מחיר דירה בחולון זינק ב-40% ב-9 חודשים
כולם מסכימים ששוק הנדל"ן רותח, אבל את הנתון הזה אף אחד לא הצליח לחזות - דירת 3 חדרים שנרכשה ב-700 אלף שקל באוקטובר 2009, נמכרה ביולי האחרון בלא פחות מ-1 מליון שקל. מקרה שמעיד על הכלל או סטייה מהתנהגות השוק? ניתוח
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מינהל הכנסות המדינה והשמאי הממשלתי, מספקים בליל נתונים אודות עליית מחיר הדיור בשנה האחרונה. אבל נתוני אמת על עסקת מכר שבוצעה בחולון בימים אלה, ממחישים שאף לא אחד מהם חזה את הנתון המדהים של עלייה בשיעור של למעלה מ-40% במחיר אותה הדירה.
מדובר בדירה שנרכשה באוקטובר 2009 במחיר של 700 אלף שקל, ושנמכרה בחודש יולי 2010 בגובה של 1 מליון שקל - עלייה של למעלה מ-40% ממחיר הדירה נומינלית, כל זאת בפרק זמן של תשעה חודשים בלבד.
חשוב להדגיש, שלא מדובר בדירת פאר תל אביבית, אלא בדירה ממוצעת בתכלית עם שלושה חדרים, שלא בוצעו בה שיפורים מיוחדים. הדירה ממוקמת ברחוב שנקר בשכונת אגרובנק - שכונה מגורים מבוקשת במרכז חולון.
הנתונים לקוחים ממערכת העסקאות של רשויות מיסוי מקרקעין כפי שמופיעות באתר רשות המיסים הפתוח לציבור זה לא מכבר.
אין ירידות באופק
מובן שאי אפשר להתבסס על שיעור העלייה במחיר דירה בודדת על מנת להסיק מסקנות סטטיסטיות בדבר שיעור העלייה של מחירי דירות באזור מסוים ומגמות השוק באופן כללי.
מצד שני, שיעור עלייה באותה הדירה מנטרל את הבעייתיות שבניתוח השוואתי לגבי המשתנים הפיזיים של דירת מגורים כגון שטח, קומה, איכות הגמר, כיווני אוויר ומשתנים נוספים, שהגורמים הרשמיים אינם יכולים לנטרל ושעשויים לגרום להטיה של המגמה בשוק.
זה נכון למעט השמאי הממשלתי, שמנסה לנטרל את ההשפעה של שטחי הדירה באמצעות דגימה של דירות 4 חדרים בלבד ולכן מסקנותיו בדבר עלייה של כ-17% במחירי הדירות בשנה האחרונה, נראית גבוהה יחסית לגורמים האחרים.
על דבר אחד מסכימים כולם - שוק הנדל"ן בדירות מגורים רותח וירידות לא נראות באופק. אז מה בכל זאת יכול האזרח הבודד המעוניין ברכישת דירה, להסיק מבליל הנתונים והניתוחים שמציגים לו הגורמים הרשמיים בהעיתונות הכתובה והאלקטרונית?
קודם כל עליו לבחון היטב את נתוני הדירה הבניין והאזור בו הוא מבקש לרכוש דירה, זאת מאחר שקיימת שונות אדירה בהתנהגות המחירים בענף הנדל"ן. לדירת מגורים יש מאפיינים רבים ובלתי ניתנים לכימות בהכרח, כגון שטח, מספר חדרים, כיווני אוויר, קומה, וכן רמת השיפורים והגמר, מה שגורם לכך שדירות באותה קומה ובאותו בניין נמכרות במחירים שונים. בנוסף, ניתן להיעזר בבעל מקצוע שיעזור לנתח את המחירים על בסיס נתוני הדירה הספציפית אותה מבקשים לרכוש.
הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
