על השימוש ברכוש המשותף בתקופת הזמן בה החזיק אותו ללא היתר. לצורך תביעה זו יש לכמת את שווי זכות השימוש. ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמכים.

אין התיישנות

בתי המשפט פסקו בתביעות פינוי של פולש לרכוש המשותף, כי עצם שהייתו של הפולש בכל זמן נתון בשטח המריבה, מחדשת בכל פעם את עילת התביעה. לפיכך, לא חלה במקרים אלה התיישנות.

בכל הקשור בתביעת דמי השימוש הראויים, חלה התיישנות של 7 שנים ממועד השימוש הבלתי חוקי. כלומר, ניתן לסלק דייר שהשתמש במשך 10 שנים ברכוש המשותף שלא כדין, אך אפשר לתבוע ממנו דמי שימוש רק בעבור 7 השנים האחרונות.

הצמדה של רכוש משותף לדירה

עד כאן פורטו הפעולות שאפשר לנקוט על מנת לסלק דייר פולש. עם זאת ועלה השאלה, האם דייר יכול להצמיד חלק מהרכוש המשותף, החצר למשל, לאחת מהדירות בבניין באופן חוקי?

חוק המקרקעין מתייחס לסוגיה זו וקובע כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון הבית המשותף, כי חלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שאין הכוונה לחדרי-מדרגות, מעלית, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

עם זאת יש לשים לב כי החלטה שכזו, המצמידה חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית, חייבת להתקבל בהסכמה של כל בעלי הדירות.

ובשורה התחתונה יש לזכור, כי הרכוש המשותף מהווה מרכיב עיקרי בכל בית משותף ויש לדאוג כי ישרת את כלל בעלי הדירות.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול