חשבת שדירתך רשומה בטאבו? תחשוב שוב

בשעה טובה, רכשתם דירה מקבלן ולאחר חודשים ארוכים קיבלתם את המפתח לדירה. זמן מה לאחר מכן נשלח אליכם הביתה חוזה חכירה חתום ממינהל מקרקעי ישראל, שקובע כי אתם בעלי זכות החכירה בדירה. בשלב זה גם פוקעות הערבויות הבנקאיות אותן נדרש הקבלן לספק ולכאורה נדמה, שבכך הגיע המסע לסופו.

אולם לאמיתו של דבר - המסע לבית החלומות רחוק מלהסתיים. יש מקרים בהם הדירה לא רשומה על שם הקונה בלשכת רשם המקרקעין ("הטאבו") גם שנים לאחר רכישתה, משום שרבים טועים לחשוב שדירות מינהל לא אמורות להיות רשומות בטאבו אלא במינהל. אבל גם זכויות חכירה כמו זכויות בעלות, צריכות להירשם בטאבו על שימכם.

כשהחלקה רשומה על שם המדינה

רוכשים רבים סבורים בטעות, כי הקבלן מילא את כל חובותיו כלפיהם ברגע שקיבלו את המפתחות לדירה, או לכל היותר ברגע שקיבלו את חוזה החכירה מהמינהל. זה כמובן אינו נכון, מאחר שחלק מהתחייבותו של הקבלן כלפי הקונה במסגרת חוזה המכר, היא להסדיר את נושא הרישום בטאבו על שם הקונה. 

הרישום בטאבו עשוי להתעכב מסיבות שונות. כך למשל, נניח שמינהל מקרקעי ישראל מחליט לשווק חטיבת קרקע למכרז קבלנים. מדובר בשלב בו כבר חלה תב"ע (תכנון בניין עיר) לבניה על הקרקע ולפיכך, אפשר לקבל עקרונית היתרי בניה ולהתחיל לבנות.

בעוד שהתב"ע מחלקת את חטיבת הקרקע לעשרות ולעתים אף מאות מגרשי בניה חדשים, הרי שבטאבו עדיין רשומות החלקות המקורית. לעיתים מדובר בחלקות חקלאיות היסטוריות, ולעיתים מדובר בחלקת רישום אחת, המשתרעת על שטחים עצומים.

הקבלן שזוכה במכרז, חותם על חוזה פיתוח מול המינהל ומתחיל בהליכי הרישוי, הוצאת היתרי הבניה ובניה בפועל. במקביל, הוא מתחיל לשווק את הדירות "על הנייר" וכל רוכש חותם על הסכם מכר. בסוף הליך הבניה ולאחר האכלוס, יחתום כל קונה-משתכן על חוזה חכירה מול המינהל, שיגדיר את זכותו בדירה לרבות תקופת החכירה ותנאיה.

בניגוד לטעות הנפוצה - אין זו סוף הדרך. אם המשתכן יבדוק בשלב זה את מצב הזכויות שלו בטאבו, הוא יגלה לדאבונו שהוא כלל לא רשום. יתרה מזה, גם הבניין בו מצויה דירתו אינו מופיע כלל בפנקס הבתים המשותפים.

נסח הטאבו יגלה בשלב הזה, שהחלקה בה מצוי הבית רשומה על שם מדינת ישראל, קק"ל או רשות הפיתוח. מרגע זה ועד למועד הרישום המיוחל, הקבלן או משרד עורכי הדין המטפל בו מנהל רישום פנימי, מתוקף תפקידו כ"חברה משכנת". התקופה שבה הקבלן משמש כ"חברה משכנת", אמורה להיות קצרה ולהסתיים בשלב שבו הדירה נרשמת על שם המשתכן, אבל לעיתים התהליך מסתבך.

שלבי הסדרת הרישום

הקבלן ממלא את כל חובותיו כלפי הרוכש רק כאשר הוא ממלא אחר כל השלבים עד לרישום הדירה על שם הרוכש בטאבו. הסדרת הרישום כוללת מספר פעולות שעל הקבלן לבצע אחת אחרי השנייה, ושכל אחת מותנית בסיום זו שקדמה לה.

השלב הראשון הוא רישום "פרצלציה" -  שמשמעותו חלוקת השטח לחלקות. במסגרת זו, המגרש בו ממוקם הבניין מוגדר כחלקת רישום בפני עצמה בלשכת רשם המקרקעין ומקבל מספר גוש וחלקה. רישום הפרצלציה הוא הליך סינכרון בין התב"ע לטאבו ומותנה בתנאים שונים ובמספר הליכים בירוקרטיים, שמהווים פתח לדחיות רבות במועד הרישום.

השלב השני הוא רישום בית משותף - רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים שבטאבו, לאחר שהמפקח על רישום המקרקעין בחן את התשריט שלו, את החלוקה לקומות ולדירות, הצמדות שונות (חניות, מחסנים, חצרות) ואת תקנון הבית המשותף, שמהווה הסכם בין בעלי היחידות השונות. בשלב זה, כל דירה בבניין מקבלת מספר חלקת משנה (או תת חלקה) ומרגע זה ואילך הופכת ליחידת רישום בפני עצמה הכוללת גוש, חלקה, ותת חלקה.

השלב השלישי והאחרון, הוא רישום הזכויות - כלומר רישום הדירה (תת החלקה) על שמו של המשתכן כבעלים או כבעל זכות חכירה. בשלב זה נרשמת גם המשכנתא לטובת הבנק שסייע למשתכן במימון רכישת הדירה. בנוסף, עלולות להירשם הערות אזהרה שונות בהתאם לנסיבות.

שנים לאחר מכן נכנסים ללחץ מיותר

רצוי שעניין הרישום אכן יבוצע עד תומו ובזמן סביר, מאחר שבעת חתימת חוזה המכר, רוב הרוכשים משלמים את שכר טרחת עורך דינו של הקבלן (כ-1.5% בתוספת מע"מ), ומצהירים בחוזה כי הם מודעים לכך שעורך הדין של הקבלן לא מייצג אותם בשום עניין זולת עניין הרישום.

בנוסף, ברוב המוחלט של חוזי המכר, הקבלן אינו מתחייב למשך הזמן שלוקח עד לרישום הדירה על שם המשתכן. רבים משוכנעים, או לפחות זוכרים במעורפל, שבחוזה המכר שלהם מופיע ציון של מספר החודשים עד לרישום. אם תפתחו שוב את החוזה תגלו שהתחייבות הקבלן כלפיכם מתייחסת לפער הזמן שבין רישום הבית המשותף ועד לרישום הדירה על שמכם, בעוד שהזמן עד לביצוע רישום הפרצלציה ורישום הבית משותף אינו מוגדר.

השלב שבו מתעוררת הבעיה הוא בדרך כלל הכי פחות מתאים. רבים מגלים שנים רבות מאוחר מדי, או רק בשלב בו הם מבקשים למכור את דירתם, שהיא לא רשומה על שמם או שנפלה טעות והחניה או המחסן לא הוצמדו לדירה. הקונים מתנים את הרכישה בהסדרת הרישום או דורשים להפקיד חלק מהתמורה בידי עורכי הדין עד להתפזרות הערפל, ובעלי הדירה נכנסים ללחץ מיותר.

לפיכך, מומלץ להקדים תרופה למכה ולהסדיר את העניין כבר עכשיו. במידה שיוצגתם על ידי עורך דין בעת חתימת החוזה מול הקבלן, ניתן ואף רצוי לדרוש מעורך הדין לעקוב אחרי שלבי הרישום השונים עד לסיום התהליך.

על מנת לגלות מה מצב רישום דירתכם, מומלץ לערוך בדיקה פשוטה של נסח הטאבו באמצעות האינטרנט. בדיקה זו מגלה בקלות האם הדירה רשומה על שמכם או לא, והאם החניה או המחסן הוצמדו לדירה.

במידה שהדירה לא רשומה על שמכם - יש לברר באיזו נקודה נתקע הנושא והאם מישהו בכלל מטפל בזה. לצורך בדיקת נסח הטאבו יש צורך במספר הגוש והחלקה, אותם אפשר לאתר על פי כתובת הנכס באתר הממשלתי www.govmap.gov.il.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים