רכישת דירה חדשה: לא כל מה שבכרומו - זהב

כל מי שהתעניין אי פעם ברכישת דירה חדשה מקבלן, קיבל בוודאי פרוספקט צבעוני מודפס על נייר משובח, עם תיאורים מפתים כמו: "דירת החלומות שלכם מחכה לכם בפרויקט יוקרתי שטובל בנוף ירוק". אולם במקרים רבים, מתברר לקונה הנלהב, לאחר שכבר שילם את מלוא מחיר הדירה, שקיים פער משמעותי בין מה שהוצג לו בפרוספקט הנוצץ, כאשר הפרויקט כולו היה על הנייר בלבד או בשלבי בנייה ראשוניים, לבין הדירה שנמסרה לו בפועל.

• איך בונים תביעה נגד הקבלן שפישל?
  

אז מה נקבע בחוק ובפסקי הדין הרלבנטיים בקשר לזכויות של קונה, שמגלה כי הדירה שנמסרה לו אינה תואמת את ההבטחות שהציג הקבלן בשלב השיווקי בטרם חתימת ההסכם? וכיצד רוכשי דירות יכולים להימנע ממצבים של חוסר התאמה שכזו וממפח הנפש שכרוך בכך?

הבטחות צריך לקיים

בתי המשפט קבעו כי מצגים והבטחות שניתנו על ידי הקבלן לגבי אלמנט מסוים בטרם חתימת ההסכם, יחייבו אותו, אלא אם בהסכם המכר נקבע אחרת לגבי אותו אלמנט. 

על פי החוק והפסיקה, הבטחה שניתנת על ידי הקבלן בפרוספקט השיווקי, מהווה מעין "הצעת פתיחה" מצידו במו"מ למכירת הדירה. הבטחה כזו מחייבת אותו כל עוד לא נקבע אחרת בהסכם באופן ברור ומפורש.

כך למשל, לפני מספר שנים נכלל בפרוספקט השיווקי של מגדל "גן העיר" בתל אביב, איור של גג הבניין עם התיאור הבא: "בראש המגדל בריכת שחיה מחוממת, גג נפתח ומשטח שיזוף עילי". מאוחר יותר התעקש הקבלן כי הגג נמצא בבעלותו ואינו בבעלותם של דיירי הבניין, כלומר אינו "רכוש משותף".

הרוכשים שקנו דירות במגדל, הגישו תביעה נגד הקבלן על סמך אותו פרוספקט. בית המשפט קבע, כי שטח הגג הוא רכוש משותף של כלל דיירי הבניין.

על פי פסק הדין, התיאור של הגג בפרוספקט יצר ציפייה אצל הרוכשים הפוטנציאליים כי הגג יהיה בבעלותם של הדיירים, ואם הקבלן היה מעוניין להשאיר בידיו את הבעלות על הגג - היה עליו לכתוב בהסכם באופן מפורש כי הגג אינו חלק מהרכוש המשותף של בעלי הדירות.

שטח הדירה כולל חלק מחדר המדרגות

רוב המקרים של חוסר התאמה בין הבטחות הקבלן לבין הדירה שהוא מוסר בפועל, עוסקים בשטח הדירה. לא מעט קבלנים נוטים להבטיח דירה בשטח מסוים, מבלי להבהיר כי מדובר בשטח "ברוטו" שכולל חלקים שמחוץ לדירה כגון, החלק היחסי משטח חדר המדרגות ופיר המעליות בקומה של הדירה.

בתי המשפט קבעו כי אדם מהיישוב שאינו בעל מקצוע בענף הבנייה ושנתקל במונח "שטח דירה" או שטח ברוטו - אינו מעלה בדעתו כי שטח זה כולל גם חלקים בחדר המדרגות, בפיר המעלית וכיוצא באלה.

אם הקבלן אינו כולל בהסכם המכר הגדרה ברורה של שטח הדירה ופירוט של החלקים שכלולים בשטח זה, הוא מחויב למסור לקונה דירה באותו שטח שהבטיח לו בטרם חתימת ההסכם. לפיכך, גם אם הקבלן התכוון להבטיח שטח "ברוטו", יהיה עליו למסור דירה באותו שטח "נטו".

החוק מחייב את החברות הקבלניות למסור לקונה מפרט שכולל, בין היתר, גם פירוט לגבי שטח הדירה. במקרים שבהם לא פורט שטח הדירה במפרט, אך הקונה יכול לחשב בקלות את שטח הדירה לפי התכניות שמצורפות להסכם - הדבר יגבר על הבטחות שניתנו על ידי הקבלן לפני חתימת ההסכם.

גם לקונה יש אחריות

לעיתים מדובר בהבטחות שמימושן אינו תלוי בקבלן, בעיקר בכאלה שנוגעות לתכנון ופיתוח סביבתי כגון הקמת פארק, בניית בתי ספר וגני ילדים.

במקרים כאלה, הקונה צריך לגשת למוסדות התכנון ולבדוק בעצמו לפי התכניות שחלות על האזור, האם הבטחות אלה אכן בנות מימוש ומהו לוח הזמנים הצפוי למימוש - עניין קריטי במיוחד לגבי הקמה של בתי ספר וגני ילדים.

הפער בין ההבטחות למציאות 

לא בכל מקרה שמתגלע פער בין הבטחות הקבלן למציאות בפועל, הוא נחשב כמי שנתן הבטחות או מצגי שווא. רק אם יתברר שלא הייתה לו כוונה לקיים את ההבטחות או שידע שאין אפשרות מעשית לקיימן, הוא יחויב כלפי הקונה. 

כך למשל, בני זוג שרכשו שתי דירות נופש במגדלי חוף הכרמל, טענו כי עשו זאת מכיוון שהחברה היזמית שיווקה את הפרויקט כמרהיב - על פי ההבטחות עתיד היה הפרויקט להשתע על שטחים נרחבים של אלפי דונמים לאורך החוף, ואמור היה לכלול יבוש חלקי ים ובניית מרינה, לגונה וטיילת מקורה לאורך קילומטרים רבים, אגב שילוב אטרקציות תיירותיות.

אולם במרוצת השנים התעוררו בעיות תכנוניות בפרויקט, תוך מאבקים קשים מול ארגוני איכות הסביבה ומול דיירים שונים, שהביאו לעיכוב בבניית הפרויקט. בסופו של דבר, הפרויקט לא יצא לפועל כפי ששווק והוצג לבני הזוג - נבנו שני בניינים בלבד במקום שישה, האטרקציות הסביבתיות והטיילת המפוארת המובטחים לא הושלמו, ולא נבנתה לגונה או מרינה.

בני הזוג סרבו לקבל את הדירות מאחר שהיזם לא קיים לטענתם את הבטחותיו לגבי הפרויקט, והיזם תבע מצידו את בני הזוג. בית המשפט ניתח את ההבטחות והמצגים שסיפק היזם בשלב שיווק הפרויקט, ואת ההשלכות של הפער בין הפרויקט שהוקם בפועל בין מה שתוכנן והוצג בשלב השיווקי.

לבסוף דחה בית המשפט את טענות בני הזוג, תוך שהוא קובע כי יש להבחין בין מצג שיווקי שנותן הקבלן מתוך אמונה שהוא אכן יתממש, לבין מצגים והבטחות שווא שהוא נותן כאשר ידוע לו שסיכוי התממשותם קלושים. עוד קבע בית המשפט, כי היזם לא ידע בעת חתימת ההסכם שהסיכוי למימוש הפרויקט נמוך מבחינת אילוצי התכנון והבעיות המשפטיות.

מפסק הדין עולה כי אין פסול בכך שהיזם יתאר את הפרויקט המפואר המתוכנן בהדמיות או בפרוספקטים שיווקיים, כל עוד מובהר בהסכם הרכישה או בפרסומים, שטרם הושגו האישורים הסופיים הנדרשים לגבי הפרויקט. במקרה כזה יודעים הקונים הפוטנציאליים כי הפרויקט שמשווק להם אינו וודאי, וכי הם מקבלים סיכוי למימושו המלא מצד אחד, אך מנגד - לוקחים סיכון לאי מימוש מלא.

בפסק דין אחר נדונו הבטחות שניתנו לרוכש חנות במרכז מסחרי ברחובות. לפי טענת הרוכש, היזם טען כי מתוכנן מרכז קניות יוקרתי ואיכותי דוגמת קניון רמת אביב, שיכלול חנויות מותגים יוקרתיות ומגדל משרדים של כ-20 קומות. כן הובטח לדבריו, כי בקרבת מקום תוקם תחנת רכבת.

אולם המציאות טפחה על פניו של הרוכש ואף אחת מההבטחות הללו לא התממשו בפועל. אותו מרכז קניות הפך ל"מרכז עודפים" וחלק ממנו כלל לא הושלם ונותר עזוב ומוזנח. כמו כן, תחנת הרכבת המובטחת לא הוקמה מעולם וכך גם המגדל.

בית המשפט דחה את תביעת הרוכש המאוכזב מאחר שהתברר כי החברה הקבלנית השקיעה בפרויקט בהיקף דומה להשקעותיה בפרויקטים אחרים שלה שכן הצליחו, ופעלה מתוך מטרה כי גם פרויקט זה ישגשג ויצליח. בתחילה אכן היו במקום חנויות של מותגים ורשת מקדונלדס רכשה שם חנות, אולם בהמשך עלה הפרויקט על פסי חוסר ההצלחה שלא באשמת החברה הקבלנית.

הקדימו תרופה למכה

כדי להימנע ממצב שבו אדם מתפתה לרכוש דירה בעקבות הבטחות ומצגים של הקבלן, ועלול לגלות בדיעבד כי הבטחות לחוד ומציאות לחוד - מוצע לנקוט במספר פעולות:

• יש לוודא כי כל ההבטחות שניתנו על ידי הקבלן, בכתב ובעל פה, באות לידי ביטוי בהסכם רכישת הדירה. אם אלמנט כלשהו שהובטח לקונה אינו מעוגן בהסכם והוא חיוני עבורו, עליו לדרוש מהקבלן לכלול אותו בהסכם.
  

• כדי למנוע הפתעות בלתי נעימות בעניין שטח הדירה, מוצע לבדוק זאת לפי המפרט והתכניות שמצורפים להסכם. אם השטח אינו תואם למה שהבטיח הקבלן, יש לדרוש ממנו הסברים והבהרות.
  

• אם המימוש של הבטחות כלשהן תלוי בתנאים שעדיין לא התממשו, כדאי לדרוש מהקבלן שקיפות מקסימאלית, ולתאר בהסכם בפרוטרוט מהם התנאים הדרושים ומה נדרש עדיין כדי למלאם, כגון אישורים של ועדות התכנון והבנייה וכיוצא בזאת.
  

• אם הקבלן הבטיח הבטחות לגבי הפיתוח הסביבתי באזור של הבניין כגון הקמת פארק באיזור, בניית בתי ספר וכדומה - וכאשר עניין זה מהותי עבור הקונה, מוטב שיבצע בדיקה עצמאית בוועדה לתכנון ובנייה האם כל אלה אכן מתוכננים במקום.
  

• לנוכח גישת בתי המשפט, שמעדיפים בדרך כלל את התנאים שסוכמו בהסכם המכר והמסמכים שמצורפים לו על פני ההבטחות והמצגים שניתנו במהלך המו"מ - מומלץ להסתייע באיש מקצוע שיבדוק היטב את הסכם המכר שמוצע על ידי הקבלן, כולל גם את התאמתו למצגים וההבטחות שניתנו בשלב המו"מ.  
  

הכותב הוא עו"ד, מומחה לדיני נדל"ן. האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי, ואינו בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע היא באחריות המשתמש בלבד.