העירייה סגרה לך את העסק בשביל קניון? צא לקרב

פעם הלכתי ברחוב שבו נהגתי לאכול גלידה בתור ילד, ובו מוכר הפלאפל הציע חצי מנה בחמישה שקלים. הסתכלתי בשמו של הרחוב והוא לא השתנה. גם הריח נותר זהה לזה שהרחתי בילדותי, אבל לצערי - התחושה השתנתה. אין גלידה ואין פלאפל. במקומם נבנה קניון בגודל בינוני, עם המון חנויות.

רבים מאיתנו מכירים את התופעה במסגרתה רחובות שלמים, בעיקר במרכז הארץ, שינו את פניהם, ואת מקומם של העסקים הקטנים שהכרנו בעבר, תפסו בנייני משרדים עתירי קומות. כך, אותו רחוב שהכרנו, נראה לנו לפתע זר ומנוכר.

מדובר בעניין של טעם אישי - יש כאלה שמעדיפים את רבי הקומות ולדעתם, בניינים כאלה משווים לרחוב מראה מתקדם ועדכני יותר. מנגד, יש את אלה שמעדיפים את העסקים קטנים מכיווון שלדעתם הם משווים לרחוב מראה ידידותי, חמים ונעים.

כך או אחרת, ההחלטה כיצד יראה הרחוב אינה מצויה בידינו. הרשויות המקומיות, שמעדיפות את בנייני המשרדים בתחומן, הן אלה שפועלות על מנת לקדם תוכניות בניין עיר חדשות (תב"עות) מסוג זה. האינטרס שלהן הוא הרצון ליהנות מהכנסות כספיות גבוהות, שמקורן בארנונות, היטלי פיתוח ועוד.

יוצאים למלחמה

פעמים רבות, בעלי עסקים קטנים, שהתפרנסו במשך שנים רבות מעסקיהם, נדרשים בוקר אחד להפסיק את פעילותם, בגלל אישור תב"ע חדשה שקובעת כי עסקים מסוגם, אינם יכולים לפעול בתחומה.

כיום, בעלי העסקים האלה עומדים בדרך כלל חסרי אונים אל מול דרישה זו, ונאלצים לסגור את את העסק מאחר שהפך פתאום לבלתי חוקי. כך, בסופו של יום, בעלי העסקים מעדיפים למכור את העסק במחירי הפסד לחברות קבלניות, שמתכננות להקים בנייני משרדים במקומם.

אז האם תב"ע חדשה היא אכן גזרה משמים, או מי שנפגע ממנה - יכול להלחם בה?

התשובה לשאלה זו טמונה בחוק התכנון והבנייה, שמציב מספר קריטריונים בסיסים כתנאי לאישור תב"ע חדשה. ראשית נקבע, כי על מנת לאשר תב"ע, יש לפרסם בשני עיתונים יומיים את עיקרי התוכנית, וכן להציב שלטים ברורים בתחום התב"ע.

בנוסף, החוק מפורט כללים ברורים לגבי העיתון בו יש לפרסם את תוכן ההודעה והשפה. המטרה היא לאפשר ללמוד את עיקרי התוכנית, על מנת שמי שרואה את עצמו כנפגע ממנה - לשקול האם להתנגד לה.

פגם בפרסום - קרש הצלה 

בתי המשפט אינם רואים בדרישת החוק דבר טכני בלבד ומייחסים חשיבות רבה לזכות ההתנגדות של נפגעי התוכנית. פגם בפרסום התב"ע יכול לעיתים לשמש כ "קרש ההצלה" של נפגעים מתוכנית כזו.

כך לדוגמה, בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים ביטל בית המשפט אישור של תב"ע מכיוון שהרשות המקומית לא עמדה בכלל הפרסום כראוי. במקרה זה, 44 תושבים שגרים בתחומי המועצה המקומית מבשרת ציון, עתרו לביתץ המשפט בבקשה לבטל תב"ע עקב פגמים מהותיים שנפלו בפרסומה, זאת משום שלא התקיים שום הליך של הפקדה, פרסום ושמיעת התנגדויות על ידי הועדה המחוזית לפני שאישרה את התב"ע.

בית המשפט קיבל את טענותיהם של העותרים, ביטל את התב"ע וקבע, כי החובה להפקיד תוכנית ולפרסמה לצורך שמיעת התנגדויות, מוטלת על אותו גורם תכנוני המוסמך לאשר את התוכנית. כמו כן נקבע, כי עניין הפרסום הוא יסודי ומהותי להליכי התכנון. העדר פרסום כדין משול לפגיעה בזכויותיו של אדם מבלי ששמעו אותו תחילה. 

בית המשפט נימק את החלטתו במילים: "פרסום תוכנית כדין הנו חיוני לצורך מתן אפשרות הוגנת למתנגדים פוטנציאלים, שעלולים להיפגע מהתוכנית, לעיתים באפן משמעותי, ללמוד על קיומה של התוכנית, להבין את עיקריה, ולהתנגד לה. העדר פרסום כדין של התוכנית משול, לפיכך, לפגיעה בזכויותיו של אדם, מבלי ששמעו אותו תחילה, דבר העומד בניגוד לכללי הצדק הטבעי...". (עתמ (י-ם) 947/05 יעל ארן נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים).

לא גזרה משמיים

עוד נקבע בחוק, כי אם בניין מסוים היה מותר לשימוש על פי תב"ע קודמת, וכעת הוא נאסר לשימוש על פי התב"ע החדשה -  אי אפשר לאסור את השימוש בו "מהיום למחר", אלא יש לאפשר פרק זמן סביר, שבמהלכו יימשך השימוש בבניין זה.

החוק מציב מספר שיקולים שיש לבחון טרם קבלת ההחלטה בנוגע לתקופה המקסימלית לשימוש בנכס. כך למשל, יש לבדוק, כמה שנים קיים הבניין, האם הוא מהווה מקור פרנסה ועוד. במקרה שהרשות המקומית לא מתחשבת דיה בנפגע, בית המשפט עשוי להורות עלך מספר שנים נוספות של שימוש בבניין.

אז אם גם אתם ניצבים בפני בעיה דומה - אין מדובר ב"גזרה משמים". פגם מסוים באישורה של התב"ע ואי עמידה של הרשות בכללים שהוזכרו, יכולים להביא עד כדי ביטולה של תב"ע. בדיקה של הדברים וייעוץ משפטי מקצועי, יכולים לסייע לבעל עסק להימנע מסגירתו, ויכולים לסייע לי להימלט מהגזירה שלא מאפשרת לי יותר לאכול את הגלידה והפלאפל בקרן הרחוב המוכר לי כל כך.

הכותב הינו עו"ד במשרד אנגלסמן ושות'