האקדמיה לנדל"ן: מה זה "שותפות במושעא"?

כאשר מספר אנשים רוכשים ביחד נכס מקרקעין - דירה מגרש או בניין, הם הופכים לשותפים בו. אבל יש נסיבות נוספות שעשויות להפוך אנשים שונים לשותפים באותו נכס, גם אם הם לא תכננו זאת.

כך למשל כאשר מדובר במספר יורשים שירשו יחד נכס שהיה בבעלות מוריש אחד, במספר בעלי חלקות סמוכות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה בעקבות תכנית איחוד וחלוקה, ועוד. במקרים אלו, כל שותף מחזיק בבעלותו חלק יחסי ובלתי מסוים של הנכס. כאשר הוא יזמין נסח טאבו מלשכת רשם המקרקעין, בצד שמו של כל שותף מופיע החלק היחסי שבבעלותו, למשל 1/2, 1/8, 3/48 וכן הלאה.

כל עוד לא פורק השיתוף, מדובר ב"שותפות במושעא". מושעא (או מושאע) זה מונח שנותר מהתקופה העות'מאנית ומשמעותו היא, שלאיש מן השותפים אין בעלות נפרדת בחלק כלשהו של הנכס, אלא השותפות מתפשטת בכל חלקיק וחלקיק של הנכס.

כך למשל, אם בניין המכיל 10 דירות שייך לעשרה יורשים, הרי שכל הדירות שייכות לכל היורשים, כל אחד לפי חלקו בשותפות. במקרה שאחת הדירות נמכרת - כל אחד מן השותפים יידרש לחתום על חוזה המכר. חוק המקרקעין כולל הוראות באשר לקבלת החלטות וניהול נכס שבבעלות שותפים במושעא.

לעתים השותפים חותמים על "הסכם שיתוף", שקובע כללי התנהלות, חזקה ושימוש. עם זאת, לא תמיד קיים הסכם כזה, וגם אם הוא קיים - לא תמיד הוא מספק מענה לכל התרחישים. התוצאה עשוייה להיות קיפאון.

הגבלת השימוש במקרקעין

בבסיס דיני שותפות במקרקעין קיימת הנחה לפיה, השיתוף מגביל את יכולת המימוש והניצול של המקרקעין ועל כן אינו אופטימאלי לאורך זמן. זו גם הסיבה, שנכסים רבים שבבעלות שותפים מוצאים את דרכם לאחר תקופה ארוכה של קיפאון אל חברות ניהול, שמנהלות את הנכסים עבור השותפים ומחלקות את פירות הנכס ביניהם.

גם מהבחינה השמאית - ערכו של חלק מנכס מקרקעין המצוי בבעלות שותף במושעא, פחות באופן משמעותי מחלקו היחסי לו היה בבעלות בלעדית. הערכה מופחתת זו לוקחת בחשבון בין היתר את קשיי הניצול והניהול הכרוכים בכך, שכמספר השותפים - כך מספר הדעות.

שיתוף היסטורי

דוגמה לשיתוף היסטורי במקרקעין קיימת בבנינים רבים שנבנו ונרשמו בטרם חקיקת חוק המקרקעין (או זה שקדם לו - חוק בתים משותפים). באותם ימים לא היתה דרך מסודרת לשייך כל דירה ודירה לשותף ספציפי, ובעלי הדירות כשותפים במושעא בקרקע.

במקרים אלה מקובל היה לשייך את הדירות לשותפים באמצעות הסכם שיתוף או הסכמי חכירה על פי תשריט. בנוסף, לעיתים הבית נרשם בבעלות חברה, כאשר כל שותף היה בעל מניות, ותקנון החברה הוא זה שהגדיר את שיוך הדירות לכל שותף.

עם זאת, במקרים רבים נותרו השותפים כבעלים במשותף של הקרקע ולא ניתן כל ביטוי לשיוך הדירות. במקרים אלה אין ויכוח באשר לשאלה למי שייכת כל דירה (שהרי מדובר בשכנים הגרים בדירות עשרות שנים). עם זאת, במקרה של מכירה עלולה להתעורר בעיה וכל השותפים יתבקשו לחתום על מכירת כל דירה בבניין. מומלץ להימנע מלהגיע למצב זה מכיוון שהוא מועד לסחטנות.

תביעה לפירוק

ככלל, החוק אינו אוהב שותפויות במקרקעין והוא מעודד את פירוקן באמצעות דרך קלה ופשוטה באופן יחסי - חוק המקרקעין קובע כי די בכך שאחד השותפים ידרוש את פירוק השיתוף כדי להתחיל להניע את גלגלי הפירוק. אין צורך בקבלת החלטה או הסכמה מראש של כל או רוב השותפים.

הליך הפירוק מתחיל בהגשת תביעה לבית משפט השלום, בו דורש אחד מהשותפים את פירוק השיתוף. העדיפות הראשונה תהיה חלוקה "בעין", כלומר חלוקה פיסית של הנכס בין השותפים באופן שכל שותף יקבל את חלקו בבעלות נפרדת.

במקרה שמדובר בבניין מכיל מספר דירות או יחידות, תועדף האפשרות לרשום את אותו כבית משותף, כאשר לכל שותף תיוחד דירה בבית בהתאם לחלקו.

במקרים שלא ניתן לבצע חלוקה פיסית של הנכס או שפעולה כזו תגרום הפסד משמעותי לנכס (כגון יצירת מגרשים קטנים מדי או אובדן משמעותי של אחוזי בניה) - בית המשפט יורה על פירוק בדרך של מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים.

במקרה כזה, בית המשפט ימנה כונס נכסים שיבצע את המכירה בדרך שבה נמכרים נכסים בהליכי הוצאה לפועל, כלומר בפרסום פומבי לכל המרבה במחיר. כל אחד מן השותפים יהיה זכאי אף הוא להשתתף בהליך המכירה ולהציע הצעת רכישה. לעיתים מאפשר בית המשפט לשותפים עצמם לערוך התמחרות פנימית בשיטת במב"י (buy me - buy you).

אין תלות בשותפים

רבים מבעלי חלקים במושעא בנכס מקרקעין סבורים בטעות, כי לא ניתן לבצע את החלוקה עד לקבלת הסכמת כל השותפים האחרים. הם אינם מודעים לכך כי די בכוחו של שותף אחד כדי לדרוש ולאכוף את פירוק השיתוף, אף אם חלקו היחסי הוא קטן מאוד. כך חולפות להם לעיתים שנים רבות והפוטנציאל הגלום בנכס אינו ממומש.

כאשר שותף מודע לזכויותיו - כוח המיקוח שלו גדול יותר, הן בניהול מו"מ על מכירת חלקו לשותפו והן בדרישתו משותפו להשבחת הנכס. לעתים אחד מן השותפים עשוי להפעיל לחץ על שותפיו למכור לו את חלקם, תוך איום שאם לא ישתפו פעולה - הוא לא יאפשר לעולם כל פעולה או השבחה של הנכס. השותף המאיים מנצל את העובדה ששותפיו אינם מודעים לכוחם ולזכותם לאכוף את פירוק השיתוף.

יש יזמים שנוהגים לאתר נכס בעל פוטנציאל בלתי ממומש בבעלות שותפים רבים, רוכשים מאחד מהשותפים את חלקו או ממספר שותפים את חלקם, ואז מניעים את גלגלי הפירוק. מדובר בהליך בטוח יחסית, שמעלה בדרך כלל את ערך ההשקעה. בין אם היזם מצליח לרכוש בסוף ההליך את כל הנכס, ובין אם הנכס נמכר בשלמותו לצד שלישי - ההשקעה משתלמת, שהרי היזם רוכש את החלק במחיר מופחת נוכח היותו חלק במושעא, ובמכירה לצד שלישי יימכר הנכס במחיר גבוה יותר, המגלם ערך של בעלות בלעדית ללא הפחתה למושעא. 

כך או כך, אם אתם בעלי חלק יחסי בנכס מקרקעין, זכרו כי אינכם תלויים בהסכמת יתר השותפים וכי בכוחכם לדרוש פירוק מיידי של השיתוף.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחב' פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים