בעל דירה: הדייר לא שילם ארנונה, האחריות עליך?

מקרה מוזר קרה לבעל דירה, שהשכיר אותה לדייר למשך מספר שנים, וכאשר הוא עזב, גילה בעל הדירה להפתעתו כי רובץ עליה חוב ארנונה של מספר שנים. בדיעבד הסתבר, שמיד לאחר החתימה על חוזה השכירות, בעל הדירה את שלח החוזה לעירייה, וזו אכן העבירה את חשבון הארנונה על שם הדייר. אולם בסוף השנה הראשונה, משלא נתקבל כל חוזה נוסף - החזירה העירייה מיוזמתה את החשבון על שם הבעלים.

• לתבוע את הדייר: כשסכסוך עם השוכר מסתבך
  

הדייר, ששמח כמובן לגלות שהעירייה הפסיקה לחייב אותו בארנונה, הפסיק מיד לשלם. בעל הבית, שלא היה ער לשינוי השם, לא העלה בדעתו שהחשבון עבר על שמו, שכן חשבונות הארנונה המשיכו להישלח לכתובת הדירה, ולכן גם הוא לא שילם. כעת דורשת העירייה את החוב מהבעלים, בתוספת ריבית של 9% לשנה, ושולחת אותו לרדוף אחר הדייר ולתבוע אותו.

העירייה מצידה טענה, שמאחר שהחוזה היה לשנה בלבד, היא היתה רשאית בסוף השנה להחזיר את החשבון על שם הבעלים, שכן באחריותו היה לידע את העירייה על כל חידוש של החוזה. בעל הדירה טען מצידו, שכל עוד לא קיבלה העירייה הודעה על עזיבתו של הדייר - היה עליה להוסיף ולחייב את הדייר.

אז מי צודק? האם מוטל על בעל דירה מושכרת לשלוח מידי שנה את חוזה השכירות המתחדש ולוודא שחשבון הארנונה עדיין על שם הדייר? האם העירייה רשאית לשנות את שם המחזיק ללא שניתנה לה על כך הודעה בכתב?

אסור לעירייה להגדיל ראש

שאלה דומה נידונה בפני בית משפט השלום בחיפה, במקרה בו עיריית נשר הגישה תביעה כספית כנגד בעל נכס מסחרי בעת שעמד למכור את הנכס. הבעלים טען, כי הנכס היה מושכר לשוכר והוא אף דיווח על כך לעירייה בתחילת תקופת השכירות, ועל כן חוב הארנונה לא חל עליו. העירייה מצידה טענה, שמאחר שחוזה השכירות היה לשנה בלבד, הרי שהיא היתה רשאית להחזיר את החיוב על שם הבעלים מיד בתום שנת השכירות הראשונה.

במהלך המשפט נדרש בעל הנכס להוכיח שהדייר החזיק בנכס בכל התקופה הרלבנטית, באמצעות חוזי שכירות וחשבונות שכר דירה. משהצליח בעל הנכס להוכיח זאת, קבע בית המשפט: "העירייה לא היתה רשאית להחזיר את רישום המחזיק לשמם של הנתבעים עד אשר לא קיבלה הודעה מתאימה מהשוכר, ויש לראות בשוכר כמחזיק "קונסטרוקטיבי" עד אשר יודיע על הפסקת השכירות, ובודאי שיש לראותו ככזה שעה שהוכח שהוא אכן היה המחזיק בפועל" (ת"א 2464-08 עיריית נשר נגד לפידות).

בית המשפט יישם בכך את ההלכה שנקבעה בפרשת דור אנרגיה (בר"מ 867/06) לפיה, העירייה ככלל ניזונה מהודעות המחזיק ולא מוטל עליה "להגדיל ראש", למעט במקרים חריגים. על המחזיק מוטלת החובה להודיע לעירייה באשר להפסקת החזקה על ידו, ומשלא עשה כן - העירייה תמשיך ברצף הגבייה.

בית משפט השלום בחיפה יישם קו מחשבה זה וקבע בפרשת עיריית נשר נגד לפידות, כי לא זו בלבד שלא מוטל על העירייה להגדיל ראש, אלא אסור לה לעשות כן, וכל עוד לא קיבלה הודעה על חדילת החזקה - חובה עליה להוסיף ולחייב את הדייר. 

תוצאה קשה יותר עשויה להיווצר במקרה שהדייר מודיע בכתב לעירייה בזדון על חדילת החזקה, בעוד הוא ממשיך להחזיק בדירה. במצב כזה עלול בעל הדירה להיקלע למצב בעייתי, שכן העירייה ניזונה כאמור מהודעות שנמסרות לה ובכך פעלה כדין וכמוטל עליה בחוק, ובעל הדירה הוא זה שיצטרך להתמודד עם הבעיה.

על מנת להימנע ממצבים כאלו, ראשית מומלץ לשלוח את החוזה לעירייה מיד לאחר החתימה, ולוודא שהשוכר נרשם כמחזיק בדירה. שנית, יש לוודא אחת למספר חודשים כי השוכר עדיין רשום כמחזיק. שלישית, יש לוודא שלא קיים חוב ארנונה על הדירה מיד לאחר סיום השכירות, וכתנאי לשחרור ערבויות או בטחונות.

הכותב הוא עו"ד המתמחה במקרקעין ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש העוסקת בניהול נכסים