כך שדרגנו את הבניין עם תמ"א 38
דיירי רחוב החשמונאים 35 בר"ג החליטו לשפץ את הבניין שלהם לפי תמ"א 38. מה נדרש מהם לצורך הפרויקט ומה הם ירוויחו מהשדרוג? לפניכם בניין לדוגמה
הקשר בין עמוס מור לדיירי הבניין ברחוב החשמונאים 35 ברמת-גן החל בפגישה מקרית, בפסטיבל הבירה האחרון בתל-אביב. בין כוס בירה אחת לשנייה הכיר מור אדם בשם עוזי בכר, 55, בעל מפעל להדפסות דיגיטליות, ומור סיפר לו שהוא מוביל חברה בתחום התמ"א 38 בשם "אקזיט פיתוח ובינוי". החברה מבצעת כיום תהליכי תמ"א 38 בכ-180 בניינים ב-12 ערים בארץ.
בכר אמר כי רכש דירת 3 חדרים לבנו בבניין ישן ברמת גן. במהרה הפכה הפגישה המקרית לשיחת עבודה. בכר מסר פרטים על הבניין, ו"מיד הבנתי כי הבניין עומד בקריטריונים הגבוהים לביצוע תמ"א 38", אומר מור.
"בשלב הזה הבנתי שהבילוי שלי נגמר, ובתוך דקות הבין עוזי שגם הבילוי שלו חלף, והמעבר לישיבת עבודה היה ברור ומיידי", משחזר מור. "התחלתי ביישום תורת השלבים בביצוע תמ"א 38 לפי ספר המערכת שבנינו בעמל רב – ספר שהוא 'התורה' שלנו, שעם יישומה אין בניין שלא יבצע את השדרוג לפי תמ"א 38 מסיבה אחת פשוטה: בעסקת תמ"א 38 אין מפסידים, יש רק מרוויחים".
אז מה יקבלו דיירי החשמונאים 35? בניין חדש עם חיפוי חדש במקום הבניין הרעוע בן ה-50 בעל רגלי הגפרורים. לבניין כיום יש שלוש קומות, והוא יהפוך לבניין של שמונה קומות.
הבניין יקבל חיזוק מלא נגד רעידות אדמה, ממ"ד של 12 מ"ר לדירה, מרפסת שמש של 13 מ"ר, חידוש והגדלת הלובי, חדר מדרגות ומערכת אינטרקום עם מערכת צפייה מרחוק, חנייה, מעלית לארבעה ומחסן, תאורת חצר ומדרגות במתח ואנרגיה נמוכים, צנרת מים וביוב, מערכות וארונות חשמל, גז, תקשורת וטלוויזיה, ביטוח נגד אש ורעידת אדמה עד לסוף הבנייה, מערכת תאים סולריים פוטו-אלקטריים לחיסכון בחשמל ולתאורת שטחים ציבוריים, מערכת סולרית מרכזית לחימום מים, גינה מתוכננת ומותאמת מחדש לחיסכון במים לצמחים.
הדיירים יקבלו גם ערבויות בנקאיות לתקופת השיפוץ, קבלן בעל ניסיון בבניית תמ"א 38 ובעל סיווג מקצועי בלתי מוגבל, פינוי דיירים מתקשים למשך תקופת הבנייה, וזכות סירוב והעדפה ברכישת הדירות החדשות לדיירים הקיימים.
זיהוי הדייר האנרגטי
השלב הראשון של התוכנית התממש על כוס הבירה: איתור בניין מתאים לקריטריוני תמ"א 38. התברר כי מדובר בבניין שנבנה לפני 1980 וממוקם ברמתגן, עיר המעודדת את תוכנית המתאר לחיזוק מבנים לרעידות אדמה. גם מספר הדיירים היה קלאסי – עשרה. המיקום מרכזי, על גבול רמת גן-גבעתיים.
לא פחות חשוב הוא השלב השני בעסקת תמ"א - 38 זיהוי הדייר הכריזמטי שיכול להוביל את שאר הדיירים לשיפור איכות חייהם. "בתוך כמה דקות נוספות של שיחה הבנתי כי עומד לפניי מנהיג שיכול להוביל את הבניין לביצוע המשימה", אומר מור. בכר מוסיף: "לקחתי על עצמי את המשימה, כי הבנתי שזו דרך מצוינת להכפיל את שווי הבניין, אבל בלי עיניים גדולות. אסור לסחוט את הקבלן לרגע, כי גם הוא צריך להרוויח, והאינטרסים זהים".
השלב השלישי הוא תוכנית פעולה. כבר בפגישה הראשונה נרקמו שלבי התוכנית שתוביל את הדיירים בתוך כחודשיים לחתימה על ההסכם הנוטריוני, משאת נפשו של יזם התמ"א. על פי הסטטיסטיקה, כשליש מהדיירים בבניין מבינים את התהליכים שהם עומדים לפניהם ומעוניינים לתרום מזמנם לקידומם.
בכר תלה שלטים, דיבר עם דיירים, ונקבע כינוס דיירים לישיבת ועד ראשונה. בכר כבר ידע לדקלם את היתרונות הגלומים בתוכנית. בישיבה הזאת נקבע ועד הפעולה, שמנה מלבד בכר שתי דיירות נוספות, דנה שן ורונית זלצמן.
בתוך כשבועיים ממועד הפגישה האקראית כבר התקיימה ישיבה ראשונה של דיירי הבניין באמצעות ועד הפעולה שבחרו במשרדי אקזיט פיתוח ובינוי, השוכנים במרומי הקומה ה-32 במגדל רוגובין תדהר ברמת-גן, במהלכה הציג מור לפני הנציגות המצומצמת את האני מאמין של החברה.
"הבהרתי שאנחנו, בשיתוף הדיירים, מבקשים להגיע לתוצאה המקסימלית, וביקשתי את האישור להוציא אדריכל ומודד לבניין." במקביל הופנו לבניין יועץ מעליות וקונסטרוקטור בשביל לקבל חוות דעת ראשונית שהבניין אכן מתאים מבחינה הנדסית לביצוע תמ"א 38.
אי אפשר בלי מתנגדים
כמו בכל מקום, אי אפשר בלי מתנגדים. בפגישה זו הוסבר כי קיים מתנגד אחד בבניין, שטען כי הוא רוצה פינוי בינוי ולא תמ"א".הסברתי לו שנלך גם בלעדיו, מכיוון שאין צורך ב-100% של הדיירים, אלא די ב-67%", אומר בכר. "התעלמנו ממנו, ואמרנו שאיתו ובלעדיו נפעל לרווחת הדיירים. חשוב שבבניין כזה רעוע יהיו חיזוק וממ"ד, בייחוד שטילים כבר נפלו לא רחוק מכאן, ברחוב אבא הלל, במלחמת המפרץ".
"ביקשתי לא לפנות למתנגד מתוך ניסיוני, שרוב המתנגדים עולים על הרכבת כשהיא יוצאת מהתחנה. עדיף שההתנהלות מול המתנגדים תיעשה במקצועיות ועל ידי מגשרים ובעלי ידע בתחום, ולא באמצעות דיירים בבניין", אומר מור. לבסוף הבין המתנגד שהשכנים רציניים, והצטרף לאחר שהובטח לו כי זה סוג של פינוי בינוי.
הבעיה המהותית והעיקרית שהעלו דיירי הבניין הייתה, "מה יקרה אם העירייה לא תאשר את תוספת הממ"דים בכלל או שלא תאשר אותם באחד מצידי המבנה הגובלים בבניין שכן".
למען קידום הפרויקט, ובעצה אחת עם האדריכל רוני תימור, סוכם כי החברה תממן מלבד עלויות השיווק הרגילות גם מודד ותוכנית מפורטת, שתוגש למהנדס עיריית רמת-גן לאישור מוקדם. בתוך שבועיים הוכנו תוכניות מדידה. העירייה שיתפה פעולה באופן מלא ואישרה את המתווה מיד, כך שבפגישה הבאה עם הדיירים הם קיבלו מהחברה את הבשורה כי התוכניות אושרו עקרונית וניתן להתקדם ללא חשש לשלב הבא.
הפשרה הקטנה
שלב הבדיקות וההיערכות לפגישת דיירים משותפת הסתיים בתוך כשלושה שבועות נוספים. בפגישה זו, במשרדי אקזיט פיתוח ובינוי, הוצגה התוכנית המלאה, והחברה ביקשה את התייחסותו של כל דייר לתוכנית המוצעת. השלב הזה הוא קריטי, מאחר שעולות התנגדויות למיקום התוספות בבניין, המשפיעות באופן שונה על כל דירה.
"בסיום אותה פגישה בדרך כלל מבינים הדיירים כי כל דייר ייאלץ לעשות את הפשרה הקטנה שלו כדי לקדם את העסקה כולה", אמר ארז שקד, משנה למנכ"ל החברה". ואכן, לאחר הסברים וויכוחים לא פשוטים עם האדריכל רוני תימור, נקבע מתווה על פיו יקיים האדריכל ביקור פרטני אצל כל דייר כדי לתכנן את השפעת השינויים על כל דירה".
"אחת הבעיות בתהליך הזה," אומר בכר, "היא שאנשים רוצים לקבל יותר ממה שההיגיון יכול לתת. את מה שראיתי לנכון, קידמתי עם השכנים. אמרתי שתפקידנו לדאוג קודם כל ליזם כדי שירוויח. הרי תקציבו מוגבל. צריך להוריד ציפיות ולהבין שבסופו של דבר מכפילים את ערך הדירה. הבעיה היא שאנשים רעבתנים: איך אקבל עוד משהו ועוד משהו. הסברתי מהתחלה שאין מצב שבו דייר אחד יקבל יותר מדייר אחר, אחרת שיישאר עם החורבה שלו ושלום".
בשלב הזה הובהר לדיירים כי בשביל לקדם את העסקה מומלץ לפעול במקביל גם בפן המשפטי. הדיירים היו צריכים לבחור עורך דין המתמצא בתמ"א 38, עורך דין מקצועי המכיר את רזי ההסכם, ושהעבודה מולו תהיה עניינית ופשוטה יחסית.
למחרת הפגישה הודיעו הדיירים כי בחרו בעורך דין דורון כהן, מבכירי עורכי הדין בתחום התמ"א 38, ובכך קידמו מאוד את סיכויי ההצלחה של העסקה. בימים אלא עסוקים הדיירים עם עורך הדין בגיבוש החוזה הסופי כדי להוציא עוד עסקת תמ"א 38 מוצלחת לדרך.
iאז מה זה בכלל תמ"א 38?
תוכנית מיתאר ארצית לחיזוק בניינים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון הוספת יחידות דיור והרחב יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם.
הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
